做好做精成房企多元化核心

沈曉玲 汪維文 齊瑞琳

摘要：房企對多元化的態(tài)度正在從多元到聚焦，一方面是聚焦主業(yè)，在定位中開始弱化多元業(yè)務(wù)內(nèi)容，另一方面則是聚焦少數(shù)多元化內(nèi)容，不再拓展新業(yè)務(wù)，著力發(fā)展目前布局的方向，同時(shí)嘗試剝離或暫停虧損及發(fā)展前景一般的分支業(yè)務(wù)，將有前景的業(yè)務(wù)拆分上市做大做強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：穩(wěn)定營收;謹(jǐn)慎布局;規(guī)模效應(yīng)

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 07-0018-20

收稿日期：2020-05-24

作者簡介：沈曉玲、汪維文、齊瑞琳、查明儀、萬任澄、董藝葩，克而瑞地產(chǎn)研究研究員。

早在2010年前后，就有房企開始提出進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。2016年恒大地產(chǎn)更名中國恒大集團(tuán)，之后掀起了一波改名浪潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來已有10多家房企在集團(tuán)層面上因布局多元化業(yè)務(wù)而陸續(xù)更名。

結(jié)合企業(yè)近年多元化業(yè)務(wù)的營收情況以及企業(yè)對多元化業(yè)務(wù)的定位來看，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場容量逐步達(dá)到頂峰的環(huán)境之下，未來企業(yè)多元化業(yè)務(wù)在營收端的貢獻(xiàn)占比會(huì)持續(xù)保持增長。

多元化更多是主業(yè)的一種延伸，房企需要警惕主業(yè)下滑風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)針對多數(shù)房企而言，多元化業(yè)務(wù)是在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)上下游的一種延伸，地產(chǎn)開發(fā)才是企業(yè)發(fā)展的核心。部分房企例如遠(yuǎn)洋在持續(xù)擴(kuò)展多元化的戰(zhàn)略之下，主業(yè)營收反而出現(xiàn)了同比下滑，盈利規(guī)模也接連下降。因此在國內(nèi)地產(chǎn)競爭加劇，頭部房企持續(xù)搶占市場的大環(huán)境之下，企業(yè)需要警惕多元化沒做好反而主業(yè)出現(xiàn)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，力爭主業(yè)與多元化業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，而且例如物業(yè)管理這類業(yè)務(wù)，只要把地產(chǎn)做大做強(qiáng)，相應(yīng)的也會(huì)受益。

1做好做精是多元化業(yè)務(wù)核心

總體來看，房企對多元化的態(tài)度正在從多元到聚焦，但這種聚焦分為兩個(gè)方面，一方面是聚焦主業(yè)，即在定位中開始弱化多元業(yè)務(wù)內(nèi)容，例如萬科提出的“收斂聚焦，鞏固基本盤”;另一方面則是聚焦少數(shù)多元化內(nèi)容，不再拓展新業(yè)務(wù)，著力發(fā)展目前布局的方向，同時(shí)嘗試剝離或暫停虧損及發(fā)展前景一般的分支業(yè)務(wù)，將有前景的業(yè)務(wù)拆分上市做大做強(qiáng)。但是盡管房企多元化拓展熱情在減退，在目前國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長有限的環(huán)境之下，未來房企多元化業(yè)務(wù)端的營收貢獻(xiàn)仍舊有提升空間，房企應(yīng)該擇機(jī)謹(jǐn)慎布局。

物業(yè)管理仍是第一選擇，建議房企積極嘗試代建業(yè)務(wù)，地產(chǎn)協(xié)同類壓力仍然較大。針對目前房企參與熱情比較高的五項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們采用波特五力模型對這五項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的吸引力以及相當(dāng)房企來講進(jìn)入門檻的難易程度等進(jìn)行了綜合打分，見表1。物業(yè)管理作為地產(chǎn)開發(fā)的延伸業(yè)務(wù)，對房企而言，準(zhǔn)入門檻最低且房企的競爭力最強(qiáng)。同樣由于業(yè)務(wù)模式與房企地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一，代建業(yè)務(wù)相對房企而言準(zhǔn)入門檻也很低，但是由于目前綠城代建成長較快，形成了品牌效應(yīng)，因此在房企在替代品競爭能力方面面臨的壓力會(huì)比較大。投資物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)三項(xiàng)得分相類似，但是彼此之間各有不同，其中文旅地產(chǎn)運(yùn)營和自持導(dǎo)致的資金壓力會(huì)更大，但是文旅地產(chǎn)可以憑借住宅先行的方式緩解壓力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的招商引資的壓力會(huì)比較大，洽談合適的產(chǎn)業(yè)難度較高。而投資物業(yè)屬于持有型物業(yè)，同樣面臨兩大問題，一是國內(nèi)投資物業(yè)尤其是辦公類產(chǎn)品方面存在一定的溢出，二是對部分房企而言投資類物業(yè)會(huì)加重企業(yè)的資金壓力。

