老舊小區微改造激活大市場

陳珂

5月2日，江蘇省海安高新區新橋社區的老舊小區泰華新村內剛剛完工的加裝電梯。

斑駁的樓面外墻統一著色，雜亂的天線被收攏齊整，深淺不一的路面也變得平坦，木質長廊和健身步道等生活設施一應俱全……改造完成已有一年的北京市朝陽區勁松北社區正以全新面貌與居民見面。

作為城市更新的重要一環，老舊小區改造承載著群眾的期盼，被視為重大的民生工程和發展工程：2015年12月，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區改造;2017年底，住建部宣布在廈門、廣州等15個城市啟動改造試點，并于2018年正式實施，共改造小區106個，惠及5.9萬戶居民;2019年，我國各地改造城鎮老舊小區1.9萬個、352萬戶居民受益。

老舊小區改造在今年仍然備受關注，并被再次寫入政府工作報告。政府工作報告指出，明確2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。據《中國報道》記者統計，截至6月29日，已有24個省份公布了2020年老舊小區改造計劃。

多方開源解決資金難題

老舊小區是指建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。與舊城改造和棚改不同，老舊小區改造較少涉及大拆大建，改造內容主要分為三類。一是保基本的配套設施。水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善，還有垃圾分類設施的配套;有條件的可加裝電梯。二是提升類的基礎設施。包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等。三是完善公共服務類的內容。包括完善社區的養老、撫幼、醫療、助餐、家政、快遞等設施。

“改造的目的在于完善基礎設施、增加服務水平、提升居民居住水平。”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市經濟與管理學院教授趙秀池在接受《中國報道》記者采訪時說，老舊小區改造絕非“刷刷墻”這么簡單，而是要有科學規劃，動員社會多方力量協助實現居民居住環境和生活質量的雙重提升。

從近些年開展的試點改造任務及各地反饋來看，資金是老舊小區改造過程中最難解決的問題。“以前各類改造之所以容易推進，和政府提供財政支持不無關系。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國報道》記者分析說，受新冠肺炎疫情影響，我國今年財政收支矛盾突出，如期推行老舊小區改造就要在改造資金上開源節流。

勁松北社區打造的“勁松模式”值得借鑒。《中國報道》記者了解到，勁松北社區作為老舊小區改造試點，從設計規劃到施工改造，再從改建驗收到后期物業管理，成功引入3000萬元社會資本進入改造全程，成為北京首例引入社會力量參與老舊小區改造的典型案例。

“‘勁松模式證明，老舊小區的改造資金可以由物業、企業、政府和業主共同承擔。”嚴躍進進一步分析說，物業可依賴積累的物業維修基金，企業可借助開發商和裝修裝飾等相關企業的投資，政府負責發放各類財政補貼，業主則可以依賴個人資金、住房公積金和商業銀行貸款等。“但短期看，政府補貼更有可能在試點項目上發揮較大作用。”

“從經驗來看，政府資金應重點支持基本類改造。對加裝電梯、停車設施、改造后建立物業服務等，居民可適當出資，各方需達成一致。”4月16日，住房和城鄉建設部副部長黃艷在國務院政策例行吹風會上指出。

在趙秀池看來，引入社會資本時，應注重社會資本的實力以及后期的可持續運營能力，最好把改造方案的設計和實施與后期運營結合起來進行。“通過改造提升，可以引入物業服務、托老所、幼兒園、餐廳、停車場等有收益項目的運營，以增加社會資本的收入，從而減少居民的出資占比和對財政資金的過度依賴。”

突出民生導向，激發市場潛力

“目前國家大力推進的城鎮老舊小區改造工作其實是個升級版，跟以前工作有相同的地方，但是更加綜合和全面。”黃艷指出。

受訪專家認為，今年推動老舊小區改造能在一定程度上對沖新冠肺炎疫情帶來的影響。

4月17日，中共中央政治局召開會議，首次在“六穩”基礎上提出了“六保”，即保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。在趙秀池看來，積極推行老舊小區改造是落實“六穩”“六保”的其中一個抓手。

“老舊小區改造本身就是解決民生問題，提升居民的居住水平，改善居民的居住環境，即保基本民生;通過物業服務、停車場、養老所、托幼所、餐廳等的配建，可以增加就業，即保居民就業;老舊小區規模比較大，為更多市場主體提供了經營場所，即保市場主體。”趙秀池同時表示，老舊小區改造也能對穩就業、穩投資、穩預期等起到應有作用。

“穩投資突出民生導向，老舊小區改造作為重大的民生工程和發展工程，是穩投資的重要組成部分。”嚴躍進向《中國報道》記者分析說。

根據住建部公布的摸底數據顯示，全國待改造城鎮老舊小區約17萬個，涉及居民上億人。國務院參事仇保興也撰文指出，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

不同于傳統的投資項目，老舊小區改造項目投資往往周期短、邊際效應和乘數效應明顯，能夠激發市場潛力，挖掘新的經濟增長點。

“建材、電梯、餐飲、養老、托幼、停車、物業服務、家居裝飾等方面的需求會在改造過程中體現出來，相應的這些行業將面臨更多受益和機遇。”趙秀池認為，今年的老舊小區改造任務是去年的將近一倍，與此相關的不少行業將會迎來利好。

嚴躍進認為，老舊小區改造對于刺激二手房交易也能起到一定作用。他分析說，老舊小區改造本身體現了對存量市場和存量物業的改造，對樓市發展有積極作用，如物業增值能夠在客觀上推動房價上漲和房租上漲。“但類似的推動效果是合理的也是能被消費者接受的，最核心的原因是小區的整體環境和居住條件得到了改善。”