房屋出租法律風險防患

【摘要】近幾年來，房屋租賃市場十分活躍，但一紙租賃協議并沒有完全解除當事人的后顧之憂。如果承租人違約且拒絕騰退房屋，將使出租人陷入進退兩難的境地：如果不及時收回出租物業，將會使出租人的損失不斷擴大;如果擅自撬門入室，又擔心與承租人之間發生財產糾紛;如果向法院起訴，待判決生效后再申請法院強制騰退房屋，時間周期會很長。

【關鍵詞】房屋租賃糾紛;房屋租賃協議公證;單方收回出租房屋

李先生最近遇到一件煩心事，租他門面的租客突然失聯了，不僅近萬元的租金打了水漂，租客還更換了門鎖。李先生想將門面出售的計劃也泡湯了，他多次想破門而入，又擔心會給自己帶來麻煩。今年5月份李先生突然聯系不到租客，多次撥打對方電話，不是直接掛斷，就是關機。因李先生的女兒準備到加拿大留學，需要籌集留學費用，李先生考慮將出租的兩空門面出售，但當他帶著買家去看門面時，卻發現門鎖已被更換，根本就進去不了。李先生曾多次想破門而入，但社區工作人員提醒：“萬一對方回來，胡攪蠻纏，說你拿了他屋里的東西又該怎么辦？”李先生為此傷透了腦筋。依法成立的合同，本應受到法律保護，對出租人和承租人均具有法律約束力，雙方應當按照約定履行自己的義務。因為承租人違背約定，給出租人造成了不便和損失，本文將從合同訂立開始，為出租人提供法律服務方案，以求達到預防糾紛、減少訴訟的目的。

一、法律服務方案

（一）房屋租賃協議中約定特別條款，在協議中載明：承租人不履行或者不完全履行義務時，所有權人或者管理人有權單方收回出租房屋或者其他物業的約定（以下簡稱“特別約定條款”），出租人和承租人就房屋租賃協議共同申請辦理公證。

（二）一旦承租人違約且拒不騰退房屋，出租人先履行催告程序，限期騰退移交房屋。

（三）經催告后，承租人仍然拒絕履行約定的義務，拒絕騰退移交房屋的，出租人向公證機構提交承租人存在違約事實的證明材料（如催交租金的函件、限期騰退移交房屋的告知函等），申請辦理保全單方收回出租房屋或者其他物業的公證，對現場清點的物品進行登記造冊，必要時可以進行封存，交由出租人妥善保管。

二、法律效果

經公證的含“特別約定條款”房屋租賃協議的優勢：

（一）在房屋租賃協議中設定的“特別約定條款”，充分尊重了當事人雙方的意思自治，憑借公證機構的公信力，可以有效提高承租人的履約率。辦理含“特別約定條款”的房屋租賃協議公證時，當事人之間并未發生爭議，“特別約定條款”是當事人自由選擇的糾紛解決方式。在公證過程中，公證員會對承租人履行告知和提示義務，告知其單方收回出租房屋的法律意義和法律后果，增強了對承租人履約的心理約束，減少了承租人違約后拒絕騰退房屋的想法，能有效督促承租人按照約定履行自己的義務。

（二）如果承租人違約且拒絕騰退房屋，無需經過訴訟（仲裁）程序即可單方收回出租房屋，可以有效節省時間，提高處置效率。在房屋租賃協議的履約過程中，一旦承租人惡意違約，采取避而不見的方式拒絕承擔違約責任，出租人如果通過法院訴訟或商事仲裁方式維權，需要經過較長的訴訟（仲裁）程序，一般少則2-3個月，多則1-2年甚至更久。

如果承租人下落不明，僅訴訟或仲裁中的兩次公告送達耗費的時間最少就有4個月以上。

而對于經過公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協議，在承租人違約且拒不騰退房屋時，無需經過訴訟（仲裁）程序，出租人只需在公證機構的介入下，對承租人履行催告程序并對房屋內的相關物品進行保全證據，即可單方收回出租房屋。這在很大程度上節約了出租人維權的時間，更為方便快捷，提高了財產處置效率。

（三）經公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協議具有合法的證據效力，能有效對抗承租人的無理抗辯。在普通的房屋租賃協議法律關系中，承租人對房屋租賃協議提出質疑時，出租人需要根據舉證規則收集大量證據予以抗辯。

根據《民事訴訟法》第六十九條規定，經過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據。經公證的含“特別約定條款”的房屋租賃協議具有合法的證據效力，可以有效對抗承租人的無理抗辯。

三、公證要點

（一）《中國公證協會關于辦理保全證據公證的指導意見（修訂）》第十六規定了辦理保全單方收回出租房屋或者其他物業的公證應當具備的條件。根據該指導意見，在辦理此類公證時，應在房屋租賃協議中應當明確“承租人不履行或不完全履行合同義務時，出租人有權單方收回出租房屋”。明確不履行或不完全履行合同義務的情形，包括拖欠租金、租期屆滿時不騰退房屋等;明確出租人單方收回房屋前應履行的催告義務，用以催告的聯系地址和電話。

（二）公證員在受理單方收回出租房屋的保全證據公證時，應提示出租人履行催告義務，重點審查和核實承租人存在違約的事實。

（三）清點存放在出租房屋中的財物時，公證員應登記造冊、拍照或攝像，保全過程制作現場記錄，財物交由出租人按照約定處置。

（四）租賃協議中沒有承租人自愿接受出租人單方收回房屋的特別約定條款，且未經公證證明，在承租人違約又不騰退房屋的情形發生時，公證機構一般不會受理單方收回房屋的保全證據公證。

作者簡介：袁國新，男，湖南長沙人，湖南省長沙市長沙公證處公證員。