新挑戰(zhàn)下住房租賃企業(yè)長遠發(fā)展路徑探析

文/邢景朋

自國務(wù)院與各地區(qū)實施鼓勵住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策以來，多種類型的住房租賃企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)中介機構(gòu)等市場主體通過不同途徑積極布局住房租賃市場，形成了許多知名的住房租賃企業(yè)，它們對穩(wěn)定住房租賃市場發(fā)揮了重要的作用。[1]大量住房租賃企業(yè)的出現(xiàn)促進了住房租賃市場的發(fā)展。與國外住房租賃市場相比，我國住房租賃市場起步較晚，總體發(fā)展水平相對滯后，還存在配套法律法規(guī)不健全與市場監(jiān)督管理水平不高等問題，這些不足影響了住房租賃企業(yè)的長遠發(fā)展。[2]部分住房租賃企業(yè)受擴大市場占有率與贏利驅(qū)動等因素的影響，采取高收低租、壓縮裝修周期與違規(guī)使用“租金貸”等非科學(xué)與非常規(guī)的方式拓展市場，致使企業(yè)長期運營難以為繼。一些初創(chuàng)型的住房租賃企業(yè)在面臨經(jīng)營管理困境時，僅依靠企業(yè)能力難以化解難題，企業(yè)只能選擇停止運營，此舉嚴重損害了承租人的自身利益，也對住房租賃市場的發(fā)展造成了不利影響。

當(dāng)前，我國住房租賃市場已經(jīng)進入成長的陣痛期與調(diào)整期，住房租賃企業(yè)既迎來了發(fā)展的新機遇，也面臨著發(fā)展的新挑戰(zhàn)。為此，住房租賃企業(yè)要善于把握發(fā)展機遇，有效提升企業(yè)的綜合運營管理能力，積極探索適應(yīng)企業(yè)自身長遠發(fā)展的路徑，以充分適應(yīng)新階段住房租賃市場的發(fā)展要求。與此同時，政府相關(guān)部門也要及時評估住房租賃市場的總體發(fā)展情況，不斷結(jié)合市場發(fā)展出現(xiàn)的新特點，實施新的管理舉措，構(gòu)建良好的政策環(huán)境與市場環(huán)境。

一、住房租賃市場現(xiàn)狀分析

（一）發(fā)展現(xiàn)狀分析

經(jīng)過多年的發(fā)展，尤其是國家積極鼓勵發(fā)展住房租賃市場以來，住房租賃市場產(chǎn)生了多種經(jīng)營類型、多個知名品牌，以及采用不同贏利模式的住房租賃企業(yè)。經(jīng)營類型，主要包括輕資產(chǎn)模式、重資產(chǎn)模式與輕重資產(chǎn)結(jié)合模式；住房租賃企業(yè)品牌，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)立的品牌、房地產(chǎn)中介機構(gòu)創(chuàng)立的品牌與新興的集中式住房租賃企業(yè)品牌；贏利模式，包括租金收入模式、服務(wù)贏利模式與資產(chǎn)證券化模式。[3]眾多住房租賃企業(yè)的出現(xiàn)為住房租賃市場提供了大量的房源，在一定程度上解決了住房租賃市場房源不足的問題，有效地滿足了進城務(wù)工人員與新就業(yè)大學(xué)生等新市民的居住需求。

（二）經(jīng)營現(xiàn)狀分析

部分住房租賃企業(yè)發(fā)展思路急功近利，發(fā)展定位不清晰，經(jīng)營管理水平滯后。在發(fā)展的過程中，企業(yè)沒有處理好當(dāng)前與長遠的發(fā)展關(guān)系；在拓展市場時，企業(yè)也沒有將企業(yè)綜合管理能力與市場規(guī)模、發(fā)展要求相匹配。企業(yè)往往把經(jīng)營管理目標(biāo)集中在搶占市場、增加市場占有率方面，致使企業(yè)的發(fā)展遇到較大的問題。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，從2017年12月至今，全國已有近40家長租公寓出現(xiàn)問題，2020年“爆雷”企業(yè)已達20余家。[4]住房租賃行業(yè)民生屬性較強，住房租賃企業(yè)一旦出現(xiàn)問題，不僅影響出租人與承租人的切身利益，還會影響到社會的穩(wěn)定與和諧。

