房地產企業成本核算與管控措施

崔小女

摘 要：房地產企業是我國經濟發展的重要載體，國家經濟政策的變動或多或少都會影響房地產企業的發展。隨著市場競爭日趨激烈，房地產企業面臨的壓力將會越來越大。如何做到控制成本，提升效益，并實現利益的最大化，是房地產企業當前應該關注并且思考的問題。本文中筆者通過對房地產企業成本核算與管控方面的分析研究，找出了房地產企業當前成本核算階段存在的問題，并提出了相應的解決方案。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;管控

對企業來說，其生產經營的目的就是追求利益的最大化，房地產企業更是如此。近年來，由于房地產企業快速發展，各大地產集團不斷拿地擴張，大量資金涌入房地產企業，地產行業競爭進入白熱化階段。從外部環境來說，國家針對房地產企業逐漸提出新的要求，各地的“限購”政策不斷出臺;而在內部環境方面，由于房地產項目具有投入資金量大、建設周期長、銷售政策變化大、管控嚴等特性，房地產企業的發展與生存都受到了嚴峻的挑戰。因此，要達到降本增效的目的，只有通過強化成本核算、加強成本管理、重視成本管控、做好基礎財務工作等幾種方式。

一、房地產企業會計成本的組成

房地產企業開發一般會經歷拿地、開發建設、預售、完工交房、工程結算和尾盤清盤等五個階段，房地產企業的成本管控與每個開發階段都有密切的聯系。以下主要討論房地產開發成本的組成。

（一）拿地階段

土地是房地產企業項目開發最重要的一項成本，占總成本的30%左右，房地產開發企業取得土地使用權所支付的價款，涉及不同的分配方式，掌握好不同的分配方式對成本的控制起著重要的作用。房地產項目不同類型及業態之間的分攤，對土地增值稅也起著關鍵作用，因而對企業利潤、現金流影響重大，所以土地成本分攤方法的選擇尤為重要，要堅持合理、合規的原則，并結合項目實際情況來采取最妥當的分攤方法，從而保證企業的稅收成本最低。

（二）開發建設階段

在房地產開發建設階段，建安成本是開發成本控制的重點內容，因為其占總成本的40%～60%左右，有效控制建安成本成為了關鍵環節。房地產企業在不同時期應采取相應的方法來管控建安成本，在投資決策階段要建立成本控制體系與相關制度，嚴格篩選投標項目，在項目全過程中貫徹成本控制理念;在建設階段嚴格按照規定招標，加強合同日常管控，對各項工程簽證變更嚴格控制，認真完成竣工結算管理，從而有效控制成本。

（三）預售及完工交房階段

在預售及完工交房階段，銷售產品可分為兩部分，即預售未竣工產品和銷售已竣工產品，因此，銷售合同的訂立、收款方式的確認，都會影響到收入成本的處理。按照稅務規定，房地產行業預售未完工產品要先按預增率交納增值稅，產品完工后按實際稅率計算稅額同時進行相關的進項抵扣。不同業態之間成本如果平均分配，容易導致土地增值稅多交，而將預售和完工結算的住宅與其他商品房之間進行合理分配，則會達到有效降低土地增值稅稅負的目的。

（四）工程結算及尾盤清盤階段

項目建設竣工后，工程結算和工程審計的管控，對降低項目建設成本也有較大的作用。房地產開發的絕大部分利潤都在尾盤，若前期的銷售成功，成本能順利收回，那尾盤銷售的好壞就很關鍵，它決定了樓盤利潤，因而企業應快速清除尾盤房源，加快資金回籠，節約銷售費用、資金利息支出。

二、房地產企業當前在會計成本核算中存在的問題

（一）成本核算對象不清晰

相比其他行業，房地產企業具有一定的特殊性，因為開發的項目周期不同，涉及的內容也不同，有些項目是分為多期來進行的，會計準則并未嚴格劃分，尤其是針對分期、分區、分業態的成本核算來說，這就會導致企業對成本核算對象的分類隨意性較強，沒有一個嚴格確定的界限和標準。

