房地產價格對經濟總需求的影響

摘 要：本文基于居民消費和企業投資的視角研究房地產價格對經濟總需求的影響，以2008至2017年我國省級行政單位為樣本建立面板模型并進行檢驗。研究發現：房地產價格的上漲促進了東部和西部地區居民消費水平的提升，對中部地區居民的消費水平沒有顯著影響;房地產價格的上升對除房地產業之外的其他實體產業投資具有顯著的擠出效應，且在這種擠出機制中，房地產業投資起到了不完全中介效應。

關鍵詞：房地產價格;居民消費;企業投資

一、引言

消費和投資均是構成經濟總需求的重要部分，是拉動經濟增長的重要力量。而近年來，房地產價格在土地財政、通貨膨脹和城市化進程等一系列因素的推動下持續走高，而房地產價格的持續上升也勢必會對居民消費和企業投資產生一定的影響。對于這種影響，財富效應和擠出效應到底哪個占據主要部分目前沒有定論。結合我國省級行政單位近十年來的數據為例，通過實證分析探索房地產價格對居民消費和企業投資的影響，為我國房地產業未來的發展走向提出策略建議。

二、理論分析及假設

（一）房地產價格對居民消費的影響

房地產價格是影響居民消費支出的重要因素。房地產價格對居民消費支出的影響是具有多重性的，一方面，由于住房剛性需求的存在，過高的房價就會對居民消費產生擠出效應，抑制消費水平的提升;另一方面，房價的升高又會對已擁有住房資產的群體產生收入效應，提升消費者的實際收入，當收入效應超過擠出效應時，房產價格的上漲就會對居民消費水平起到一定的促進作用，據此可提出假設1。

假設1：房地產價格上升會影響居民人均消費水平，且該作用隨地域不同而存在差異。

（二）房地產價格對企業投資的影響

房地產價格的上漲對除房地產外其他實體產業的固定資產投資額的影響也具有多重性。一方面，房地產市場的繁榮會拉動經濟增長，從而促進總體投資規模的增長;另一方面，房地產價格的上漲會帶動物價水平的上升，進而間接影響到利率水平，據此可提出假設2。

假設2：房地產價格的上升對除房地產外的實體經濟投資總體上存在抑制作用，且該作用隨地域不同而存在差異。

（三）房地產業固定資產投資的中介效應

經分析，房地產價格水平與實體經濟投資之間可能存在以下影響機制：房地產價格的上升吸引資金涌入房地產行業，使房地產行業的固定資產投資額迅速提升，進而會擠出其他實體產業的投資，并最終造成實體產業（除房地產外）投資水平的下降。因此，房地產行業固定資產投資的增長在房產價格影響其他實體產業投資的作用機制中起到中介效應，據此可提出假設3。

假設3：在房地產價格上升擠出實體經濟投資的作用機制中，房地產業固定資產投資具有中介效應。

三、實證分析

（一）變量選取及數據來源

1.被解釋變量

由于本文探究的是房地產價格對居民消費支出以及實體經濟投資的影響，因此分別選用居民消費水平和實體經濟投資水平作為被解釋變量。

在探究房地產價格對居民消費支出的影響時，考慮到一個地區的城鎮居民消費水平與該地區居民的整體消費水平在一定程度上存在很強的正相關性，取對數后記為。

在探究房地產價格對實體經濟投資（不含房地產業）的影響時，取對數后記為。

2.核心解釋變量

本文的核心解釋變量為房地產價格水平，具體選用國家統計局公布的各地區商品房平均銷售價格與居民消費價格指數的比值來衡量，取對數后記為。

3.中介變量

在探究房地產業固定資產投資在房地產價格對實體經濟投資（不含房地產業）的影響機制中的中介效應時，以房地產業投資水平作為中介變量，并通過房地產業固定資產投資額的人均值與居民消費價格指數作比來衡量，取對數后記為。

4.控制變量

本文選取了人均GDP、人均財政支出、居民消費價格指數、利率等作為控制變量，其中人均GDP和人均財政支出變量均經居民消費價格指數處理以去除物價水平的影響。

表1為各變量的定義和描述。

表1 變量定義及描述

[ 符號 定義 具體說明 被解釋變量 [Con] Log（城鎮居民人均消費支出/[CPI]） 居民消費水平 [lnv] Log（（人均固定資產投資人均房地產投資）/[CPI]） 實體產業投資 解釋變量 [Price] Log（商品房平均銷售價格/[CPI]） 房地產價格水平 中介變量 [lnv_e] Log（人均房地產業固定資產投資/[CPI]） 房地產業投資 控制變量 [PGDP] Log（人均[GDP]/[CPI]） 地區經濟發展水平 [Gov] Log（人均財政支出/[CPI]） 地區財政支出 [CPI] 居民消費價格指數 物價水平 r 一年期貸款利率 利率水平 ]

（二）實證結果

1.房地產價格與居民消費水平

為了驗證假設1，本文以全國省市自治區為樣本對模型（1）進行回歸分析，回歸結果報告在表2列（1）。接下來，為了驗證房地產價格對居民消費水平的影響在不同地區間的差異，基于我國東部、中部和西部地區的相關數據分別對模型（1）進行回歸分析，所得到的結果報告在表2。

根據結果，對全國省市自治區為樣本的回歸分析表示居民消費水平與房地產價格總體上呈現正向相關關系，解釋變量的回歸系數在1%水平上顯著為正，且模型整體擬合優度較高。這一結果支持了假設1，房地產價格上升對居民人均消費水平總體上存在促進作用。

結果顯示，可知東部地區及西部地區居民消費水平與房地產價格之間的回歸系數在1%的水平上顯著為正，由此可知，房地產價格對居民消費水平的影響確實隨地區不同而存在差異。

四、結論與對策

本文探究了房地產價格上升對居民消費和企業投資的影響，得出的主要結論如下：房地產價格變化對居民人均消費水平的影響隨地區不同而存在差異，房價上漲促進了東部和西部地區居民消費水平的上升;其次，房地產價格的上升對除房地產業之外的其他實體產業投資具有顯著的擠出效應，這種擠出效應在我國東部地區最為明顯。

根據結論，有關當局應穩定房地產價格，保持其穩中有升的態勢，防止房地產價格過快攀升，同時避免資產價格的大幅下跌，以求對經濟運行形成最佳的促進作用。緩慢上升的房地產價格最為適應經濟發展的需要。

參考文獻：

[1]許憲春，賈海，李皎，李俊波.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國社會科學，2015（01）：84-101+204.

[2]況偉大.房價變動與中國城市居民消費[J].世界經濟，2011，34（10）：21-34.

作者簡介：張夢琳，1997年4月，女，漢，河北省滄州市，碩士研究生（在讀），金融專業碩士資產管理方向