房地產評估方法體系在房地產交易管理中的應用探究

武守領

[摘?要]在房地產行業中房地產交易管理起著至關重要的作用，而在房地產交易管理中，既要保證交易工作的順利開展，又要做好房地產評估工作。當前常見的房地產評估方法有市場比較法、收益法和成本法等幾大類，這幾種方法各有利弊，在實際應用中要選擇合理的方法。文章針對房地產評估方法體系在房地產交易管理中的應用展開探究，以期能為相關專業人士提供借鑒。

[關鍵詞]房地產評估方法體系;房地產交易管理;成本逼近法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.12.062

房地產業已成為我國國民經濟的一大支柱性產業，在房地產市場中要做好房地產評估工作，通過評估來衡量各方面是否符合要求。[1]因此，制定一套科學合理的評估方法和體系，對房地產行業的發展起到了積極的作用。文章將對常見的房地產評估方法和其在房地產交易管理中的應用展開分析。

1?常見的房地產評估方法

房地產的評估通常是綜合性的，它涉及房地產的各個環節，即房地產的各個環節都需要通過房地產評估方法來進行評價。房地產的評估方法通常是多樣性的，下面介紹幾種常見的房地產評估方法。

1.1?成本法

“成本法”即“成本逼近法”，通常采用重置或重建的評價思路。無論采用重置還是重建的評價思路，其價格都是重置成本。在學校、公園、展覽館等公眾性區域，習慣采用成本法進行評估。[2]成本法測算通常有以下兩個環節：第一，計算土地成本。此類成本通常包含了房地產開發所需的費用和稅金等。第二，計算開發成本。開發成本是指在開發用地上對房屋建筑和土地開發所需的費用和稅金進行估算，主要包括了土地的開發成本和建筑物建造成本。成本的測算還包含了諸如差旅費和行政辦公費等在內的多種計算管理費用，這類費用也要囊括進計算范圍。此外，還要對投資利息、銷售費用和銷售稅費、開發利潤等方面進行測算，只有把這些都考慮進去，才能保證評估的結果是準確的。

1.2?市場比較法

市場比較法是房地產評估中應用較多的一種評價方法，它主要是對待估房地產的價格和類似房產的近期交易價格進行對比，從而完成房地產價格評估的方法。[3]此類評估方法運用了“替代性原理”，可以確保相似的物品在價格上是一致的。此類方法主要被發展成熟的房地產市場所運用，它們通常有比較多的交易案例可以應用。在運用市場比較法時，要及時調整交易日期、區域因素和交易情況，通常包含了以下三個環節：首先是對交易資料進行收集，其次是確定合適的交易案例，最后是通過對相關因素進行修正，得出房地產的評估價格。具體評估時要按照評估順序進行，從而得到一個較為準確的參考價格。

1.3?收益法

收益法通常會用到資本化率，通過把評估對象的未來純收益折算到評估時點上的現值，從而實現與評估對象的房地產價格相一致的方法。此類方法運用的原理是預期收益原理。收益法一般包含了以下三個環節：首先要計算出類似的房產的年度純收益，其次獲得還原利率以及待估房地產的其他因素，最后算出待估房地產在評估時點的價格。此方法的稅費、維修費和管理費等費用容易受到影響，在具體計算時也容易對此類費用產生影響，最終影響到收益計算的準確性。

2?三種評估方法的特點

2.1?成本法的特點

成本法通常是從開發者的角度進行的房地產評估，按照生產費用理論，通過實際的證明材料，可以估算到房地產的成本價格。[4]然而，在現實生活中，房地產的價格不僅取決于消耗成本，更多的是依據房地產本身的效應，當成本能隨效應增加時，才是房地產的實際價格，因此，只依靠房地產的生產成本并不能決定房地產的最終價格。