國內(nèi)住房租賃企業(yè)停止經(jīng)營的原因主要為企業(yè)經(jīng)營管理不善，管理者沒有深諳行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，盲目擴張經(jīng)營管理規(guī)模，其自身的經(jīng)營管理能力與工作團隊的經(jīng)營管理素質(zhì)難以適應(yīng)市場的發(fā)展需求。

停止經(jīng)營的住房租賃企業(yè)絕大部分為初創(chuàng)期的中小民營企業(yè)。國有住房租賃企業(yè)與非國有住房租賃品牌企業(yè)均能夠較好地承擔(dān)社會責(zé)任，按照政府的政策要求、市場的需求與企業(yè)的發(fā)展定位穩(wěn)步拓展住房租賃市場。

一個地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平高低與住房租賃企業(yè)數(shù)量的多少存在密切的關(guān)系。我國東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好，城鎮(zhèn)化水平高，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢強，城市的流動人口多，住房租賃市場總體發(fā)展也較中部與西部地區(qū)成熟，東部地區(qū)也成為國內(nèi)住房租賃企業(yè)最密集的區(qū)域。同理，東部地區(qū)停止運營的住房租賃企業(yè)數(shù)量也遠遠多于中部地區(qū)與西部地區(qū)，尤其是杭州與南京兩地，出現(xiàn)經(jīng)營管理問題的住房租賃企業(yè)數(shù)量相對較多。

二、住房租賃市場存在的問題

（一）企業(yè)發(fā)展定位不清晰

知名住房租賃企業(yè)在組建之初即形成了清晰的發(fā)展定位與科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃，有效保障了企業(yè)在后續(xù)的發(fā)展中可以按照既定的工作計劃扎實做好租賃住房運營管理工作，企業(yè)還能夠根據(jù)市場變化情況與企業(yè)自身情況對發(fā)展定位進行適應(yīng)性的調(diào)整。住房租賃市場上也有許多企業(yè)發(fā)展定位不清晰，發(fā)展路徑不明確，發(fā)展措施不完善。企業(yè)把工作重心放在擴大市場規(guī)模方面，采取高租金的方式從市場上收取房源，增加占有房源的數(shù)量，再以低租金的方式出租房源，增加市場租戶的數(shù)量。該類企業(yè)通常收取承租人半年或全年的租金用于支付房東的月度或季度租金，賺取租金差價，形成“資金池”以向市場收集更多房源，達到擴大經(jīng)營規(guī)模的目標(biāo)。許多初創(chuàng)期的中小住房租賃企業(yè)資金實力有限，缺乏競爭優(yōu)勢。因此，企業(yè)如果經(jīng)營管理不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就會面臨難以繼續(xù)運營的危機，甚至有停止運營的風(fēng)險，進而引發(fā)一系列問題。一方面，企業(yè)難以向房東繼續(xù)支付租賃房源的租金，房東只能要求承租人搬離；另一方面，承租人已經(jīng)支付了全年的租金，卻面臨無房可住的處境。這嚴重損害了房東與租客的切身利益。通過梳理分析可知，近兩年市場上停止運營的住房租賃企業(yè)大部分都屬于初創(chuàng)型企業(yè)，沒有清晰的發(fā)展定位與理性的市場拓展方式。

