日本的多主體協同住房模式

梅秀庭

住房是關系一國民生和經濟發展的重要領域。在住房模式上，作為發達國家的日本既沒有采取單純依靠市場機制的自由市場住房模式，也沒有采取完全依賴政府調控的福利國家住房模式，而是采用了介于二者之間的具有日本特點的“多主體協同”住房模式。

日本住房模式的變遷

日本的住房模式形成于“二戰”結束后。“二戰”結束之初，日本面臨比較嚴峻的住房問題，全國住房缺口達420萬戶。

為解決住房危機，日本逐步建立起旨在增加住房供給的住宅體系。1950年制定《住宅金融公庫法》，設立住宅金融公庫，向建造或購買住宅的家庭提供長期低息貸款。1951年制定《公營住宅法》，規定都道府縣和市町村等自治體接受國家補助，建造管理以低租金向低收入者出租的公營住宅。1955年制定《住宅公團法》，設立住宅公團，向大城市地區的中堅勞動者提供可租可售的公團住宅。上述三部法律被稱為戰后日本住房政策的“三支柱”。到1958年，日本基本解決了因戰爭而產生的“房慌”。

20世紀60年代，伴隨經濟高速增長，大量人口涌入城市，日本出現第二次住房危機，即城市住房供不應求。1965年，日本制定《地方住宅供給公社法》。1966年制定《住宅建設計劃法》，開始實施住宅建設五年計劃。至80年代初，日本基本解決了城市化快速發展階段住房供給不足的問題。

20世紀80年代末90年代初，日本因泡沫經濟崩潰開始進入“失去的三十年”，住房政策“三支柱”均發生巨大變化。日本于1981年將住宅公團改組為住宅·都市整備公團，1999年又改組為都市基礎整備公團，僅負責租賃住宅供給業務。2004年又將其改組為都市再生機構（UR），主要業務轉型為推進都市再生、改善居住環境等。日本對公營住宅的改革，始于1993年確立的特定優良租賃住宅制度，公營住宅現已發展為包括公營住宅、特定優良租賃住宅、附帶服務功能的老年人住宅等在內的一整套公營住宅制度。2007年，日本將住宅金融公庫改組為住宅金融支援機構，不再直接向個人提供住房貸款，轉為開展證券化支援等業務。

近年來，為應對日益突出的少子老齡化和環境問題等新情況，適應住房需求從量到質的轉變，日本再次啟動住房政策改革。2006年制定《居住生活基本法》，確立了住房供給·建設·改良·管理四大基本理念和基本措施，由日本政府制定《居住生活基本計劃（全國計劃）》、各都道府縣制定都道府縣計劃。據此日本住房政策出現新進展，如充分確保老年人居住穩定、多管齊下確保住宅品質、構建住宅糾紛處理體制、完善存量房翻新市場、構筑住宅安全網等。

至此，日本住房模式形成了多層、多元、多主體供給的新結構。自有住宅和租賃住宅均衡發展，自有住宅主要靠市場供給，住宅租賃市場層次分明，政府主導的具有保障房性質的公營租房、UR租賃住宅（原公團住宅）、公社租房和民營租房、雇主為雇員提供的給予住宅等五種方式共同構成了日本住宅租賃市場。

日本住房模式的特點

從日本住房政策演變看，日本住房模式具有一系列突出特點。

一是住宅自有率較高，住宅租賃市場平穩發展。一方面，日本政府出于經濟發展和社會穩定等多方面考慮，鼓勵國民購房。根據日本總務省統計局的統計，日本全國住宅自有率常年穩定在60%左右。另一方面，在日本全國土地平均價格波動的情況下，住宅租賃交易依然保持平穩狀態，包括政府供給、私人供給等在內的租賃住宅合計占日本住宅總量的36%左右。日本住宅租賃市場平穩發展主要得益于金融、稅收優惠等政策支持以及較完備的租賃住宅供給體系和管理體系。

二是政府在住房體系建設和住房模式變遷中發揮重要作用，主要體現在住房保障體系建設和規范住宅租賃市場等方面。在住房保障體系建設中，日本政府通過公營住宅制度、公團住宅制度、住宅金融支援政策、財政補貼政策等手段，為中低收入家庭購買或租賃住宅提供支持。盡管政府主導供給的保障性住宅只占日本住宅總量的5%左右，但政府通過構建住房保障體系、調節住房供給等方式，有效確保了日本國民特別是中低收入者的生活穩定和社會福利。在規范住宅租賃市場方面，制定《借地借家法》、導入定期租賃制度，保護租賃雙方權益。通過建立住宅租賃管理者登記制度，提高住宅管理人員的信息透明度。通過設立營業保證金制度，嚴懲管理機構欺詐行為。通過提高住宅中介從業門檻，規范租賃市場。

三是住房法律制定與住房計劃實施相結合。“二戰”后，日本逐步形成了一整套住房法律體系，并依據法律制定了配套的住房建設計劃、居住生活基本計劃和土地利用計劃，在推動住房市場發展的同時，完善了社會保障體系建設。

日本住房模式的啟示

一是要構建符合本國國情的住房制度體系，特別是住房保障體系，包括建立健全法律法規體系，為解決住房問題提供法律保障；采取有針對性的信貸政策和財政資助政策，為中低收入者購房租房提供資金支持；建立健全住房管理體系和監督體系，確保住房市場健康發展。

二是實行住房分類供給。一方面，為保證社會公平和穩定，由政府主導推進保障性住房建設和供給，確保中低收入群體“居者有其屋”；另一方面，政府、市場、社會協同推進住房市場發展，通過滿足不同收入群體的不同住房需求、改善居住環境、提高居住水平等方式，推動實現“居者美其屋”。

三是在鼓勵自有住房的同時，大力發展健康的住宅租賃市場。從日本住宅政策看，持續健康發展的住宅租賃市場是住房市場不可或缺的組成部分，不僅能夠滿足居民住房需求，而且能夠有效保障社會和諧穩定。成熟發達的住宅租賃市場和較為完善的住宅租賃政策是一國住房模式合理發展的重要條件。

此外，需特別注意，日本住房模式也面臨突出問題，如歷次調整均是應對住房危機和住房問題、房價大起大落、住房空置率高等。住房不僅關系到人民的切身利益，同時也與經濟發展密切相關。必須未雨綢繆，從長遠角度對住房制度進行規劃設計，統籌經濟發展與社會保障，充分發揮政府、市場、社會的協同作用，分階段、分區域、分層次地有序推進現代化住房體系構建。

（摘自6月26日《學習時報》）