兩會定調今年房產發展走向

甄愛軍

文前提要：今年兩會的政府工作報告，針對房地產市場偏利好。基于目前全國的經濟狀況，2020年，樓市可能會因各地政策適度調整，出現回穩的跡象。

在今年兩會上，國務院總理李克強代表國務院向十三屆全國人大三次會議作政府工作報告，對房地產市場發展提出了新的要求。這些都是購房者以及關注樓市的人需要了解的內容。

促進城鎮化發展

政府工作報告明確深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。

其實在2019年的政府工作報告中，就已經提出要推進新型城鎮化，堅持以中心城市引領城市群發展，抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，城鎮化將繼續推進，依然成為房地產在內各產業發展的動力。政府工作報告還提到，中國常駐人口城鎮化率首次超過60%，后續城鎮化發展將為房地產發展提供更多的市場需求，尤其是農民進城購房需求是亮點。

值得關注的是，中心城市和城市群發展的帶動作用強化，各省會城市及周邊縣市的房地產發展將成重點。另外，城市發展明確了“培育產業、增加就業”的導向，這是新提法，房地產發展將帶動更多產業發展，進而有助于提供更多就業機會，尤其是產城融合的地產項目。

與城鎮化發展一脈相承的是，人才政策成為最近的關注點。中原地產首席分析師張大偉表示，整體來看，5月已有超過20城發布人才政策。2020年截至目前，全國各地人才政策發布已經超過100城市。

此外，此次報告明確提出，要完善便民設施，讓城市更宜業宜居。類似提法在去年的報告中也曾出現過，即：新型城鎮化要處處體現以人為核心，提高柔性化治理、精細化服務水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關懷。

今年提出“宜業宜居”，表明城市發展不局限于住房建設，更強調宜居性，后續補短板是重要的內容，尤其是在城市公共設施等方面會強化，包括老舊小區改造等都是重要的發力點。

這意味著城市的功能定位更加清晰，“宜業宜居”成為關鍵，后續預計城市建設將獲得更多的財政支持，對房地產發展具有積極作用，尤其是在綠化率提升、新基建建設、公共醫療衛生設施建設等方面會發力。

再提“房住不炒”

今年的政府工作報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

雖然2019年未提到房住不炒，但今年卻被再次提及，可見穩定市場的導向并未改變。今年一季度，全國各地調控政策調整頻繁，但若“用力過猛”基本都會變成“一日游”。截至目前，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州、淮安、寧陽等11個城市已經出現了“一日游”政策。

不過，業內人士表示，報告明確因城施策，為后續政策放松提供了空間。嚴躍進指出，實際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進行政策放松是有必要的，市場交易只有穩定，樓市才能發展更好，預計兩會后政策放松概率加大。

嚴躍進同時提醒，房地產發展目標依然是平穩健康發展，就當前樓市情況看，存在市場交易偏弱、樓市投機現象較多、部分貸款資金繼續違規進入房地產等問題，這都是后續需要重點關注的內容。

資金面更加充裕

政府工作報告提到，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。創新直達實體經濟的貨幣政策工具，務必推動企業便利獲得貸款，推動利率持續下行。

張大偉認為，為了穩定經濟，未來貨幣政策有望繼續寬松，房地產市場也會受到資金寬裕的利好。數據顯示，4月新增人民幣存款余額1.27萬億元，較去年同期多增1.01萬億元。

張大偉進一步指出，從房貸數據看，降息的影響逐漸出現，4月20日的降息基本落地，房貸首套房與二套房都下調了10個基點以上，有利于二季度樓市的穩定。流動性寬裕已經越來越明顯。

張大偉說：“整體看，2020年房地產不論是開發商的企業融資，還是個人按揭貸款，都有望降低成本。”

商業地產或現新機會

政府工作報告明確指出，支持餐飲、商場、文化、旅游、家政等生活服務業恢復發展，推動線上線下融合。

商務部數據顯示，截至5月中旬，170多個地市統籌地方政府和社會資金，累計發放消費券達190多億元，對消費的拉動作用顯著。根據匯客云數據平臺監測，“五一”小長假期間，全國購物中心平均客流回暖率達59.3%。

此外，全渠道零售模式加速發展，例如，盒馬一個月間在北京、上海、長沙、武漢連開6家新店。疫情平穩后眾多國內外品牌已逐步重啟開店計劃。世邦魏理仕預計，二季度商場運營情況將較一季度大幅改善，下半年客流有望恢復到疫情前水平。

“保障就業和民生、穩住上億市場主體”是今年政府工作報告的重點。這些宏觀政策包括加大減稅降費力度，將前期出臺6月前到期的減稅降費政策全部延長到今年年底;推動降低企業生產經營成本，減免國有房產租金，鼓勵各類業主減免或緩收房租，并予政策支持;強化對穩企業的金融支持;以及千方百計穩定和擴大就業等。

世邦魏理仕認為，上述措施將有助于緩解企業經營壓力，穩定經營預期，從而將對寫字樓需求形成積極影響。根據世邦魏理仕監測，主要城市的寫字樓租賃問訊自3月持續回升。而在4月開展的租戶調查顯示，在華企業對于下半年的經營預期明顯高于亞太區其他市場。