（二）經(jīng)營管理方式粗放

受限于住房租賃行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段，行業(yè)的贏利模式尚不成熟，市場上住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理水平也參差不齊。現(xiàn)階段，住房租賃行業(yè)發(fā)展總體呈現(xiàn)出兩極分化趨勢。一些品牌企業(yè)深諳住房租賃行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，有著清晰的業(yè)務(wù)布局與發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)營管理規(guī)章制度較為健全，管理人員素質(zhì)也相對較高，企業(yè)多措并舉地提高租賃住房經(jīng)營管理水平，伴隨企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)模的日益擴大，企業(yè)的贏利能力與管理水平也在不斷提升。當(dāng)然，市場上也有一些中小住房租賃企業(yè)發(fā)展目光短淺，經(jīng)營管理能力滯后，內(nèi)部規(guī)章制度不完善，管理人員素質(zhì)低下，企業(yè)的經(jīng)營管理能力與企業(yè)占有的市場規(guī)模嚴重不匹配。企業(yè)為了加快房源周轉(zhuǎn)速度，企圖利用較短的時間增加租金收入，不合理地采取壓縮房屋裝修周期的運營方式，導(dǎo)致出租房屋甲醛超標(biāo)，嚴重損害了承租人的身體健康，也對行業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

（三）融資瓶頸突出

住房租賃行業(yè)具有明顯的規(guī)模經(jīng)濟特征。企業(yè)正式運營前期，在拓展市場時需要投入大量的資金用于人員招聘、房源獲取、房屋裝修、廣告投入與信息化建設(shè)等工作環(huán)節(jié)，后續(xù)企業(yè)在運營管理時仍需要大量的資金才能保障正常的經(jīng)營工作。而住房租賃企業(yè)的融資又面臨渠道狹窄與成本高等多重問題，尤其是一些中小企業(yè)，普遍缺乏貸款所需的土地與房地產(chǎn)等抵押品。目前，金融機構(gòu)針對中小企業(yè)的融資產(chǎn)品相對較少，即使有相應(yīng)的融資產(chǎn)品，準(zhǔn)入門檻也相對較高。這些融資難題無疑進一步增加了企業(yè)融資的難度，致使部分企業(yè)為了快速獲取資金，在項目運營時違法違規(guī)運用“租金貸”的方式。

（四）市場監(jiān)督管理水平滯后

總體而言，住房租賃市場的發(fā)展不平衡、不充分問題較為突出，行業(yè)自律能力也相對較差。部分住房租賃企業(yè)忽略了住房的民生屬性，而只注重追求經(jīng)濟利潤，市場監(jiān)督管理水平還不能全面滿足行業(yè)發(fā)展的要求?，F(xiàn)階段，政府主管部門對住房租賃市場的監(jiān)管以事后監(jiān)管為主，以事前監(jiān)管與事中監(jiān)管為輔。在住房租賃企業(yè)的日常經(jīng)營管理中，政府與相關(guān)行業(yè)協(xié)會對企業(yè)的監(jiān)管力度與指導(dǎo)力度有限。

（五）部分知名企業(yè)剝除住房租賃業(yè)務(wù)

近年來，在租購并舉與房地產(chǎn)銷售市場調(diào)控力度加大等多重政策因素的影響下，部分知名企業(yè)逐漸涉足住房租賃市場，希望能夠拓寬企業(yè)的贏利渠道，增加企業(yè)的利潤來源，探索多元化的發(fā)展模式。雖然國家為住房租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，積極鼓勵支持市場主體參與住房租賃市場，但國內(nèi)住房租賃市場的總體發(fā)展還不成熟，相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，住房租賃企業(yè)還沒有形成持續(xù)的、穩(wěn)定的贏利模式。受住房租賃行業(yè)投資回報期長、投資回報率低、融資貴和融資難等多種因素的影響，部分知名企業(yè)在布局住房租賃市場后，不得不面臨連年虧損的困境。為了不影響企業(yè)的總體贏利水平與發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)不得不對發(fā)展戰(zhàn)略進行適應(yīng)性調(diào)整，采取從企業(yè)主營業(yè)務(wù)中剝離住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展方式。在一定程度上，部分知名企業(yè)剝除住房租賃業(yè)務(wù)對住房租賃市場的發(fā)展造成了一定的負面影響，影響了住房租賃行業(yè)的發(fā)展預(yù)期，也削弱了部分中小住房租賃企業(yè)的發(fā)展信心。

