探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃

汝紅

摘 要：首先，闡述土地增值稅與稅務(wù)籌劃的基本內(nèi)容。然后，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性。最后，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃，給出明確節(jié)稅方式、提升稅財(cái)工作者素養(yǎng)、明確扣稅方式、加強(qiáng)對(duì)稅收減免的應(yīng)用等措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào)：F812.42? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）16-0055-02

房地產(chǎn)是我國發(fā)展的重點(diǎn)與關(guān)鍵，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)我國社會(huì)的發(fā)展具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身的更好發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)市場競爭力，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要給予更多關(guān)注與重視。做好稅務(wù)籌劃工作，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。怎樣做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃，是人們目前面臨的一個(gè)重要問題。

一、土地增值稅與稅務(wù)籌劃基本概述

土地增值稅通常情況下主要是指，對(duì)于納稅對(duì)象轉(zhuǎn)讓地上建筑、國有土地使用權(quán)過程中，所獲得的增值額作為主要征稅對(duì)象，并嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定稅率展開稅務(wù)征收工作。

稅務(wù)籌劃主要是指，企業(yè)在發(fā)展過程中，在各項(xiàng)法律允許范圍下，采取有效方式與手段，對(duì)稅收支出進(jìn)行有效控制，盡量降低稅收支出。這樣企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不僅可以更快完成，同時(shí)還能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展，不僅建設(shè)周期較長，而且涉及資金較多。因此，在土地增值稅的繳納中，要在很大程度上依靠稅務(wù)籌劃，需要通過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方式，使得企業(yè)在稅收中能夠逐漸減少支出，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃必要性分析

從目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作開展中可以看出，無論是理論還是實(shí)踐操作，都是處于剛剛起步階段。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，需要對(duì)土改政策以及國外土地增值稅方面的知識(shí)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，從而對(duì)自身稅務(wù)籌劃工作進(jìn)行完善與創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)中。

1.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長，并且涉稅過程也較為復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在土地增值稅的繳納中，不僅手續(xù)辦理工作較為煩瑣，而且需要浪費(fèi)很長時(shí)間，因此，通過稅務(wù)籌劃工作的展開，不僅可以減少財(cái)務(wù)工作人員的工作量，還可以為企業(yè)納稅人節(jié)省更多時(shí)間與精力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)以及金額交易過程中，會(huì)涉及到很大的涉稅金額。我國房地產(chǎn)行業(yè)，相較于社會(huì)市場中其他行業(yè)而言，稅負(fù)相對(duì)較高。因此，需要通過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃工作，更好解決稅率過高問題，為后續(xù)稅務(wù)籌劃工作的展開打下良好基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃措施

1.明確節(jié)稅方式。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展中，可以通過明確節(jié)稅方式，保證稅務(wù)籌劃工作的有序進(jìn)行。在明確節(jié)稅方式中，可以從以下幾點(diǎn)展開：第一，在建房工作的開展中，通過保證其科學(xué)性與合理性，可以在很大程度上保證稅務(wù)籌劃工作的有序進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。第二，利息支付過程中的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。第三，房地產(chǎn)行業(yè)想要在激烈市場競爭當(dāng)中取得更好的發(fā)展，就要加大投入力度，尤其是公共設(shè)施，這樣才能為居住者提供更加安全和舒適的生活環(huán)境與工作環(huán)境。這一部分支出，可以將其納入項(xiàng)目的成本中，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。

2.提升稅財(cái)工作者素養(yǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的開展中，稅財(cái)工作者在其中發(fā)揮著不可替代的作用。在這一過程中，需要稅財(cái)工作者能夠具備較強(qiáng)綜合素養(yǎng)與專業(yè)能力，這樣才能在稅務(wù)籌劃中，將自身作用與價(jià)值充分發(fā)揮。基于此，在提升稅財(cái)工作者工作素養(yǎng)中，可以從以下幾點(diǎn)展開：第一，稅財(cái)工作者不僅要掌握相應(yīng)的稅法專業(yè)知識(shí)與財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，同時(shí)需要了解房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。為實(shí)現(xiàn)這一目的，可以通過定期教育培訓(xùn)的方式，使得稅財(cái)工作者能夠?qū)ο鄳?yīng)的法律法規(guī)有正確認(rèn)識(shí)。從而確保各項(xiàng)工作的展開，能夠在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進(jìn)行，避免出現(xiàn)違規(guī)或者違法行為。第二，還可以通過職稱補(bǔ)貼，或者制定獎(jiǎng)懲制度的方式。針對(duì)在稅務(wù)籌劃過程中表現(xiàn)較好的工作人員進(jìn)行一定獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以在很大程度上激發(fā)稅財(cái)工作者的工作熱情與工作興趣。同時(shí)，針對(duì)在工作中表現(xiàn)較差的工作人員進(jìn)行一定懲罰，這樣才可以對(duì)稅財(cái)工作者起到一定警示作用。第三，稅財(cái)工作者在上崗之前，要展開系統(tǒng)化、專業(yè)化崗前培訓(xùn)工作，在最大程度上保證稅財(cái)工作者能夠具備較強(qiáng)專業(yè)能力與綜合素質(zhì)。

