房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理研究

胡鳳鳴

摘 要：“營改增”的實(shí)施為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了重要保障，這也是我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革邁出的重要一步，稅收抵扣機(jī)制因此而得到有效完善，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的稅負(fù)持續(xù)降低。在“營改增”實(shí)施的同時(shí)，稅務(wù)部門也采取一系列有效措施以強(qiáng)化和改進(jìn)稅收征管工作，這些都使得稅收征管呈現(xiàn)出科學(xué)高效發(fā)展態(tài)勢。現(xiàn)代信息技術(shù)在稅收征管領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)一步提升了稅收效率。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)了重要地位，豐富多樣的業(yè)務(wù)形態(tài)與眾多經(jīng)營管理環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)成本明顯偏高，如何在“營改增”全面實(shí)施以后優(yōu)化內(nèi)部稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須要解決的現(xiàn)實(shí)問題，這也將為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供有效支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部稅務(wù)管理;營改增

“營改增”既使得各行各業(yè)面臨著寶貴的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也給各行業(yè)帶來挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足、上游企業(yè)稅務(wù)轉(zhuǎn)嫁、經(jīng)營管理滯后等等問題，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理展開研究有助于解決房地產(chǎn)企業(yè)稅收問題，有效應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)與成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)且的健康可持續(xù)發(fā)展。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)內(nèi)部稅務(wù)管理并優(yōu)化管理體系就要從以下幾個(gè)方面入手：

一、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理意識

（一）管理層樹立內(nèi)部稅務(wù)管理思維

管理層內(nèi)部稅務(wù)管理思維的形成將使得企業(yè)經(jīng)營管理者對內(nèi)部稅務(wù)管理保持高度重視，在重大事件經(jīng)營決策及日常經(jīng)營活動(dòng)中始終將內(nèi)部稅務(wù)管理作為重要的考量因素，明晰內(nèi)部稅務(wù)管理在稅收成本與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的作用，有效改善企業(yè)的盈利狀況。在激烈的市場競爭與全新的稅收政策環(huán)境下，廣大管理者要理性認(rèn)識稅務(wù)管理對于企業(yè)發(fā)展運(yùn)營的價(jià)值，引領(lǐng)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度的建立，將企業(yè)戰(zhàn)略與管理思想融入到管理活動(dòng)之中。企業(yè)的稅務(wù)決策與管理層的思維將會(huì)對整個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，在內(nèi)部稅務(wù)管理領(lǐng)域也不例外，因此企業(yè)管理者要確保所有員工深入了解稅收相關(guān)法律法規(guī)，共同參與到內(nèi)部稅務(wù)管理活動(dòng)之中。

（二）培養(yǎng)職能部門內(nèi)部稅務(wù)管理意識

內(nèi)部稅務(wù)管理是一項(xiàng)覆蓋范圍廣且極為復(fù)雜的活動(dòng)，企業(yè)的稅務(wù)管理部門同時(shí)承擔(dān)著涉稅事項(xiàng)管理與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理等等職責(zé)，而相關(guān)部門在稅務(wù)管理方面的處理能力較為有限，這就需要所有職能部門通力合作共同完成內(nèi)部稅務(wù)管理任務(wù)。采購部門、合同管理部門、銷售部門、法律審計(jì)部門等等重要職能部門員工都要參與到涉稅管理活動(dòng)之中，嚴(yán)格按照企業(yè)稅務(wù)部門制定的方案簽訂合同、識別納稅人身份、判斷合同性質(zhì)、審核合同條款、取得發(fā)票等等。例如采購部門在采購前就要準(zhǔn)確計(jì)算實(shí)際所需材料量，在稅務(wù)部門指導(dǎo)下開展采購活動(dòng)，同時(shí)獲取合法合規(guī)的增值稅專用發(fā)票以進(jìn)行抵扣;又如法律審計(jì)部門要對納稅程序進(jìn)行審核，依據(jù)法律法規(guī)判斷企業(yè)納稅程序是否合法合規(guī)，推動(dòng)稅務(wù)管理工作合法有序開展。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度與流程

