非自用不動資產的風險分類控制

夏敬陽

一、非自用不動產的概念及風險特征

所謂非自用不動產也稱其他不動產,是相對于正常不動產(銀行為正常營業的所擁有的物業)而言的。非自用不動產主要指銀行為用作營業場所的房屋,其中大部分是因債務所的房屋,其中大部分是因債務人無力償還貸款、銀行沒收抵押物所得的房產,也包括銀行關閉某些分支機構,或原準備自用后因計劃取消而閑置的房屋及其附屬物。

非自用不動產會計處理的中外比較。一些發達國家的監管當局和會計制度規定,凡是銀行不失為日常經營所必須的凡是銀行不是為日常經營所必需的房產均應納入特別的“非自用不動產”或“其他不動產”賬戶獨立核算。房產由抵押物轉為非自用不動產,入賬依照公平市價與貸款未清償余額孰低的原則進行;同時銀行還應估算不動產的處置成本并設立估價準備金作為非自用不動產賬面價值的減項;公平市價與此估價準備金之差稱為不動資產的可回收價值。

在我國銀行的事操作中,非自用不動產涉及兩個會計科目:銀行閑置的原營業用房列在“固定資產”科目核算,而沒收的抵押不動產則進入“其他資產”下的“抵債資產”科目核算。我國2001年11月頒布的《金融企業會計制度》規定,抵債資產按實際抵債部分的貸款本金和已確認的利息入賬,并在期末按照賬面價值和可回收金額孰低的原則計量。

二、非自用不動產應區別于貸款之抵押品

如果房產目前還僅僅處于抵押品狀態,尚未被銀行沒收入賬,評價抵債品的市場價值只是對貸款進行風險分類的重要參考依據。這時資產仍以貸款的形式保留在銀行賬面上,不能歸類為非自用不動產。如果債務人不能按期償還債務,作為抵押品的不動產被銀行沒收,即所有權從借款人轉移至銀行手中,這部分資產才以非自用不動產的形式體現在銀行的資產負債表中。

三、對非自用不動產分類時應考慮的因素

該不動產是否有清晰完整的商品房產權,各項登記手續是否完備,可以直接在市場上出售。市場價值與賬面凈值的差別。以及自不動產入賬以來市場價值的波動情況;不動產評估情況。最近一次評估的時間和評估報告形成后出現的不利于房產的因素;評估人的資格及評估質量是否可靠;評估中的假設條件是否合理,如對商品房產預測的未來現金流量是否恰當,作為價格參照的其他房屋與該不動產的可比性;房產在市場上代售的時間,銀行對外的報價、收到買盤的情況和同類房產在當地市場的銷售情況;房產所產生的收入和引起的費用,銀行過去處置這類房產的能力和經驗;其他因素,包括房產的留置權問題,未決的房產區劃問題和環境為害問題,稅收及保險問題等。

上述因素中,首先要確定的是不動產登記手續的完備性。對于手續不完備的非自用不動產,審慎的做法應該是:若經過補地價和補辦其他登記手續可以變為有完整手續的商品房產的,應比較不動產的賬面凈值和可回收價值,賬面凈值超過可回收價值的部分劃分為損失類;若根本無法補辦齊手續,該沒收的抵押物也不能入賬;如果銀行自行購買的非自用不動產無法通過補辦手續變成商品房產的,全部賬面值應至少劃為可疑類。

非自用不動產的評估價值也是一項重要的因素。作為銀行穩健的一部分,自抵押品轉化為非自用不動產后,銀行必須定期對這部分資產進行重新評估。評估可以通過專業的房產評估機構進行,但銀行內部必須有專業人對專業評估報告的合理性或可靠性做出審核。當重新評估值顯示不動產的公平市價下跌,應及時下調該不動產的賬面凈值;相反,若評估后公平市價又所上升可中減估價準備,但謹慎起見,不應直接調高不動產的賬面價值。在連續的監測和評估基礎上,在對自用不動產逐項進行風險分類,并計提適當的準備。非自用不動產的股價準備金除反映預計的處置成本和不動產入賬后的市價波動外,還應包括銀行根據分類的結果計提的特別估價準備金部分。

四、國際銀行對非不動產的分類方法

關注類:建筑貸款項下資金投入與建成部分的價值相當,但房產的建筑尚未完成;商用房產無法連續產生收入;市場價值略高于賬面凈值。

次級類;房產所產生的收入不足以彌補管理費用;根據近期的評估價值,下調了不動產的賬面價值;預期一段時間內不會發生進一步的損失。

可疑類:根據前一次的評估有理由相信房產的市場價值已經下降很多,但近期的評估結果尚未公布;雖然有近期的評估結果,但由于房產的特殊性和專業性,評估結果真是與否很難確定。

損失類:賬面凈值超過公平市場價值的部分。

鑒于非自用不動產的形成原因,可以說絕大多數屬于有問題資產,應該歸入次級或更差的級別,但這并不等于說所有的非自用不動資產必然為不良資產。比如,沒收的商品房用房產連續穩定地產生現金流入,收益率相當于市場一般水平,那么無疑應歸于正常類。總而言之,對非自用不動產的風險分類主要還應圍繞價值的安全程度進行。

(編輯/李舶)