法律指引對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

摘要：房地產(chǎn)市場是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，和政府財政收入相關(guān)，并結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律通過法律手段進(jìn)行指引。本文通過概述法律指引內(nèi)容，圍繞積極和消極因素分析法律指引對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，進(jìn)而提出發(fā)揮法律指引的預(yù)測功能的途徑，將全面依法治國原則和房地產(chǎn)市場發(fā)展相結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，通過市場調(diào)控實(shí)現(xiàn)法律規(guī)制。

關(guān)鍵詞：法律指引;房地產(chǎn)市場;資源配置

十九大報告強(qiáng)調(diào)通過法律規(guī)制健全長效調(diào)控機(jī)制，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序、平穩(wěn)發(fā)展意義重大。借助法律指引方式對房地產(chǎn)市場從宏觀領(lǐng)域加強(qiáng)監(jiān)督、指導(dǎo)、調(diào)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部和外部的供需平衡，確保房地產(chǎn)市場的有序性和平穩(wěn)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

1 法律指引的概念、作用和行為模式

法律指引主要是通過規(guī)定違反法律的法律責(zé)任和權(quán)利，指引人們、市場、社會的多種行為和生產(chǎn)模式。法律指引行為模式包含確定指引，即通過禁止、命令規(guī)范進(jìn)行規(guī)定;選擇指引，指授權(quán)類法律規(guī)范，明確范圍內(nèi)允許的行為，保證一定區(qū)間內(nèi)的法律秩序。房地產(chǎn)既包含客觀物質(zhì)實(shí)體，同時又屬于非物質(zhì)形態(tài)的法律權(quán)利，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行法律指引可以明確房產(chǎn)在開發(fā)、買賣、獲取、管理、使用等過程中的社會關(guān)系，通過設(shè)置調(diào)控政策和法律規(guī)范對房地產(chǎn)市場的不同更新狀態(tài)進(jìn)行引導(dǎo)。

2 現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)市場的法律體系對房地產(chǎn)市場的影響

2.1 現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)市場的法律體系

房地產(chǎn)法律制度主要結(jié)合房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，立法層次較為豐富，其中包含行政法規(guī)、法律、憲法、行政規(guī)章、地方性法規(guī)等層次。《憲法》在法律體系中最具權(quán)威，其中對于土地的使用、歸屬、流轉(zhuǎn)、保護(hù)等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，當(dāng)前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度包含《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，以及地方行政規(guī)章和部門規(guī)章等規(guī)范性法律[1]。同時，房地產(chǎn)市場的管理和調(diào)控工作屬于行政系統(tǒng)化工程，其中包含土地、規(guī)劃、交易、物業(yè)、住房保障等過程。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場法律能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場中的多種階段進(jìn)行科學(xué)規(guī)制和指引，提升政策法律對于房地產(chǎn)市場體系的調(diào)控，突出法律法規(guī)在制定和落實(shí)階段的科學(xué)性和系統(tǒng)化，但同時也存在一定的問題。

2.2 積極影響

其一，在房地產(chǎn)市場中形成科學(xué)的供需關(guān)系。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行法律指引目的是構(gòu)建綠色、健康的供需環(huán)境，形成全面嚴(yán)格的監(jiān)管形式，化解哄抬房價、惜售捂盤、投資過熱等不良問題，加強(qiáng)政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政策指引和指導(dǎo)作用。圍繞規(guī)劃、項目施工、竣工、銷售、不動產(chǎn)登記的整個行業(yè)鏈條加強(qiáng)法律監(jiān)管。同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)是土地資源，因此豐富的土地資源供給模式可以科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府通過頒布法律法規(guī)提升保障性住房的資金投入，滿足低收入群體的住房需求，并限制高檔住房購置，鼓勵城市改造過程中聯(lián)合開發(fā)和股份開發(fā)等形式，拓展土地資源供給模式。

