律師角度看民法典中設立居住權

周旭亮

2020年5月22日，《中華人民共和國民法典（草案）》提請十三屆全國人大三次會議審議。全國人民代表大會常務委員會副委員長王晨在會上介紹，草案第二編“物權”在現行物權法的基礎上，進一步完善了物權法律制度，包括通則、所有權制度、用益物權制度、擔保物權、占有等5個分編，其中最引人注目的就是物權編中設立了居住權。

關于居住權的問題早在2002年的《物權法（征求意見稿）》就已提出設立，但是在最后的審議中，全國人大法律委員會研究認為居住權制度的適用范圍很窄。居住權糾紛多發于親屬朋友之間，可通過婚姻法、合同法等救濟渠道加以解決，經過多方討論后最終未寫進正式出臺的《物權法》之中。不過關于居住權保護的問題在這么多年的司法實踐之中又出現了一些新的問題，特別是隨著城鎮化的深入和人口老齡化社會的到來，對居住權的保護提出了新的立法要求。

盡管學術上關于設立居住權的爭論一直存在，但是從筆者近10年的律師生涯中，特別是各種類型的拆遷案件中仍可以窺探出設立居住權的重大意義。

如果說《物權法》的出臺是為我國市場經濟生活找到了一個產權制度的基礎，那么《民法典》中“物權編”的通過就是在我們這么多年經濟高速發展之后對物權保護的進一步完善。可以說一個是明確“有沒有”的問題，另一個則是解決“適不適用”的問題。就像中國人民大學王軼教授談到的“居住權入法實現了物盡其用”。什么叫物盡其用？就是充分利用資源，一點都不浪費。

首先，每條法律的出臺都是基于社會的需求，符合民眾的期待。顯然，當下居住權的保護不僅僅局限于親屬朋友之間的居住利益的問題，而是放到整個社會經濟生活中去考慮實現最大程度利用資源，保護人民利益的目標。

我國目前仍是最大的發展中國家，城鎮化進程不斷深入，物權保護除了直接體現在市場交易中，還深刻地體現在城鎮化過程中發生房屋拆遷時，對拆遷戶利益保護問題。以對社會經濟影響最明顯的不動產為例，市場交易中的不動產僅僅是符合交易的商品房，現有的物權法和合同法基本可以滿足市場交易中的所有權人和居住權人利益的保護，但是基于特殊的歷史背景和社會經濟制度的發展，我國的房屋種類不僅僅包括商品房，還存在農村的自建房、拆遷的安置房、公租房、房改房、經濟適用房等各種形式。依據原有的法律，在拆遷中保護所有權人利益的難度不大，但是對居住人的居住利益保護存在重大的立法需求。在面對歷史原因造成的居住人利益保護問題時，法官往往只能通過公序良俗的原則去彌補立法上的空白，加大了法官審理案件時裁量統一的難度。

最開始對設立居住權的討論主要是著眼于家庭居住利益保護，起初的觀點是認為婚姻法和合同法足以保護家庭成員的居住利益。誠然，《婚姻法》一定程度上保護了配偶的居住利益，比如《中華人民共和國婚姻法》第四十二條規定：離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協議；協議不成時，由人民法院判決。在婚姻關系中保護對方的居住利益有相關的法律支撐，但是在遇到拆遷時，不僅居住利益無法得到保護，就連請求保護的主體資格都存在問題。

咱們舉一個有趣的例子，一位老先生在晚年續弦，根據老先生的意愿，房子的所有權想留給子女，但又擔心子女們不能善待后媽，所以遺囑寫明房子所有權歸子女，但妻子可以居住在房子養老。假使這樣的情況又剛巧碰上了拆遷，那么征收方必然會與房子的所有權人進行補償的協商，而后媽的居住利益就很難得到保障。直接由征收方給予補償法理上似乎說不通，畢竟征收房子發生的時候物權變動，補償應當是征收主體與所有權人進行協商。后媽去找子女主張補償，子女和后媽之間又沒有合同關系，在此我們不考慮贍養問題，僅考慮在房產中的居住利益。那么居住權的設立，必然給居住人利益提供了更明確的保障，即使遇到拆遷這樣的極端情況，維護自身的居住利益也能于法有據。

如果說家庭居住利益還有婚姻法調整，那么社會保障性的居住利益很難找到法條直接保護。在拆遷中有一個十分典型的類型，就是原有國有企業或者集體企業分配給員工居住的職工房問題。除了參加房改的部分，在現實中仍然存在大量的房屋所有權登記在企業名下，但是由員工長期居住，沒有約定居住期限，不需要支付房租或者象征性地支付少量租金。此類房屋在遇到拆遷時明顯需要考慮職工的居住利益。如果單純地將員工與企業的關系看作民事上的租賃關系，那么拆遷利益顯然大部分會被房屋的所有權人即企業分去，員工得到的補償利益很難維持原有的居住水平。這樣，員工作為弱勢群體，其居住利益補償的合理性和正當性如何主張存在很大難度。在發生補償不合理的情況時，如何主張其相應的居住權，存在很大的不確定性，法官在分配拆遷利益時也只能更多地依靠公序良俗來裁判。在設立居住權后，居住權作為用益物權，居住人就不僅僅是面臨侵害時擁有賠償請求權，更重要的是面對補償問題時，請求分配拆遷利益具有正當性和合理性。加之居住權的設立要求登記形成公示力，那么對明確實際居住人，也即實際被補償人也有重大的實際意義。

除了職工房外，其他各類社會保障性住房更亟須設立居住權以明確相關利益保護。當然對居住利益的保護也應當是在合理的范圍之內。如果規定保障性住房的居住人享有所有權或共有權，那顯然對居住利益的保護過于放大，這樣將給因特殊身份免費或低價獲取的保障性住房作為投機工具提供機會，對其他社會成員明顯不公平，也將讓社會性保障住房失去原有的意義。

此外，《物權編》中提到居住權的設立原則上無償，特別約定為例外。但居住權作為用益物權必然會影響到物的價值，這種價值的直接體現就是投資性與消費性的居住權。我國目前城鄉差異仍然明顯，城鎮化任務完成不可能一蹴而就，在城鎮化的過程中，有些潛在拆遷的區域房屋的出租價值明顯受到影響。況且一些三四線城市的拆遷很難有明確的時間表，即使有時間表，因為經濟形勢的改變也不一定能保證嚴格按照拆遷的計劃進行。這樣，租戶因為擔心發生拆遷時原有的投入很難得到補償就會放棄租賃，房東也會有相應的損失，難以實現物盡其用。盡管存在“買賣不破租賃”債權物化的規定，但拆遷不等同于買賣，實務中承租戶在拆遷中維權確實存在一定難度。

通過分享實務中關于居住權的案例，我們可以直觀感受到設立居住權的社會需求性和合理性。同時我們也不能否認，居住權以用益物權的形式確定下來也會出現因居住權而產生的新的糾紛，甚至是被一些別有用心的人惡意利用，后續相應的具體規定或者司法解釋必然需要起到補充完善的作用。

（摘自《民生周刊》2020年第13期。作者為北京冠領律師事務所主任）