“未來社區”能否成為行業轉型突破口

摘要：未來社區以人民美好生活向往為中心，聚焦人本化、生態化、數字化三維價值坐標，構建以未來鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務和治理九大場景創新應用為重點的集成系統，突出高品質生活主軸，構建具有歸屬感、舒適感和未來感的新型城市功能單元。通俗來講，在未來社區里，居住、出行、休閑、購物、教育、醫療一站式的生活場景將最大化呈現。

關鍵詞：運營能力;盤活資源;政策調控

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138- （2020） 07-0055-57

收稿日期：2020-05-12

作者簡介：丁祖昱，易居企業集團CEO。

5月9日，浙江省溫州市鹿城區集新社區一期地塊以掛牌方式成功出讓，該地塊以55.28億元底價成交，競得者是中鐵建城市開發有限公司。

這不是一宗尋常的土地出讓。仔細研究下來發現，該地塊釋放的信息量巨大。

首先，溫州鹿城集新社區是浙江省規劃打造“未來社區”以來第二個公開出讓項目，規劃投資規模最大、入住人口最多，極具示范效應;此外，競得者中鐵建城市開發有限公司是央企中國鐵建首個城市開發運營專業公司，成立僅1個月。作為中國鐵建攜手浙江省政府共建未來社區的首例探索，該項目同時也是中鐵建城市開發有限公司成立以來的首個項目。

存量時代下，溫州鹿城集新未來社區將代表城市更新下社區運營的新趨勢，提供行業轉型升級的新思路。而中國鐵建以“未來社區”為突破口挖掘新“藍海”，尋找新增長極的戰略布局，將為行業創新探索提供可參考樣本。

1未來社區：社區發展新趨勢

“未來社區”的概念，對不少人來說還略顯陌生。但國際上已有不少“未來社區”的建設先例。以加拿大為例，在建設更智能、綠色、包容的城市的目標之下，打造了Quayside未來社區。歐洲BLOCK模式、新加坡COMPLEX模式、日本共享住宅，也都能看到未來社區的影子。

2019年，浙江省兩會首次將“未來社區”寫入《政府工作報告》，隨后啟動未來社區建設試點。作為繼“兩山精神”“特色小鎮”之后，浙江省創造的又一“新經驗、新借鑒”，“未來社區”將有可能在中國未來10年、20年成為基建“新亮點”。浙江省首批發布24個示范項目，投資額達2000億;2021年擬培育投資100個示范項目，并致力于將“未來社區”模式推向全國，有力支撐大灣區大花園大都市區建設。

溫州鹿城集新未來社區便是浙江省推進大灣區建設的標志性項目之一，具有橋頭堡作用。

中國鐵建獲取的項目地塊為鹿城集新未來社區一期，圖1為該項目區位圖。

根據中國鐵建的總體規劃“一核、雙廊、四片區”，未來這里將通過商業中心、濱水商業街、辦公、酒店、鄰里中心、菜市場、社區健康管理中心、鄰里文化交流中心、幸福學堂、TOD公交場站共同打造未來社區九大場景，融合為人民群眾居住、出行、休閑、購物、教育、醫療一站式生活：

（1）TOD社區，25分鐘到溫州高鐵站，30分鐘到溫州市政府;

（2） 27.25萬方商業配套，滿足各方面的日常生活需求，包括需自持10年2.7萬方的旅館、1.5萬方的商務辦公，10.58萬方的可售商業等。還有雅戈爾二期地塊7.98萬方商業配套，預計與寶龍合作開發;

（3）空中廊道實現各個區塊的通行+15分鐘步行至甌江;

（4）建立對接國內外知名醫院的遠超診療集成系統，社區衛生服務中心與三級醫院合作合營建立醫聯體;

（5）托幼所到初中，滿足0-16歲零距離義務教育需求，并構建全年齡段學習空間。

再加上數字化、人本化、生態化的建設要求，中國鐵建未來社區將在物業數字化服務、人本化服務，居住條件的舒適度上留給市場更多的期待，見圖2。

作為中國鐵建未來社區開篇之作，該項目將打造為浙江省未來社區的全新樣板，集聚TOD復合功能形象展示區公共生活服務中心的新名片。

很顯然，區別于以往單純建房子的“快周轉”模式，該項目的核心在于強運營，本質是從“造房子”向“造社區、造生活”轉型，考驗著企業的綜合運營實力。

2中國鐵建穩步轉型，探索新的增長極

中國城市開發逐漸轉入存量市場，“繡花式”精細化城市更新正成為城市發展的主要方式之一。

未來已來。房地產行業走過黃金20年，如今進入存量時代，城市升級的新需求推動著房地產走向城市綜合運營、住宅開發走向產城融合、以銷售為主走向提供服務為主等一系列的轉變。

同時，在“房住不炒”的政策調控底線之下，城市升級、產業培育、社會治理、文化交融、智慧應用、系統化集成等都對房地產行業的創新發展和精細化管理提出了更高要求。

此次中國鐵建攜手浙江溫州，恰恰是發揮央企優勢。積極參與城市發展建設，致力于將中國鐵建八大模塊全產業鏈優勢結合，實現傳統業務升級，將房地產主攻方向按人民對美好生活的變化而調整，從“造房子”向“造社區、造生活”轉型，實現發展升級，營造美好人居。

“未來社區”模式的探索，很可能是當前房地產行業轉型升級的突破口，而央企中國鐵建已經站在了風口之上。