我國房地產(chǎn)市場泡沫形成原因探析

俞樂

【摘 要】 我國房地產(chǎn)市場自1998年形成以來經(jīng)歷了飛速發(fā)展，應(yīng)當(dāng)客觀承認現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場存在潛在泡沫。文章由此出發(fā)，分別從供需角度、投機預(yù)期和我國政策激勵三個角度分析了我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 供需 投機 政策激勵

一、引言

自2005年以來中國住房價格快速上漲，這引發(fā)了消費者、學(xué)術(shù)界和政府對房地產(chǎn)市場潛在價格泡沫的擔(dān)憂。中國城市住房商品化從20世紀80年代后期就已開始，但直到2005年土地招拍掛制度實施之前，住房價格并未出現(xiàn)明顯上漲。2004年第三季度生效的土地招拍掛制度增強了市場對住房價格上漲的預(yù)期，實證數(shù)據(jù)表明，中國一線城市住房價格從2005年至今至少上漲了300% 。

在房價高漲的同時，銀行貸款也呈現(xiàn)過度增長的態(tài)勢，表明市場存在相當(dāng)規(guī)模的價格泡沫。文章由此出發(fā)，探尋我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因。

二、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因

（一）基本供求關(guān)系

就供給角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)本身就有不同于其他行業(yè)的特殊性，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)嚴重的供給約束，即資本、勞動力、土地三個生產(chǎn)要素的供給彈性的限制。在我國人多地少的國情下，房地產(chǎn)三個生產(chǎn)要素的供給當(dāng)中，土地的供給彈性最小。另外，我國現(xiàn)行兩種土地所有制度，城市國有土地可以經(jīng)過政府征用，再賣給開發(fā)商使用，而農(nóng)村集體土地不允許出讓。這樣國有土地上建設(shè)的商品房可以賣高價，而集體土地上建設(shè)的房子是小產(chǎn)權(quán)房，不允許交易和出售，結(jié)果就造成了土地供給嚴重不足。而且，與土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費是地方政府財政收入非常重要的一部分， 近些年在一些地方保障性住房的建設(shè)基本處于停滯，這又進一步加劇了房地產(chǎn)市場上的土地供應(yīng)不足。在我國，由于公有制經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)地位的特殊國情，在短時間內(nèi)，有效的土地市場化制度和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度還難以廣泛推行，因此，土地資源的稀缺仍然會持續(xù)相當(dāng)長的一段時間。

就需求角度而言，隨著新一批年輕人進人成家立業(yè)的階段，他們對住房有著剛性需求，再加上大量農(nóng)村人口涌人城市，對住房的消費需求會保持較快速度與較大規(guī)模的增長。另一方面，隨著人們生活水平的不斷提高，住房改善需求有較大的增長，也表現(xiàn)出一定程度的剛性。而且，隨著居民儲蓄的增加，在我國社會保障體系尚未健全的情況下，房地產(chǎn)作為一種投資保值養(yǎng)老的工具的需求也進一步體現(xiàn)出來，這種非消費性的投資需求也在持續(xù)增加。因此，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的時期，對房地產(chǎn)市場旺盛的需求也會促進房地產(chǎn)均衡價格的持續(xù)上升。

（二）投資者預(yù)期與投機

傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認為，資本市場的參與者都會在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上進行決策。所有的信息對于所有的參與者都是平等的，參與者會利用市場上一切有用的信息進行決策，因而所有信息都會立刻反映到市場價值中。這是“有效市場假說”理論的前提條件和邏輯思路。但是在現(xiàn)實生活中，完全信息的收集成本對于個人而言非常巨大，因而人們得到的信息往往是不完全的，即使得到了充分的信息，這些信息也是過去的資料，并不足以使市場參與者憑此獲得平均收益。在開發(fā)商和購房者的博弈中，嚴重的信息不對稱造成購房者是相對弱勢主體，開發(fā)商則是相對強勢主體。在這種情況下，過度的投機行為會導(dǎo)致投資者錯誤地估計未來收益，難以對不斷變化的市場做出及時的反應(yīng)和準確的判斷。房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期，使得市場上房屋的有效供給常常滯后于市場需求的變化，從而加快了房地產(chǎn)市場上泡沫的生成和膨脹。房地產(chǎn)在具有普通消費品特性的同時，兼具投資品的特性，而投資品的價格主要取決于對未來收益的預(yù)期。投資者的預(yù)期總會有一定的慣性， 也就是說，如果最近一段時間市場價格是上漲的，那么在未來一段時間的預(yù)期也傾向于價格上漲;如果最近一段時間市場價格下跌，那么對未來的預(yù)期也會下跌，這種追漲殺跌的心理在中國市場上尤為明顯。對于投資品而言，與消費品不同的是，投資品的價格不存在均衡點，預(yù)期價格一旦上漲，就會導(dǎo)致需求增加，而下跌則會導(dǎo)致需求減少，其最終表現(xiàn)為市場的價格跟隨未來市場預(yù)期價格的波動而波動，即預(yù)期的自我實現(xiàn)效應(yīng)。預(yù)期的兩個核心特點是：預(yù)期的同質(zhì)性——經(jīng)濟主體對價格的發(fā)展趨勢具有共同的預(yù)期，這是形成泡沫的基礎(chǔ);需求與價格預(yù)期的正反饋——人們判斷較高的資產(chǎn)價格是否會持久的主要原因是價格能不能夠長期保持在穩(wěn)定水平，而不是價格是不是合理。

（三）政策激勵

從房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程來看，金融伴隨始終。我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的60%來自于商業(yè)銀行貸款，這個比例在國外一般只在40%左右，因此我國房價的上漲是典型的資金推動型上漲。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，如果沒有資金的供應(yīng)，開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，就難以用自有資金順利完成房地產(chǎn)開發(fā)全過程。當(dāng)然與此同時，大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款創(chuàng)造了銀行的高成長性和高利潤性。金融自由化使得資本的流動性大大增強，很大一部分資金進入房地產(chǎn)市場促進了房地產(chǎn)泡沫的形成與膨脹。政府對房地產(chǎn)的干預(yù)比其他任何市場都要多，這是由于其具有投資和消費的雙重特性。干預(yù)方式除了城市規(guī)劃、土地、利率和稅收政策之外，還包括政府直接投資和以轉(zhuǎn)移支付的方式進行投資。當(dāng)政府利用手中的權(quán)力為短期政治和經(jīng)濟目標(biāo)服務(wù)時，就會導(dǎo)致政府干預(yù)的失誤，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫時，其泡沫破滅產(chǎn)生的負效應(yīng)也會波及其他行業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，地方政府扮演著土地供應(yīng)者的角色，高漲的房價不僅能為地方政府帶來良好的GDP政績，還能夠帶來現(xiàn)金流，提供地方財政收人，例如多個環(huán)節(jié)的稅收收人，巨額的土地出讓費等等。與此同時，房地產(chǎn)和建筑相關(guān)的上下游產(chǎn)、業(yè)也得到快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，來源于房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓金、稅費等收人占地方財政總收人的30%，在某些房地產(chǎn)熱點城市，所占比例甚至超過了50%，一旦房地產(chǎn)市場陷人蕭條，土地賣不出去或者賣不到好的價格，這顯然是地方政府不愿意看到的。

【參考文獻】

[1] 陳國堂 童偉.完善我國地方稅體系研究[M].北京：中國發(fā)展出版社，2015：143-157