投資性房地產公允價值計量對企業財務績效的影響

李芳菲

【摘? 要】論文通過分析上海貝嶺股份有限公司投資性房地產計量模式轉變對財務績效的影響，發現公允價值模式對企業的財務報表起到美化的作用。為了防范企業通過變更投資性房地產的計量模式進行過度盈余管理，論文對投資性房地產公允價值計量模式提出了改進建議。

【Abstract】By analyzing the influence of the change of measurement mode of investment properties on financial performance of Shanghai Belling Company Limited， the paper finds that the fair value mode can beautify the financial statements of enterprises. In order to prevent enterprises from excessive earnings management by changing the measurement mode of investment properties， the paper puts forward suggestions for improving the fair value measurement mode of investment properties.

【關鍵詞】投資性房地產;計量模式選擇;公允價值計量

【Keywords】investment properties; measurement mode selection; fair value measurement

【中圖分類號】F275;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）06-0070-02

1 投資性房地產計量模式對企業財務狀況的影響

1.1 投資性房地產計量模式

我國投資性房地產的計量模式分為成本模式和公允價值模式。當企業以投資性房地產的歷史成本入賬時，即采用成本計量模式，企業按期計提折舊、攤銷，并在期末進行減值測試，計提減值準備。在公允價值模式下，企業依照公允價值調整賬面價值，公允價值變動直接計入當期損益，不再計提折舊、攤銷，反映投資性房地產的實時價值。

1.2 不同計量模式對企業財務狀況的影響

我國房屋的市場價值普遍高于歷史成本，所以選擇不同的計量模式會對企業財務產生不同的效果。

首先，變更計量模式會影響資產負債表。我國房屋的市場價通常高于其歷史成本，因此，采用公允價值模式會使投資性房地產的賬面價值更高，企業的賬面資產規模也就更大。采用公允價值模式會增加企業的總資產規模，降低資產負債率，從而改善企業的資本結構，達到美化資產負債表的效果。其次，變更計量模式會影響利潤表。我國當前房價不斷攀升，在公允價值模式下，公允價值變動損益隨房價的攀升而增加，進而增加利潤總額，達到美化利潤表的效果。

2 上海貝嶺股份有限公司計量模式轉變的影響

上海貝嶺股份有限公司于1998年在上海證券交易所掛牌上市，產品的主要客戶群體為電表行業，主要為電表提供計量芯片、RS485接口芯片、時鐘芯片、液晶驅動等。為了更加客觀地反映公司持有的投資性房地產的真實價值，增強公司財務信息的準確性。自2019年1月1日起，公司將投資性房地產計量由成本模式轉變為公允價值模式，并采用追溯調整法對2018年度財務報表進行調整。

2.1 投資性房地產計量模式變更對資產負債表的影響

投資性房地產追溯調整前為177366270.89元，追溯調整后為508650000.00元，增加了331283729.11元。這是由于我國房屋的市場價格普遍高于歷史成本，故公允價值模式下投資性房地產的賬面價值更高，進而增加企業總資產的賬面價值。

未分配利潤追溯調整前為498648652.72元，追溯調整后為752080705.49元，增加了253432052.77元。歸屬于母公司所有者權益追溯調整前為2515641442.41元，追溯調整后為2797232612.15元，增加了281591169.74元。所有者權益追溯調整前為2544679509.16元，追溯調整后為2826270678.90元，增加了281591169.74元。由于投資性房地產采用公允價值計量模式時，房屋的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。在我國房價不斷攀升的背景下，公允價值變動損益隨房價的攀升而不斷增加，使得利潤總額增加，從而增加企業的留存收益，進而增加企業所有者權益的規模。因此，變更投資性房地產的計量模式可以使投資性房地產的賬面價值增加，使得總資產的規模增加，同時，會增加所有者權益，在負債相對穩定的情況下，可以降低資產負債率，從而改善企業資本結構，發揮美化資產負債表的作用。

2.2 投資性房地產計量模式變更對利潤表的影響

公允價值變動損益追溯調整前為287346.52元，追溯調整后為44157346.52元，增加了43870000.00元。營業成本追溯調整前為583457717.20元，追溯調整后為576678252.03元，減少了6779465.17元。由于投資性房地產采用公允價值計量模式時，房屋的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。在我國房價不斷攀升的背景下，公允價值變動損益隨房價的攀升而大幅度增加。在公允價值變動損益大幅度增加、營業成本減少的情況下，企業的利潤總額會大幅增加。