養(yǎng)老、文旅等地產(chǎn)協(xié)同類業(yè)務(wù)是當(dāng)前房企外拓的主要方向，從長期來看，國內(nèi)文旅、養(yǎng)老市場仍存缺口，因此目前許多房企仍在尋求這一領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，但是這類業(yè)務(wù)對企業(yè)的運(yùn)營能力考驗(yàn)比較大，短期內(nèi)也可能使得企業(yè)資金承壓，房企人局這類業(yè)務(wù)需注意風(fēng)險(xiǎn)。

長租公寓、教育類以及許多小規(guī)模業(yè)務(wù)正在被房企放棄。雖然長租公寓有政策加持，但是從盈利模式上來看，這類業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率并不可觀，甚至許多企業(yè)都處在虧損狀態(tài)，因此在探索多年后，一些房企開始逐步放棄長租公寓業(yè)務(wù)。教育業(yè)務(wù)近年在房企的多元化中所占的比重也在逐步弱化，可能與產(chǎn)業(yè)競爭持續(xù)加劇有關(guān)，房企教育更多傾向于為住宅配套，因此發(fā)展力度有所縮減。另外由于地產(chǎn)環(huán)境壓力增大，我們也可以看到企業(yè)開始輕裝簡行，放棄一些規(guī)模很小，經(jīng)營情況也一般的多元化業(yè)務(wù)。

2把握多元化方向，聚焦發(fā)展少數(shù)業(yè)務(wù)

2.1著眼于目前模式較為成熟的業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢

從目前對的發(fā)展情況來看，房企參與的部分多元業(yè)務(wù)中已經(jīng)建立了相對成熟的商業(yè)模式，輕資產(chǎn)高利潤，營業(yè)收入穩(wěn)定的物業(yè)管理就是最為成功的案例之一。房企發(fā)展物業(yè)管理具備天然的優(yōu)勢，母公司的導(dǎo)人可以支撐物業(yè)公司業(yè)績的穩(wěn)健持續(xù)增長，而上市融資可以助力企業(yè)通過收并購進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢，目前物業(yè)管理拆分大潮仍在繼續(xù)，今年以來包括鴻坤、正榮、金融街、宋都、弘陽等6家房企旗下物管公司已遞交了上市申請，金科也于近日公告擬拆分物業(yè)上市。針對物業(yè)管理，房企應(yīng)該繼續(xù)著力通過母公司導(dǎo)人+第三方外拓+并購擴(kuò)張進(jìn)一步擴(kuò)充規(guī)模。

2.2把握企業(yè)基因和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，積極改善業(yè)務(wù)內(nèi)容

除了業(yè)務(wù)本身之外，房企也應(yīng)該結(jié)合自身企業(yè)基因和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，積極優(yōu)化多元化的業(yè)務(wù)內(nèi)容。例如融創(chuàng)的文旅業(yè)務(wù)目前已經(jīng)形成文化+文旅+會(huì)展的協(xié)同發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈條，雖然受到疫情的沖擊，但這種沖擊對企業(yè)業(yè)務(wù)的影響為短期，長期來看業(yè)務(wù)前景仍然向好。但是疫情之下企業(yè)資金壓力加重，面對這種局面，企業(yè)可以通過出售部分自持的重資產(chǎn)項(xiàng)目來減輕壓力，也可以考慮拆分reits上市輕資產(chǎn)化旗下文旅業(yè)務(wù)。

2.3收斂聚焦，做大做強(qiáng)單項(xiàng)業(yè)務(wù)形成規(guī)模效應(yīng)

其實(shí)經(jīng)過多年的多元化業(yè)務(wù)探索，不少房企已經(jīng)形成了自己的核心多元化內(nèi)容，例如碧桂園在做的機(jī)器人，恒大的新能源汽車，融創(chuàng)的文旅等等。房地產(chǎn)始終是房企的主業(yè)，完全轉(zhuǎn)型不太現(xiàn)實(shí)，但是部分企業(yè)希望著眼于未來，打造第二增長點(diǎn)，那么可以嘗試收斂聚焦旗下的多元化內(nèi)容，集中發(fā)力于少數(shù)前景廣闊的業(yè)務(wù)，因?yàn)橄駲C(jī)器人，新能源車這類業(yè)務(wù)，行業(yè)壁壘較高，需要長時(shí)間的產(chǎn)業(yè)沉淀，形成規(guī)模效應(yīng)之后才能兌現(xiàn)，而文旅品牌的打造同樣需要時(shí)間。