“鬧心”與“房鬧”

楊皓

近些年來，“醫(yī)鬧”問題已被大家廣為討論，在責(zé)任明晰與觀點(diǎn)碰撞的過程中，“醫(yī)鬧”方面的糾紛也愈發(fā)有了明確的判定標(biāo)準(zhǔn)與防范機(jī)制。與之不同，同樣由來已久的“房鬧”問題，卻沒有在有限的討論中獲得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，早在十幾年前就見諸報(bào)端的各地“房鬧”新聞，時(shí)至今日似乎仍然處在一種懸而未決的爭議狀態(tài)。

尤有進(jìn)之的是，在房價(jià)動輒成百上千萬的今天，“房鬧”糾紛牽扯的金錢數(shù)額也水漲船高，如果說早先的幾萬十幾萬還能夠以“市場波動”輕描淡寫地一言以蔽之的話，現(xiàn)如今幾十萬的波動，似乎就更值得沉下心來討論其中原委。

鬧心

2020年對于事業(yè)初入正軌的陳彪來說，一定不算是順利的一年。

陳彪來自江蘇北部某城市，與其家鄉(xiāng)的許多年輕人一樣，大學(xué)畢業(yè)后的他選擇來到江蘇省的南部城市謀求發(fā)展，他的落腳點(diǎn)在江蘇蘇州。

“我是2013年到蘇州的，只身一人到這里肯定是租房子住。去年（2019年）年初領(lǐng)了結(jié)婚證就開始物色婚房，選房的時(shí)間也不長，前前后后三個(gè)月時(shí)間吧，就定下了一套總價(jià)兩百萬左右的房子。當(dāng)然，房子是貸款的，去年我個(gè)人工作上也有一些進(jìn)展，其實(shí)如果一切正常的話，每月還貸對我的家庭來說也不是太大的壓力。”

可惜，陳彪口中的一切正常被一場突如其來的疫情全然打亂。“其實(shí)我不想在這里多說個(gè)人工作的情況，畢竟大形勢是這樣，和很多人一樣，受疫情影響，2020年我遭遇了被動減薪。很現(xiàn)實(shí)的，房貸的壓力一下子大了起來，好在老婆的工作還算穩(wěn)定，至少目前來看，房貸還是能夠每月如期歸還。”

疫情給陳彪帶來的困擾不止于此，更為讓他不解甚至有些憤怒的是，距今不到一年的時(shí)間，他購買房屋所在的樓盤就存在相當(dāng)幅度的降價(jià)。“也許是受這場疫情的影響吧，各行各業(yè)都不景氣。就在一個(gè)多月前，一位正在考慮買房的朋友告訴我，他在與我購買樓盤的銷售溝通時(shí)得知，房屋每平方米單價(jià)降了將近兩千元。也就是說，如果購買與我相同的戶型，總價(jià)就便宜了近二十萬元。”陳彪講述道，“我當(dāng)時(shí)就有些氣不過，后來我佯裝要買房打給開發(fā)商詢問，確認(rèn)確有其事。開發(fā)商向我解釋這是一個(gè)所謂‘老帶新的活動，但實(shí)際操作起來，其實(shí)并不一定需要有老客戶介紹。也就是說，只要有意向購買，想要享受這個(gè)優(yōu)惠并不難。”

“這幾個(gè)月有關(guān)房價(jià)下調(diào)的新聞看的也不少，我也見到部分城市出現(xiàn)購房者‘房鬧的消息，其實(shí)我感覺自己和他們的心情是一樣的，非常能夠理解他們。現(xiàn)在一套房子動不動就是上百萬，一下少了幾十萬的價(jià)值，這當(dāng)然是比較難以接受的。我們業(yè)主群里也一直有人在表達(dá)自己的不滿，怎么說呢，我個(gè)人是不會去鬧，或者說也沒有這個(gè)精力去鬧。一方面單位減薪，最近還傳出了可能裁員的消息;另一方面，我也知道這不是開發(fā)商的責(zé)任，更大的原因在于市場因素，只是這個(gè)市場因素讓消費(fèi)者承受起來，似乎有一些壓力過大了。”

從陳彪的敘述中不難看出，面對突如其來的房屋貶值，他并沒有如許多“房鬧”新聞中的主人公一樣，失去理智般地去討要說法，甚至做出出格舉動。但同時(shí)也有必要站在陳彪或者說眾多新近購房者的角度去思考，在歷史車輪的顛簸中，承受損失的人們是否真如被顛落的泥土一般，可以拋之不顧呢？也許，正如當(dāng)下流行的一句話：時(shí)代的一粒灰，落在個(gè)人頭上，就是一座山。

房鬧

把眼光放大到“房鬧”糾紛這個(gè)顯得有些積重難返的事情本身。早在2008年，萬科在全國降價(jià)促銷，杭州萬科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。幾年后，浙江溫州也出現(xiàn)了類似的“房鬧”事件，且造成了相當(dāng)大的轟動。自此之后，討論“房鬧”糾紛的分析文章也越來越多地出現(xiàn)。