2.2?市場比較法的特點

市場比較法通常是在考慮了房地產產品的自身價值后，按照替代原理，根據市場供求理論對房地產進行評估。市場比較法能反映房地產市場的實際價格，道理易懂且具有較強的說服能力，易被公眾所接受。但此方法通常在比較對象較多時才能適用，而且，使用時還要配備可信度高的評估人員，以防止在房地產交易中引發財產損失。

2.3?收益法的特點

收益法通常是根據預期原理，從使用者的角度對房地產的價格進行估算。收益法不僅是使用者對房地產的風險性投資，也是對待估房地產的限制，通常在具有一定經濟效益或具有潛在經濟效益的房地產行業中適用。通常來說，是不會在無收益或難以測算收益（即公益性的建筑）的房地產。但是此類預估主要是對未來的預期價格進行的一個預估，由于企業的管理和評估師的判斷還會對還原率造成影響，因而此類方法預估的結果仍具有很大的不確定性。

3?房地產評估方法體系在房地產交易管理中的應用

3.1?建立科學的評估理論

科學的評估理論是房地產交易方法在交易管理中順利運用的基礎和支撐。眾所周知，房地產市場價格主要受房地產生產過程中的國家政策、投入成本和市場供求關系等因素所影響。因此，在具體估算時，要運用好這幾項影響因素的理論知識，以更好地指導房地產評估工作的開展。此外，在進行房地產交易管理中也要充分考慮到這幾類因素的影響。[6]一方面，要對投入的成本進行合理評估，通常而言，在房地產交易管理中，投入成本是一個比較固定的數值，合理地對其進行評估可以為房地產交易管理提供一個科學的參考;另一方面，市場供求關系也是可以影響房地產交易管理的一大因素。要利用房地產評估方法對市場因素做好充分的考慮，使房地產交易能達到最優的效果。我國關于房地產的政策是國家對房地產行業的指導性政策，因而，在運用房地產評估方法進行房地產交易管理時，要充分考慮到國家政策的影響，在與國家政策保持一致的前提下，通過政策來指導房地產交易管理的評估。

3.2?建立房地產交易管理信息系統

房地產交易管理信息系統可以幫助房地產評估方法在房地產交易管理中合理的應用。房地產交易管理信息系統可以對需要交易的各類信息進行等級管理，建立信息系統的目的是方便房產信息的查詢，也能為房地產評估提供需要的數據，譬如通常用到的市場比較法，市場比較法是需要大量的數據作為參考才能提高評估的準確性。建立房地產交易信息系統，相當于建立了一個房地產交易信息的數據庫，它可以為房地產評估提供數據和信息，提高評估的準確性。此外，還能提高信息的傳播速度、提升服務質量、簡化工作流程、提高工作效率，讓評估工作可以高效高質地完成。可見，建立房地產交易信息管理系統，是房地產評估方法在交易管理中合理利用的有效方法，能保證房地產評估工作在交易管理中得以順利開展。

4?結論

綜上所述，房地產交易管理工作在整個房地產行業中占據重要的位置，也是房地產行業順利運行的重要環節。在房地產交易管理工作中，要運用合適的房地產評估方法體系進行有效評估，以保證房地產交易的有效性。理論上說，三種評估方法得到的結果應該是大體一致的，但因為房地產市場的不確定性和估算人員對市場的把握性不同，造成不同的評估方法有不同的適用范圍，因此，在實際運用中，一定要根據不同的情況選擇合適的評估方法，評估方法要具有可適用性。此外，在實際評估時，還要采用合理的措施，確保房地產評估工作的順利開展，保證對房地產交易管理的評估是準確有效的。

參考文獻：

[1]劉寶文.房地產評估方法體系在房地產交易管理中的應用[J].門窗，2015（8）：218.

[2]趙棟.房屋征收評估中的難點及對策[J].城市建設理論研究（電子版），2017（14）：238-239.

[3]叢日晴.批量評估技術在房產稅稅基評估中的應用分析[J].科技經濟導刊，2017（16）：228-229.

[4]張靜.房地產價值的合理性評估[J].中國市場，2017（26）：78-79.