成本核算是通過快速確定核算對象然后進行統計匯總歸集。但實際的成本匯總匯集過程中，開發產品類型、功能或者結構不同等都會導致成本差異較大，如果成本分配與分攤不合理，對一個核算對象多次進行成本劃分，不僅會加大核算工作量，使核算的內容更加復雜，而且會給財務人員的工作帶來較大困難，從而無法反映出企業的實際成本水平，使得成本分析難上加難。

（二）建筑安裝成本與實際成本差距較大

一些企業通常為了規避稅務，會采取虛增建筑安裝成本的手段。例如，利用項目分期建設的特點，在完工的商品房的成本中增加未完工的項目成本，這樣的成本分配直接造成了當期的安裝成本激增，利潤下降，看似幫助企業“緩解”了稅務壓力，但從長遠來看，無法真實有效地反映企業的會計成本核算信息，也無法直觀地顯示企業建筑項目的真實利潤與費用，反而增加了企業的經營風險，也使得企業有可能面臨稅務稽查風險，間接影響企業的長遠發展。

（三）成本歸集方式不同導致核算結果不準確

房地產企業的核算周期由于項目建設的原因會存在不穩定因素。當前，房地產企業在確認成本時，通常以對方企業開具的發票為依據，這就導致歸集的成本與實際工程進度不匹配。這會影響成本結轉，而不同的成本歸集方式導致了最后成本核算不同。還有一些企業在出現未結算的工程時，企業會預估未結算的工程，提前進行成本歸集，導致最后利潤核算不準確。這些最終都會導致企業在某一階段的財務報表中成本與利潤不清晰，無法準確反映企業項目的實際利潤情況，還因施工單位未及時開具發票，房地產開發企業面臨著非常大的稅務風險。

三、房地產企業加強成本核算管控的措施

（一）成本核算對象明確化

準確劃分成本核算對象是房地產企業加強成本管控、提高經濟效益的主要途徑，因此，企業在進行成本核算時，首先應對成本核算對象進行明確化，嚴格以分類歸集、功能區分、權益區分、成本差異原則來確定成本核算對象。可以將開發地點、開竣工時間相近，產品結構類型相同的項目作為一個成本對象進行核算。對存在明顯差異的開發產品，并可能導致其建造成本出現較大偏差的，要分別作為不同成本對象進行核算。按照開發產品能否對外經營銷售，可區分為可售、不可售的成本對象進行成本核算。只有確保成本核算對象劃分明確，才能保障會計核算順利進行。

（二）會計核算制度健全化

房地產企業要在完善會計核算制度的基礎上引入審計監管，并提高審計強度。為防止再出現建設過程中預算成本與實際成本不符的情況，在會計成本核算期間，企業應結合自身情況健全內部會計核算制度，確保會計核算的有序性與準確性。可增加專門的審計部門，提高對各個工程進度及工程結算的審計強度，強化內部監管，加強各項成本管理。同時，在會計核算階段，要加強對費用記錄的控制，制定定期記錄的相關制度，提升成本核算質量，減少誤差現象，盡可能如實反映項目費用與成本的實際情況。

（三）成本歸集方式合理化

要加強企業成本分配合理化，對不同的成本項目進行不同的成本分配。例如，對于一般的土地成本采用占地面積法進行分配，占地面積法能解決不同容積率產品的土地成本分配配比問題。而前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費等應根據合同及工程進度歸集成本。

四、結語

本文圍繞房地產企業成本核算與管控問題，提出了相應的思考。在分析房地產企業會計成本構成的基礎上，對會計核算中出現的問題進行了闡述，并提出了相應的管控措施，即成本核算對象明確化、會計核算制度完善化、成本歸集方式合理化等，從而為保障房地產企業會計成本核算的真實性、準確性提供依據。

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