所得稅費用追溯調整前為1313558.75元，追溯調整后為8910978.53元，增加了7597419.78元。這是由于投資性房地產后續計量由成本法模式變更為公允價值計量時，公允價值變動損益的增加使得利潤總額大幅增加，導致所得稅費用增加。同時，在歷史成本模式計量下，企業在每年年末對投資性房地產計提折舊和攤銷，折舊和攤銷允許在稅前全部或部分扣除，而在公允價值計量模式下，企業不再計提折舊或者攤銷，這使企業不能享受折舊減輕稅負的權利。因此，轉變為公允價值模式后，企業的所得稅費用有所增加。

凈利潤追溯調整前為103345273.01元，追溯調整后為146397318.40元，增加了43052045.39元。歸屬于母公司所有者的凈利潤在追溯調整前是102037124.54元，追溯調整后為145089169.93元，增加了43052045.39元。因此，企業投資性房地產轉變為公允價值模式后，會使凈利潤增加。

因此，變更投資性房地產的計量模式會影響公司的利潤總額。在我國房屋市場價格不斷上漲的情況下，采用公允價值模式會使公允價值變動損益增加，進而增加利潤總額，發揮美化利潤表的作用。

3 投資性房地產公允價值計量模式的改進建議

在對上海貝嶺股份有限公司進行分析后可以得出結論，投資性房地產轉變為采用公允價值計量模式能夠對財務報表起到美化的作用。對于資產負債表而言，選擇公允價值計量模式能夠使企業的總資產規模增加，降低資產負債率，從而可以改善上市公司的資本結構，傳遞出積極的信號給投資者。對于利潤表來說，選擇公允價值計量模式會增加企業的利潤總額，利用投資性房地產后續計量的政策，便于公司進行盈余管理。但要注意的是，變更計量模式只是改變企業的賬面價值，而資產規模與經營狀況并未發生實質性的轉變，利潤的增加也沒有相應的現金流量作支撐，這種美化的財務報表可能會對投資者產生誤導。為了全面發揮公允價值計量模式的優勢，避免企業通過投資性房地產計量模式的變更進行過度盈余管理，現提出如下改進建議。

3.1 改進會計處理方式

為了避免企業通過變更投資性房地產的計量模式操縱利潤，可以改進會計處理方式，單獨列示投資性房地產公允價值變動損益。建議在“公允價值變動損益”科目下，設置一個獨立的二級科目“投資性房地產公允價值變動損益”。在利潤表中增加“投資性房地產公允價值變動損益”的報表項目。這樣處理后，報表使用者就不會將企業實際經營產生的利潤，與投資性房地產公允價值變動損益對利潤的影響進行混淆，從而將投資性房地產公允價值變動損益對利潤表的影響剔除，避免報表使用者被美化的利潤表所誤導，防止企業利用變更投資性房地產計量模式的方式進行過度盈余管理。

3.2 完善市場環境

為了方便企業獲取投資性房地產的公允價值，政府應該建立開放、公平的市場環境。政府需要不斷完善市場經濟體制，建立公平競爭、公開價格的市場體系，為公允價值模式的推廣使用提供合適的市場條件，降低企業獲取公允價值的成本，推動投資性房地產公允價值模式在企業中廣泛應用，為投資者提供真實、準確的決策依據。

3.3 加大監管力度

為避免企業通過變更投資性房地產的計量模式進行過度的盈余管理，應該加大監管力度。首先，證監會、銀保監會等監督機構要將企業的欺詐成本提高，嚴格落實處罰制度;其次，充分發揮會計師事務所的第三方監督作用，提高注冊會計師審計的獨立性。審計師應著重關注投資性房地產的公允價值計量，加強自身識別風險和舞弊的能力。通過內外部齊抓共管，為企業投資性房地產創造良好的發展環境。

【參考文獻】

【1】付代紅.基于公允價值計量的我國會計計量改革探究[J].財會通訊，2019（04）：22-26.