關于發展農村物業經濟的構想

耿萬勝

摘 要：農村物業經濟是一種全新的社會經濟現象，發展農業物業經濟，具有廣泛而深遠的意義，是實現鄉村振興戰略的一個重要舉措，也是提升農村居民生活質量、減少城鄉差距的一個重要手段，還是減少農村干部負擔，減少腐敗風險，提升社會就業機會，盤活社會經濟的重要方式。本文從農村物業經濟的定義、性質入手，對發展農村物業經濟的意義、農村物業與村民委員會的關系、農村物業經濟的內容作以闡述，最后構建出一個物業經濟模型，以供相關單位與人員參考。

關鍵詞：農村物業;經濟;社會管理;服務

一、農村物業經濟的定義

農村物業管理是指農村集體居民對本轄區內居住戶把轄區內全部共有建筑、設施、資源及全部居住戶的非行政事務委托給物業服務企業、并支付給相應服務費用的管理活動。由農村物業管理經濟活動所形成的經濟現象叫作農村物業經濟。

二、農村物業的經濟性質

農村物業是一種服務性民間經濟組織，是具有一定資質的經濟實體性組織，它獨立核算，自負盈虧，它的收入來源于服務收費所得，其管理部門包括工商行政管理部門和村民委員會，它與村民的關系是服務與被服務的關系，也有管理與被管理的關系，但其管理的權限以服務為前提。

三、發展農業村物業經濟的意義

（一）減少村級干部負擔，減少國家財政支出

當前村級干部人員編制很少，而服務內容太過繁雜，國家提供的服務費用無法滿足服務需求，村級干部對村民事務過問太細，太雜，無法實現其行政性事務的高效運行。當前，為了提升農民居民的服務質量，國家支付了大量的非行政性服務費用，但仍然不能根本上解決村民的服務質量問題，說明簡單地增加管理服務費用不能從根本上解決問題，發展農村物業則成為解決這個矛盾的很好思路。

（二）提升農村居民生活水平，縮小城鄉差距

農村居民的收入增多了，對美好生活的向往也與日俱增，但當前農村居民的居住環境不同于城市，不存在物業管理這種模式，沒有類似于城市居民小區的物業服務，總體生活質量與城市差異顯著。發展農村物業可以顯著提升農村居民的生活質量，縮小城鄉差距，有利于構建更加和諧的社會環境。

（三）減少村級腐敗，提高農村居民收入

村委會把部分社會服務性的事務交由物業來管理，實行收費管理，可以減少國家的管理成本，也減少了村級干部的腐敗風險;村民付費后求取得高質量的物業服務，也符合市場經濟規律;村民接受了良好的物業服務，可以擺脫日常事務所帶來的困擾，可以騰出時間和精力，從事更加專業的其他工作，以增加其家庭收入。

（四）增加就業崗位，減輕社會就業壓力

發展農村物業，可以大規模地增加就業崗位，粗略計算，全國有300多萬個自然村，如果每個自然村有3個人進入農村物業企業，全國則可提供近千萬個就業崗位，在當前就業崗位十分緊張的環境下，提供大規模的就業崗位無疑具有十分重要的社會貢獻。

（五）細化社會分工，促進社會進步

社會分工的細化是社會發展的典型特征，發展農村物業，是細化社會分工在農村的最新體現，是社會發展的一定階段的必然產物。在當前，農村的社會分工與城市差異巨大，而實行農村物業管理，可以引領農村其他領域快速實現更精細的社會分工。

（六）穩定農村社會環境，消除不安定因素

調查發現，在當前農村，社會不穩定的重要因素并不是經濟發展不足的問題，而是社會服務不完善的問題。在更多的上訪戶中，基本不是由于生活過不下去，無法生存的問題，而是矛盾糾紛沒有得到解決，社會分配不公，村級社會服務質量不高的原因。而這些問題的解決，當前基本依靠村民委員會來解決，但村民委員會人員少工作多，精力不足，如果交由農村物業來解決，會取得明顯成效，將會大大減少社會不穩定因素。

四、農村物業企業與村民委員會的關系

它們共同為轄區內的村民服務，村民委員會作為村民自治組織，重在行政管理服務，農村物業作為經濟組織，重在生活與社會服務。

農村物業企業的服務區域靈活多樣，一個物業企業可以管理一個村民小組，也可是一個行政村，甚至是一個鄉鎮，完全由基服務能力來決定。而村民委員會是限定在一個行政村的。

農村物業企業必須接受所管理區域的村民委員會的管理，并受上級鄉鎮政府的監督：農村物業企業的管理與服務內容可以與村民委員會協商決定，須與村委會簽訂服務協議，并接受鄉鎮政府的監督管理。

五、農村物業經濟管理的內容

（一）公共建筑設施管理

如：公路清潔清障，路燈管理，監控設備管理，公廁清潔管理，等等;

（二）公益性服務管理

溝塘環境管理，公共衛生管理，社保費代收、醫保費代收、農業保險費代收等;

（三）有償社會化服務管理

代收電費、燃氣費、電信費、代收快遞等，代領養老金等。

但許多行政性事務的管理則不能納入物業管理范圍，比如：扶貧開發、民政救災、征兵安置、空氣污染管理，野生動物保護，違法建筑管理，宗教事務管事，邪教治理，毒品治理，交通違法管控，等等。這些必須由國家機關掌握，具體到村則由村民委員會來管理。

有些服務內容則可由村民委員會與物業服務企業相結合進行管理比如：公共衛生管理、公共停車位管理、食品安全管理、紅白喜事管理等等。

具體管理內容要結合實際情況，要結合群眾需求，并根據社會發展及國家政策的變動作相應變動。

六、一個農村物業管理模型

該農村物業公司由李莊村委會張莊自然村村民張三發起成立，張三出資50萬元，在本縣工商局注冊成立，取得營業執照，辦公地點設在李莊村民委員會所在地李莊自然村，辦公用房為租用本村村民的自建住宅。

經與李莊村民委員會談判：經由村委會召開村民代表大會研究決定，村民委員會同意該公司與村民委員會簽訂農村物業管理協議，協議內容經村民代表大會同意通過，管理內容公告全村各自然村。

物業公司在各自然村設立分部，辦公地點由公司選定，工作人員由公司從社會招聘，本村村民優先聘用，接受公司統一管理。

李莊村委會每年會抽樣調查物業公司的服務質量與群眾滿意度，以確定是否提議召開村民代表大會，以決定給物業公司一定的處罰或獎勵。

物業公司每年上交營業利潤的5%給村委會，作為村集體發展的公積金，并且每年不少于5萬元，以用于提升本村經濟發展水平。