3.明確扣稅方式。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中不難看出，我國現(xiàn)行稅法中，對(duì)于土地增值稅會(huì)產(chǎn)生直接影響的主要是扣稅項(xiàng)目。比如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金、開發(fā)成本以及土地使用權(quán)費(fèi)用等。在這一過程中，為降低土地增值稅支出，需要明確扣稅方式。具體可以從以下幾點(diǎn)展開：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金，以及土地使用權(quán)費(fèi)用，在我國相關(guān)稅法中已經(jīng)做出明確規(guī)定，都屬于相應(yīng)的納稅項(xiàng)目，幾乎沒有稅務(wù)籌劃空間，但是，其余幾項(xiàng)要保證在稅法允許范圍下展開相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的“開發(fā)間接費(fèi)”與“管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”存在歸集口徑與扣除差異，致使企業(yè)在人為操控的因素較多。“開發(fā)間接費(fèi)用”屬于開發(fā)土地和新建房及配套“成本”，在開發(fā)土地和新建房及配套“成本”中列支，在土地增值稅清算中可以享受20%的加計(jì)扣除;“銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的“費(fèi)用”，土地增值稅清算中不能享受20%的加計(jì)扣除。企業(yè)財(cái)務(wù)人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導(dǎo)向功能有機(jī)地融合到企業(yè)財(cái)務(wù)決策和戰(zhàn)略選擇中，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最大效益。

4.加強(qiáng)對(duì)稅收減免的應(yīng)用。從目前我國出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例》中可以看出，納稅人修建的普通住宅并且用于出售，如果其中的增值稅額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，可以享受免收土地增值稅的優(yōu)惠。如果繳納對(duì)象，涉及到其他不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，需要工作人員能夠結(jié)合實(shí)際情況，展開具有針對(duì)性的核算工作。由此可以看出，不同類型的住宅項(xiàng)目，在稅收核算工作的開展中存在一定的差異，所需要承受的稅負(fù)壓力也存在很大差異。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用減少住宅銷售利潤方式，或者增加可扣除項(xiàng)目金額的方式，使得住宅項(xiàng)目增值額能夠降低，那么需要納稅人以及相關(guān)工作人員，能夠?qū)τ嘘P(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開支限制等方面的要求進(jìn)行分析與了解，這樣可以在法律允許范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)費(fèi)用列支最大化。總而言之，要加強(qiáng)對(duì)稅收減免優(yōu)惠政策的應(yīng)用，從而在一定程度上減少稅收支出。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅務(wù)籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言具有重要作用，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作要有正確認(rèn)識(shí)。確保工作人員能夠?qū)ξ覈鄳?yīng)土地增值稅法律法規(guī)以及政策等有正確認(rèn)識(shí)，使得稅收籌劃的科學(xué)性與合理性得到保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]? 陳俊.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中主要問題研究[J].中國市場，2019，（31）：148.

[2]? 朱慶祎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的財(cái)稅處理研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019，（17）：189.

[3]? 翁雨晴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究——以YCZY公司DFXC項(xiàng)目為例[J].納稅，2019，（20）：45-46.

[4]? 崔淑清.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌劃研究[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2019，（7）：159-160.

[5]? 王婧.營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響分析——基于銀行項(xiàng)目評(píng)估視角[J].西部財(cái)會(huì)，2019，（1）：17-20.

[6]? 宋燕，王家國.整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅問題分析[J].財(cái)政監(jiān)督，2018，（21）：89-93.

[責(zé)任編輯 辰 敏]