沒有購房資格 購房款能退嗎

柯思婷

審查購房資格是賣方的責(zé)任還是買方的責(zé)任？如果簽訂了購房意向也交了定金，卻因?yàn)闆]有購房資格而無法買房該怎么辦呢？

上海等一線城市的房產(chǎn)限制政策較為嚴(yán)格，有些投資者即使沒有購房資格也會(huì)想方設(shè)法地買房。特別是有些銷售員為了業(yè)績，攛掇客戶趕緊交錢定房，而手續(xù)上的問題終究繞不過去，后面糾紛就來了。

一時(shí)腦熱買下近千萬元房產(chǎn)

來自江蘇的小芃是一個(gè)富裕的95后，年紀(jì)輕輕就打算在上海置業(yè)，但是不具備上海購房資格是個(gè)很大的難題。

2016年，不滿20歲的小芃和父親開始了解上海的一個(gè)樓盤。小芃回憶，當(dāng)時(shí)的銷售人員看出了小芃有全額付款的能力，不斷地慫恿小芃的父親說將來總能解決限購的問題，也許限購政策會(huì)放松，或者還有其他辦法能解決房產(chǎn)登記事宜，總之限購的事以后再說。

結(jié)果，當(dāng)時(shí)急著買房的小芃真的和房地產(chǎn)公司簽了一個(gè)定購協(xié)議。定購協(xié)議約定的主要內(nèi)容有：房屋交易總價(jià)為944萬元，視小芃房款的支付比例可享受一定優(yōu)惠;房地產(chǎn)公司向小芃明示了商品房銷售的相關(guān)政策規(guī)定與買賣合同樣本，小芃在收到房地產(chǎn)公司的“簽約通知書”之日起5日內(nèi)持定購協(xié)議、證明文件、應(yīng)付款及貸款資料等與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售或出售合同。小芃支付了定金50萬元，協(xié)議約定該定金作為簽訂商品房預(yù)售或出售合同的擔(dān)保，如果小芃違反政策規(guī)定、不滿足購房條件或者逾期未簽訂購房合同，均視為違約，房地產(chǎn)公司可終止協(xié)議并沒收定金;如果房地產(chǎn)公司在約定期限內(nèi)將房屋另售的，則須雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司還向小芃出示了“簽約須知”，告知購房合同簽訂時(shí)所需提供的證明材料，其中包括非本市戶籍人士的繳稅與社保證明等。

在定購協(xié)議簽訂前后一段時(shí)間內(nèi)，小芃分幾筆向房地產(chǎn)公司支付了全部房款。

沒有購房資格被拖3年

按理說，定購協(xié)議簽訂后很快就可以簽訂房地產(chǎn)買賣合同。但是，小芃連錢都付完了，買房手續(xù)卻完全沒有進(jìn)展。原因還是出在小芃的購房資格上。小芃是一個(gè)外地戶籍、不滿20周歲的年輕人，在上海買房一定是沒有資格的，這個(gè)問題在短時(shí)間內(nèi)也無法克服，因此房地產(chǎn)公司不可能和小芃簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，更沒辦法交房。小芃與房地產(chǎn)公司交涉解除定購協(xié)議，房地產(chǎn)公司對(duì)解除協(xié)議表示同意，但是遲遲沒有退錢，近千萬元的購房款一直在房地產(chǎn)公司處。小芃既不能順利買到房，也無法把錢拿回來。

3年后的2019年，小芃向房地產(chǎn)公司送達(dá)律師函一份，大意為雙方簽訂定購協(xié)議后，自己已履行了付款義務(wù)，而房地產(chǎn)公司在繼續(xù)交易或解約退款方面一再推脫，他要求對(duì)方在7日內(nèi)履行交房或退款結(jié)息義務(wù)。然而，房地產(chǎn)公司依舊沒有動(dòng)作，小芃就向法院提起了訴訟，要求房地產(chǎn)公司退回購房款，并支付相應(yīng)的利息，房地產(chǎn)公司則提起了反訴。

