我國中小房地產企業融資問題探討

孟怡

摘? 要：房地產作為我國經濟發展的支柱性產業，對維持國計民生發揮著不可替代的作用。我國房地產企業有上萬家，其中90%的為中小房地產企業。融資能力是中小型房地產企業的核心競爭力之一，高效的融資能力能夠促使中小房地產企業降低融資成本，提高盈利水平，為企業的生存提供合理保障。本文首先對國內外融資問題的研究進行回顧梳理，然后對渝開發公司的融資問題進行研究，具體對其財務狀況、融資渠道、融資風險進行分析，對企業目前發展過程中存在的問題提出合理建議。

關鍵詞：中小房地產企業;融資問題;對策

一、研究背景與意義

2018年12月12日，國家發改委在其官方網站上發布了《關于支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，政府政策的支持會使得大型房企在資源層面的集中度越來越高，更容易聚集行業優勢資源和獲得資本的青睞，未來發展的源動力更為充足，增長速度也會更快，這使得中小房地產企業顯得黯然失色。同時2020年以來，受新冠疫情的影響，各行業遭遇經濟下行的壓力。資金密集型的中小房地產企業面臨較大的融資壓力和資產變現壓力，多數企業面臨破產困境。本文通過理論和案例研究，對中小企業融資問題進行分析，試圖為同類型企業發展提供參考與借鑒。

目前針對中小企業融資問題研究成果已經比較豐富，不論是站在宏觀層面還是在小企業自身的角度都進行了分析，為中小企業的發展提供了思路。但是房地產的發展還是受到了諸多因素的限制，特別是目前經濟下行壓力的影響，財政資金投向基礎設施建設，房地產企業資金流受到控制，中小房地產企業會遭到嚴厲打擊。因此，從現實的角度來看，有必要從多個角度分析得出一個針對中小企業的切實可行的綜合方案。本文將會以中小上市房地產企業重慶市渝開發股份有限公司為例，結合宏觀經濟政策、時代環境和企業融資現狀對企業的融資問題進行深入分析，嘗試提出建議希望能為其他中小房地產企業提供參考。

二、案例分析

（一）公司簡介

重慶渝開發股份有限公司是經重慶市人民政府批準，于1978年成立的重慶市最早的一家具有國家房地產開發一級資質的房地產開發企業，也是重慶市最早的國有控股上市公司。目前，城投集團持有渝開發公司63.19%股份，系渝開發公司第一大股東。公司通過41年的發展已經成為集房地產開發、市政資產經營、會展經營、物業管理等為一身的多元化公司，累計建成各類房屋705余萬平方米，提供成套住宅8.4余萬套。截至2019年12月31日，渝開發全年總營業收入為8.66億元，實現凈利潤2.717億元。

（二）渝開發財務概況

1、資本結構分析

渝開發2017-2019年實現較為平穩的發展，資產總額在小幅增長的同時負債總額在減少，主要是因為企業的長期借款有了較大程度的降低，股東權益也在逐年增加。渝開發的實收資本近兩年未發生變化，說明該企業并未吸納股東投資。與此同時，我們可以發現存貨在減少的同時仍大于資產總額的50%，因此企業需采取相應措施加大存貨的周轉力度。

2、償債能力分析

渝開發的流動比率和速動比率基本均高于行業均值，但不難發現在2018年兩個指標數值均有較大幅度的回落，主要是因為與其子公司關聯交易項目未達到合同支付條件，導致利潤額減少，與此同時還支付了相關的服務費。但渝開發通過2019去年的努力，進行了合理規劃與風險預測，公司償債能力有顯著回升。

渝開發的資產負債率連續三年遠優于行業平均水平，由于是國有控股，企業有了較為穩定的資金支持，保持較好的償債水平有利于樹立良好的企業形象。同時2018年渝開發營業利潤總額減少，企業的利息支付能力顯得稍弱，但2019年渝開發獲得了銀行借款以及重慶城投的資金支持，為了維持良好的信用，企業優先償還應付利息。

3、盈利能力分析

從渝開發盈利能力的財務指標中可以看出，高收入不一定帶來高凈利率，提升收入的同時還應該盡可能科學有效的削減成本。渝開發2019年的凈資產收益率和凈利率的增長幅度同比上升超過200%，高于部分房地產百強企業，但凈資產收益率仍低于前三十強企業均值20%以上的水平，渝開發可繼續保持盈利水平，爭取早日步入百強。

4、營運能力分析

渝開發的資金周轉一次需要接近100天的時間，同時存貨周轉一次需要好幾年的時間，這和房地產行業特性有關，但企業應加強存貨管理，占據更多大的市場份額，因為住宅、寫字樓等只有出售或出租出去，才能實現項目開發的目的，從而為企業后續發展提供資金支持與保障。同時，渝開發的應收賬款回款速度較快，有利于企業的平穩運行。