其二，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場多主體供給模式。法律指引可以在房地產(chǎn)市場環(huán)境中形成渠道多重保障、主體多方供應(yīng)、租購并舉等制度，進(jìn)而構(gòu)建法律-房地產(chǎn)相協(xié)調(diào)的長效機(jī)制，加強(qiáng)租購?fù)瑱?quán)等法律體系，將租賃住房以及廉租房歸入法律體系管理中。同時，政府通過設(shè)置實(shí)施細(xì)則限制購房人共有產(chǎn)權(quán)，針對低收入家庭制定保障住房的期限，確保政府產(chǎn)權(quán)份額的售賣和上市轉(zhuǎn)讓。此外，通過構(gòu)建深層次、多角度的住房法律法規(guī)體系，進(jìn)而加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的法治化管理水平，健全房地產(chǎn)市場體系。因此，法律手段是政府對于房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)控的關(guān)鍵，進(jìn)而規(guī)范市場多種要素和交易行為，約束多主體的不良競爭、交易行為，實(shí)現(xiàn)社會各階層利益的協(xié)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.3 消極影響

其一，差異化的法律指引下，購房投機(jī)問題得不到切實(shí)解決。房地產(chǎn)市場一般具有區(qū)域性特征，因此不同的城市其房地產(chǎn)法律指引和政策調(diào)控存在差異性。我國法律調(diào)控方式主要通過中央以宏觀角度出臺相關(guān)法律法規(guī)，而地方政府制定針對性和個性化的工作實(shí)施細(xì)則，進(jìn)而結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行法律指引。由于房地產(chǎn)市場中存在投機(jī)問題，雖然限購住房數(shù)量，但是具體實(shí)施效果不佳，當(dāng)前具有差異性的法律體系還難以有效解決購房投機(jī)問題。其二，單獨(dú)依靠行政規(guī)范及監(jiān)督的手段進(jìn)行市場調(diào)控和指引，重行政管理而忽略了房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展及對房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行保護(hù)。房地產(chǎn)市場調(diào)控中長效機(jī)制不健全，一般依靠限購、限貸、限價等行政方式調(diào)控房地產(chǎn)市場，很少借助遺產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅等法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)控，很難滿足公眾期待和市場經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。

3 發(fā)揮法律指引的預(yù)測功能

其一，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控和預(yù)測。建議政府在保障基本土地供應(yīng)的前提下，開展分級法律指導(dǎo)模式，科學(xué)分配住房數(shù)量，滿足市場中各個階層對于住房的需求。通過構(gòu)建具有差異性的購房信貸政策，摒棄單一化的利率上浮制度，如對一線城市規(guī)定首套房、二套房結(jié)構(gòu)，進(jìn)行嚴(yán)密的利率調(diào)控;而針對二線和三線城市，則可以降低調(diào)控密度，借助法律法規(guī)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的分類、科學(xué)調(diào)控和指引。其二，結(jié)合基本國情、市場經(jīng)濟(jì)情況及當(dāng)前的人口城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀，在對諸如土地管理法及物權(quán)法進(jìn)行綜合的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度及時廢除阻礙房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的法律法規(guī)[2]，并通過補(bǔ)充司法解釋，明確國家政策法規(guī)對于市場調(diào)控的原則、主體、職權(quán)和目的，在滿足房地產(chǎn)需求的同時，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場商品房、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模相協(xié)調(diào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)需求和供給的科學(xué)平衡，構(gòu)建健全完善的房地產(chǎn)市場法律體系，以提升其可操作性及靈活指引性。其三，培養(yǎng)更多房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)的法律專家，通過減少政府的過度行政干預(yù)，讓自主權(quán)更多地交還到房地產(chǎn)行業(yè)手里，在保證市場經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的同時，促進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展及房地產(chǎn)主體與客體的權(quán)利保護(hù)。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中增加法律元素，實(shí)現(xiàn)法律指引是構(gòu)建長效機(jī)制的必由之路。鑒于現(xiàn)行調(diào)整房地產(chǎn)市場的法律體系還存在一定的不足，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控和預(yù)測、將立法與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配、將自主權(quán)交還給房地產(chǎn)業(yè)，能夠在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場法律體系的構(gòu)建，從而突出其法律指引作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]邱雅. 論房地產(chǎn)法體系的重構(gòu)[D].華中師范大學(xué)，2014.

[2]金國坤.論市場經(jīng)濟(jì)下行政調(diào)控的法律規(guī)制[J].新視野，2011（04）：44-47.

作者簡介：杜江雪（1965.11.13——），性別：女，民族：漢族，籍貫：新疆，職稱：高級經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：本科，研究方向：房地產(chǎn)。