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)務(wù)稅務(wù)管理制度完善

1.結(jié)合企業(yè)情況構(gòu)建稅務(wù)管理辦法

內(nèi)部稅務(wù)管理要求企業(yè)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行自身納稅義務(wù)，控制內(nèi)部稅務(wù)管理漏洞導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積聚，使得企業(yè)效益得到有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部稅務(wù)管理制度建立過程中應(yīng)該從兩個(gè)方面入手，即規(guī)范內(nèi)部稅務(wù)管理要求和明確稅務(wù)管理程序，可以進(jìn)一步細(xì)化為稅務(wù)專業(yè)或職能規(guī)范、涉稅流程路徑優(yōu)化、關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、明確崗位操作內(nèi)容等等、企業(yè)各個(gè)部門均要按照稅務(wù)管理控制要求開展經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)，圍繞企業(yè)主體業(yè)務(wù)及內(nèi)部稅務(wù)管理要求展開控制調(diào)整，建立且符合企業(yè)發(fā)展需求與內(nèi)部控制要求的管理制度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要對企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)業(yè)務(wù)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、各個(gè)部門職能的調(diào)整和改變進(jìn)行準(zhǔn)確控制，如果這些方面做出調(diào)整和改變，則應(yīng)該及時(shí)對相應(yīng)的稅務(wù)管理制度與業(yè)務(wù)流程做出優(yōu)化。

2.關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理核心內(nèi)容

企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理要遵從合法、前瞻、籌劃、效益基本原則，圍繞企業(yè)稅收法律法規(guī)要求展開合理的稅收籌劃，重點(diǎn)關(guān)注最新法律法規(guī)要求并強(qiáng)化企業(yè)管理人員對于稅制調(diào)整的認(rèn)知，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況設(shè)計(jì)更加符合企業(yè)發(fā)展需求的方案，使得內(nèi)部稅務(wù)管理能夠與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)，避免出現(xiàn)偷稅漏稅情況，在法律框架內(nèi)合法地降低企業(yè)繳稅額并控制企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)能夠獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)合同與企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)之間存在直接管理，合同簽訂方式、合同金額、乙方身份等等都會(huì)增值稅產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)加強(qiáng)合同管理，建立起分級審批制度，將法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、成本部等等相關(guān)部門列入合同審批部門。同時(shí)企業(yè)要根據(jù)合同金額及應(yīng)繳稅額將合同分為一般合同、重要合同及重大合同，后兩者必須要經(jīng)過稅收籌劃，常規(guī)一般合同則不需要經(jīng)過稅收籌劃。企業(yè)在合同管理制度建立后要形成動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)企業(yè)發(fā)展情況對合同標(biāo)準(zhǔn)做出適時(shí)調(diào)整，確保房地產(chǎn)企業(yè)的所有合同都能夠處于稅務(wù)管理范疇。

3.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票管理

當(dāng)前稅收征管部門主要借助“金稅三期”對企業(yè)納稅活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，特別是增值稅專用發(fā)票的管控力度不斷加強(qiáng)，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建立使得企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的搭建使得稅務(wù)監(jiān)管部門能夠直接利用國家稅務(wù)發(fā)票平臺查驗(yàn)發(fā)票的真?zhèn)危行Ф沤^了企業(yè)虛開發(fā)票的行為，同時(shí)也有效保證了企業(yè)合法利益不受侵害。同時(shí)金稅三期系統(tǒng)能夠直接根據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)識別并攔截企業(yè)虛開發(fā)票的行為，如果企業(yè)不能夠按照相關(guān)規(guī)定開具發(fā)票則可能會(huì)遭受出發(fā)。2019年底國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，進(jìn)一步強(qiáng)化異常發(fā)票管理，增值稅專用發(fā)票被認(rèn)定為異常發(fā)票后則不能夠抵扣，已經(jīng)抵扣的發(fā)票則要做進(jìn)行稅額轉(zhuǎn)出處理。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實(shí)施后面臨著更大的工作難度，增值稅發(fā)票管理要進(jìn)一步加強(qiáng)，異常發(fā)票不僅會(huì)影響到企業(yè)增值稅抵扣，更可能會(huì)使得企業(yè)遭受行政處罰。

因此房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)一定要對增值稅發(fā)票的提供做出明確規(guī)定，而在取得發(fā)票后則要及時(shí)登錄國家稅務(wù)總局系統(tǒng)對發(fā)票進(jìn)行勾選認(rèn)證，確保抵扣能夠順利方完成。