（三）渝開發融資渠道

我國中小型房地產企業占據主導地位的傳統融資方式包括股東出資、留存收益、預收房地產定金或預收購房款、銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產信托融資，創新型融資方式包括利用外資、民間借貸和典當融資等。中小企業由于受到自身和經濟環境的限制，往往存在融資渠道單一、 融資結構不盡合理的問題。

渝開發2017-2018年融資渠道保持固定的狀態，并沒有過多依賴銀行借款但多為長期借款。2019年，公司債券到期渝開發一次還本付息，同時渝開發發行了5年期的債券，也做出了融資渠道的創新，比如采取合作開發項目的形式。從渝開發歷年財報和公告可以發現，其并沒有嘗試房地產信托、眾籌、海外融資等方式。

（四）渝開發融資風險

1、財務風險

受銀行借貸政策的影響，銀行借款的成本有了小幅上調，這會造成資金密集型的房地產企業融資成本的增加。同時，渝開發在嘗試新型融資方式的同時，其貸款需在一年內還清，這無疑加大了企業的財務壓力。公司向控股子公司朗福公司提供的合計15，500萬元財務資助已于2017年4月30日到期，由于朗福公司“山與城項目”開發周期較長，經營狀況未達預期，資金緊張，無足額資金按時償還公司提供的財務資助。截至2019年末，公司格萊美城向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保余額38907.31萬元，星河one項目向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保余額為2587.9萬元，其他項目都是現房銷售，不存在擔保。上述擔保涉及金額占本公司經審計凈利潤的10%以上，雖為商品房承購人提供按揭貸款擔保為房地產行業經營慣例，擔保類型為階段性擔保，但也存在擔保風險。

2、政策風險

2019年以來，融資政策保持收緊態勢，1-10月，房地產開發到位資金14.5萬億元，同比增長7.0%。增速自5月開始呈下降趨勢，其中，國內貸款占比持續下降，1-10月國內貸款占比僅為14.7%，較年初下降5.3個百分點。重慶“因城施策”有收有放，進一步放寬人才落戶門檻，吸引優秀人才入渝，學區房禁令先后出臺，嚴控以房擇校，實現教育資源均衡，暫停辦理別墅項目預售許可證及報送統計數據，改善型產品供應量增加，產品同質化較重，主城區嚴控土地的開發強度和建筑高度、密度，容積率不斷降低，帶來成交產品結構的不斷調整。因此，企業有必要根據政策的變化調整企業的發展方向和戰略。

3、經營風險

2019年房地產行業的到位資金繼續向大中型企業傾斜，其中前三十的企業占據了國內信用債發行規模的25%;海外債發行規模占比超過50%。渝開發作為百名開外的上市房地產企業遭受了同行業的沖擊，特別是受本土品牌龍湖地產的影響，一直守住重慶市場未能把業務拓展到以外的城市。2018年受需求端波動、開發項目間競爭加劇的影響，導致銷售收入下滑、開發利潤率降低，對公司的經營業績產生一定的影響。

三、建議與總結

通過對渝開發融資問題的研究可以發現，其在融資方面存在融資渠道單一、融資成本高、易受政策影響等問題，為此提出以下對策。

（一）繼續拓展融資渠道

作為國有控股企業，渝開發可以獲得相應的資金幫助。企業近幾年一直在穩中求進，也進行了融資渠道創新，但房地產企業如果要做大做強，資金來源就不能受限，并且即使是較小的項目也難免出現資金周轉問題。可以采用典當、融資租賃等多種融資方式，緩解融資難的困境，提高企業的融資效率。同時也可以考慮以某一渠道為主，多條渠道為輔的方針策略，這樣既可以保證資金量，又可以有效的分擔風險，降低企業整體的融資成本。

（二）健全企業的融資風險防范機制

受制于經濟下行壓力的影響，目前社會有效需求相對不足，許多消費者預期房地產價格還有下調空間，處于觀望狀態，還不會立刻進行房屋購買，商業地產的銷量也相對不足，這必然會影響企業資金的回籠。同時受疫情的影響，銀行本身也加強了風險監控和部分風險轉移工作，這導致了與銀行密切相關的企業也擔負了銀行轉移的一些風險。因此 渝開發有必要組建一支高效專業的風險管理團隊，以充分了解公司融資風險的現狀，同時促使風險管理工作是在開發項目特點和公司實力相互組合的基礎上進行的。

（三）合理安排資金規劃，優化融資結構

采取適當措施，根據項目預算和融資條件規劃資金。首先，避免盲目融資，嚴格控制整體資金額。在融資之前，渝開發必須估算建設項目的成本，然后根據項目的實際情況進行成本預算，確定兩者之間的差異，保證資金的足量供應。同時可以根據實際情況對項目進行劃分為幾個階段，估算各階段資金的預計使用情況，最后計算匯總資金需求以確定最優融資規模。

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