房地產(chǎn)公司不愿退定金

面對(duì)誤會(huì)，房地產(chǎn)公司的態(tài)度頗為強(qiáng)硬，他們認(rèn)為是小芃故意隱瞞了沒有購房資格的事。

房地產(chǎn)公司方面表示，雙方在簽訂定購協(xié)議前，他們已將國務(wù)院辦公廳、上海市人民政府辦公廳發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控工作相關(guān)文件，以及相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策詳細(xì)告知小芃，小芃確認(rèn)已知悉房地產(chǎn)調(diào)控政策并承諾不違反房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定。定購協(xié)議已經(jīng)說明，如果小芃違反房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定或不符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的購房條件，則視為違約，房地產(chǎn)公司可不經(jīng)催告，協(xié)議即告終止，房地產(chǎn)公司有權(quán)處置房屋并不退還定金。房地產(chǎn)公司方面還認(rèn)為，定購協(xié)議簽署時(shí)不具備購房資格不影響定購協(xié)議的簽訂和生效，這套房屋目前并未出售給任何第三人，只要小芃取得購房資格，定購協(xié)議仍然可以繼續(xù)履行。

對(duì)于銷售人員的推銷說辭，房地產(chǎn)公司表示，就算當(dāng)時(shí)銷售人員確定鼓動(dòng)他買房，也沒有真的承諾過一定能辦理小產(chǎn)證。

小芃則反駁，這家房地產(chǎn)公司是一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，判斷購房者是否限購，是否有購房資格，易如反掌，不應(yīng)該把責(zé)任推到客戶身上。

法院判決全額退款并支付利息

法院審理后認(rèn)為，第一，雙方當(dāng)事人簽訂的定購協(xié)議在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。根據(jù)定購協(xié)議的約定，雙方原本的交易流程應(yīng)該是房地產(chǎn)公司向小芃發(fā)送“簽約通知書”，小芃于收到“簽約通知書”后5日內(nèi)與房地產(chǎn)公司簽訂正式的房屋買賣合同。一般而言，購房人在簽署預(yù)約合同時(shí)尚不具備購房資格并不必然導(dǎo)致交易不成，因?yàn)橹灰彿咳嗽陔p方約定的正式交易時(shí)點(diǎn)前取得購房資格即可。而房地產(chǎn)公司未提供證據(jù)證明他們已經(jīng)發(fā)送了“簽約通知書”，那么雙方約定的正式交易時(shí)點(diǎn)就不確定，房地產(chǎn)公司卻直接以小芃不具備購房資格為由主張因小芃違約而解除合同、沒收50萬元定金，這缺乏依據(jù)。

第二，現(xiàn)在小芃因定購協(xié)議簽署后長期未繼續(xù)交易要求解除協(xié)議，房地產(chǎn)公司也同意解除，雙方均認(rèn)可定購協(xié)議解除，房地產(chǎn)公司就應(yīng)當(dāng)將已收取的購房款全部返還給小芃。

第三，雖然雙方都把購房資格審查的責(zé)任推給對(duì)方，但法院特別指出，雙方當(dāng)事人在簽署定購協(xié)議時(shí)對(duì)于購房人小芃無購房資格一事都已知悉，其行為均有不當(dāng)。小芃在與房地產(chǎn)公司簽署訂購協(xié)議時(shí)，是一個(gè)未滿20周歲的非本市戶籍人員，未屆法定婚齡，亦不可能滿足在上海繳滿5年社保的要求。房地產(chǎn)公司作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)公司，理應(yīng)明知小芃不具備購房資格且在較長的一段時(shí)間內(nèi)都不能具備購房資格。在此情況下，房地產(chǎn)公司仍與小芃簽署定購協(xié)議，并收取全額房款，行為明顯不當(dāng)。在雙方最終不能完成交易的情況下，如果房地產(chǎn)公司還長期占有數(shù)額較大的房款及其所帶來的利益，無異于鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)進(jìn)行此類不當(dāng)操作。因此，考慮到出售方在交易不成的情況下長期占有數(shù)額較大的房款確實(shí)對(duì)買受方造成了經(jīng)濟(jì)損失，有悖于民事活動(dòng)的公平合理原則，判令出售方支付相應(yīng)的孳息是合理的，以央行同期貸款利率為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

理財(cái)金手指

民事活動(dòng)的基本原則

所謂公平原則，根據(jù)我國《民法總則》第六條規(guī)定，指的是民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

民事活動(dòng)基本原則還有平等原則、自愿原則、誠信原則、公序良俗原則、綠色原則。