（二）明確內(nèi)部稅務(wù)管理相關(guān)部門與人員職責(zé)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施內(nèi)部稅務(wù)管理時(shí)要堅(jiān)持財(cái)稅分離，企業(yè)可以根據(jù)自身情況選擇不同的管理方式，例如企業(yè)可以以財(cái)務(wù)部作為稅務(wù)管理的主導(dǎo)部門，同時(shí)成立稅務(wù)工作小組，選拔對稅務(wù)知識具有全面了解認(rèn)知的人員負(fù)責(zé)涉稅事項(xiàng);又如房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立稅務(wù)部門，聘請專業(yè)人才制定并執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度。稅務(wù)工作從業(yè)者要主動(dòng)履行自身職責(zé)，做好納稅及會(huì)計(jì)核算等等工作，全面負(fù)責(zé)發(fā)票管理、納稅申報(bào)、稅務(wù)籌劃、定期自查、稅務(wù)關(guān)系協(xié)調(diào)等等工作。內(nèi)部稅務(wù)管理部門與人員職責(zé)的明確能夠保證相關(guān)工作順利展開，權(quán)責(zé)更加明晰。

（三）健全高效房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)信息溝通機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)健全稅務(wù)信息溝通機(jī)制，對稅務(wù)信息收集與整理的工作流程展開優(yōu)化，更好地完成稅務(wù)信息傳遞與保管，使得企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理能夠更加順利的完成。針對稅務(wù)信息溝通過程中暴露出的各種問題，主管部門應(yīng)該及時(shí)予以處理，其中重要內(nèi)容要迅速傳遞給董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及管理層，為企業(yè)的經(jīng)營決策與涉稅事務(wù)處理提供準(zhǔn)確企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)主管部門要對企業(yè)稅務(wù)信息相關(guān)內(nèi)容展開內(nèi)外部整合，使得信息溝通機(jī)制得到不斷完善。各個(gè)部門之間可以借助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、經(jīng)營管理資料、調(diào)研報(bào)告、辦公網(wǎng)絡(luò)等等途徑實(shí)現(xiàn)信息貢獻(xiàn)，進(jìn)而營造出良好的內(nèi)部稅務(wù)管理環(huán)境，同時(shí)借助協(xié)會(huì)組織、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體等等途徑獲取企業(yè)外部稅務(wù)信息。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別評估體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別評估體系能夠幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在重大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)面前及時(shí)采取有效措施做出應(yīng)對，針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)應(yīng)該對主要涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，主要包括以下幾個(gè)方面。

（一）土地取得階段

房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)必須要準(zhǔn)確判斷土地價(jià)款是否能夠順利扣除，根據(jù)[2016]140號第八條規(guī)定的第三個(gè)要件判斷企業(yè)是否能夠享受差額征收政策。企業(yè)在取得土地時(shí)必須要獲得真實(shí)合法票據(jù)，支付給政府的土地價(jià)款要同時(shí)獲得省級及以上財(cái)政部門監(jiān)制的票據(jù)。而企業(yè)通過招標(biāo)獲取土地時(shí)則還要關(guān)注土地是否為凈地，是否需要額外參與拆遷工作，以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證能否順利獲得等等。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

項(xiàng)目建設(shè)過程中要將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別評估的重點(diǎn)集中于采購環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要對合同簽訂過程中可能存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，主要關(guān)注合同性質(zhì)、付款方式、發(fā)票種類、發(fā)票開具時(shí)間、乙方納稅人身份等等內(nèi)容，使得管理活動(dòng)能夠有效覆蓋財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)內(nèi)容。另外項(xiàng)目建設(shè)過程中要對材料非正常損失、用于非應(yīng)稅項(xiàng)目、是否已做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出進(jìn)行評估，合理評估可能消耗的物資數(shù)量，有效避免浪費(fèi)。

（三）產(chǎn)品銷售階段

房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品銷售階段同樣要積極履行自身納稅義務(wù)，確保企業(yè)嚴(yán)格按照規(guī)定繳納稅款。銷售階段要對當(dāng)期收入進(jìn)行準(zhǔn)確核算，借助自查方式判斷企業(yè)是否按照銷售額完成了銷項(xiàng)稅額，同時(shí)是否對銷售折扣做出相應(yīng)稅務(wù)處理，是否對銷售退回業(yè)務(wù)發(fā)票進(jìn)行處理，自由商品房租賃及固定資產(chǎn)處理是否按照固定繳納了增值稅等等，這些都應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品銷售階段關(guān)注的重點(diǎn)。

結(jié)束語：

營改增的實(shí)施有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理提出了更高要求，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)并結(jié)合自身情況展開內(nèi)部稅務(wù)管理。

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