回顧諸多分析文章，大致可以把其中的觀點(diǎn)分為兩類。一類是較為簡單明了的契約精神觀點(diǎn)，該觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商與購房者之間能不能就降價(jià)較勁，關(guān)鍵看合同約定。合同如寫明若降價(jià)將補(bǔ)償業(yè)主，那么業(yè)主的要求就天經(jīng)地義，反之，合同中若無相關(guān)條款，業(yè)主的要求只能算是“無理取鬧”。說到底，雙方較勁的標(biāo)準(zhǔn)就是那一紙契約。進(jìn)一步講，契約精神不但蘊(yùn)含了現(xiàn)代商業(yè)法則和風(fēng)險(xiǎn)管理原則，而且也體現(xiàn)了公平和合理、承諾和執(zhí)行等“底線倫理”。任何契約的達(dá)成之日，就是忠實(shí)地踐行諾言之始;享受權(quán)利的同時(shí)，必須履行義務(wù);收獲利益的另一面，就是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這就是對契約精神最為通俗直白的解釋，“打輸牌就撤桌子”的行為不應(yīng)得到鼓勵。

另一類觀點(diǎn)則站在法理的角度來分析“房鬧”糾紛，其中的關(guān)鍵點(diǎn)在于“合同相對性原則”。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）中有不少條文的規(guī)定就體現(xiàn)了合同相對性原則，比如《合同法》第八條，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。《合同法》第六十四條，當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第六十五條，當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。這些法律條文規(guī)定，均在一定程度上體現(xiàn)了合同相對性原則。合同相對性原則是指合同主要在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生法律約束力，只有合同當(dāng)事人一方能基于合同向?qū)Ψ教岢稣埱蠡蛱崞鹪V訟，而不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù)，合同債權(quán)也主要受合同法的保護(hù)。合同相對性原則意味著合同一般僅對當(dāng)事人發(fā)生效力，而不能對與合同無關(guān)的第三人發(fā)生效力，同時(shí)，合同對當(dāng)事人的約束力，除法律、合同另有規(guī)定外，也僅以合同所約定的事項(xiàng)為限，不能超越合同的規(guī)定。在“房鬧”事件中，合同相對性原則一方面可體現(xiàn)為房主與開發(fā)商之間的房屋買賣合同只對該房主和該開發(fā)商有約束力，而不針對其他房主或購房者發(fā)生效力;另一方面指房主與開發(fā)商之間的房屋買賣合同僅對二者購買和銷售該房屋有效力，而不針對開發(fā)商與其他購房者之間的行為發(fā)生效力，不能據(jù)此合同約束房主或開發(fā)商的其他行為。簡單來講，開發(fā)商與購房者簽訂的合約只對單次的買賣行為雙方產(chǎn)生法律效力，購房者并不能依據(jù)自己的購房合同來要求其他購房者依據(jù)自己的合同定價(jià)購買房屋。

顯然，兩種觀點(diǎn)都站在了蒙受損失的消費(fèi)者的對立面，從道理與法理的角度，都肯定了市場規(guī)律的波動性與購買行為的責(zé)任自負(fù)性。

會哭的孩子有奶吃？

依據(jù)已成文且廣為接受的觀點(diǎn)來看，蒙受降價(jià)損失的購房者似乎并無太多可以抱怨的。但現(xiàn)實(shí)又為我們演出了一幕與之相反的景觀：在許多“房鬧”糾紛中，開發(fā)商迫于“維權(quán)者”的壓力，退房乃至退差價(jià)的消息在網(wǎng)絡(luò)上不止一次地被爆出，這也在一定程度上展現(xiàn)出“房鬧”糾紛在有某種鮮明反對聲音后卻仍屢見不鮮。背后的邏輯不言自明：“房鬧”即便被大眾冠以“吃相難看”等貶損性評判，但仍然不失為一種謀求利益的手段，乃至于網(wǎng)絡(luò)上有一句對這種現(xiàn)象頗為精妙的總結(jié)：會哭的孩子有奶吃。

然而，這一切真的是“會哭的孩子有奶吃”這么簡單嗎？作為商業(yè)行為賣方的開發(fā)商，真的在面對市場規(guī)律的波動中就只能作為被動的“吃進(jìn)方”嗎？難不成真像網(wǎng)絡(luò)上人們調(diào)侃的，漲價(jià)的時(shí)候不見你退房，一跌價(jià)就要開發(fā)商承擔(dān)損失？

也許這位網(wǎng)民的留言道破了其中的玄妙：關(guān)鍵不是商業(yè)不商業(yè)的問題，而是在買房時(shí)銷售方一再承諾保證，還拿出一堆文件告訴你這里是政府開發(fā)的重點(diǎn)，未來是最繁華商圈，一百年內(nèi)都只會漲漲漲不會跌之類，鬧事的不是不服輸，而是不服被忽悠。

更深一步來講，“房鬧”糾紛背后更為需要關(guān)注的是，在房屋買賣這一商業(yè)行為中，比起房價(jià)更重要的是建立欺詐要受懲、權(quán)利可救濟(jì)的機(jī)制。無論是曾經(jīng)高燒的樓市還是漸趨增多的“房鬧”，其實(shí)呼喚的都是這樣的基本機(jī)制。購房者常有且略顯幼稚的只能漲不能跌的心理預(yù)期，也許正是在一種機(jī)制不完善的交易行為中培養(yǎng)起來的另類巨嬰心理而已。