三、住房租賃企業(yè)長遠發(fā)展路徑探析

（一）科學(xué)地明確發(fā)展定位

定位是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，是企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)導(dǎo)向。許多住房租賃企業(yè)在發(fā)展過程中遇到困難，找不到適合企業(yè)自身狀況的經(jīng)營管理模式，其主要原因在于企業(yè)成立之初沒有明確清晰的發(fā)展定位，也沒有樹立正確的經(jīng)營理念，企業(yè)的經(jīng)營管理團隊缺乏戰(zhàn)略性的管理思維與戰(zhàn)術(shù)性的發(fā)展規(guī)劃。因此，住房租賃企業(yè)要注重在頂層設(shè)計上明確企業(yè)的發(fā)展定位，這樣才能為企業(yè)的發(fā)展提供良好的保障。住房租賃企業(yè)要緊密結(jié)合住房具有的市場性與民生性等獨特屬性，細分住房租賃行業(yè)特點，摸索住房租賃行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。住房租賃企業(yè)的發(fā)展定位要立足長遠，發(fā)展路徑要清晰明確，從而努力探索適合企業(yè)自身狀況的發(fā)展模式，將創(chuàng)造經(jīng)營利潤與承擔(dān)社會責(zé)任有機統(tǒng)一。住房租賃企業(yè)要根據(jù)企業(yè)住房運營管理工作中存在的眾多薄弱環(huán)節(jié)，著重強化項目的投資分析、產(chǎn)品規(guī)劃、成本控制、招租運營與項目維護等核心工作能力，采取多種方式加強企業(yè)的策劃、招租與運營管理團隊建設(shè)，構(gòu)建合理的人才梯隊，夯實企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

（二）穩(wěn)步提升經(jīng)營管理水平

經(jīng)營管理水平的高低關(guān)系到企業(yè)市場競爭能力的強弱。住房租賃企業(yè)在探索發(fā)展路徑時，必須著重探索能夠提升企業(yè)經(jīng)營管理水平的具體舉措。企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升是一項專業(yè)性與長期性的工作，住房租賃企業(yè)在短期內(nèi)提升經(jīng)營管理水平最有效、最便捷的方式是向知名住房租賃企業(yè)學(xué)習(xí)。住房租賃企業(yè)要堅持“引進來”與“走出去”相結(jié)合，緊跟住房租賃市場發(fā)展形勢，把握租賃住房經(jīng)營管理工作規(guī)律，找到契合實際的學(xué)習(xí)標(biāo)桿，吸收借鑒其成熟的運營管理經(jīng)驗。國有住房租賃企業(yè)與非國有住房租賃企業(yè)的經(jīng)營管理模式與管理機制存在較大區(qū)別。因此，企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿選擇要準(zhǔn)確恰當(dāng)，標(biāo)桿住房租賃企業(yè)的發(fā)展定位要與學(xué)習(xí)企業(yè)基本匹配，發(fā)展戰(zhàn)略要與學(xué)習(xí)企業(yè)基本適應(yīng)，發(fā)展階段要與學(xué)習(xí)企業(yè)基本契合，這樣才有更大的學(xué)習(xí)價值，也更有利于提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平。

（三）加大對住房租賃行業(yè)的金融支持力度

住房租賃行業(yè)要健康快速地發(fā)展，必須得到更好的金融支持。長期以來，受國內(nèi)信用體系不完善等因素的影響，市場上的金融機構(gòu)更多側(cè)重于支持國有企業(yè)與知名的非國有企業(yè)，導(dǎo)致一些新興行業(yè)與新設(shè)企業(yè)無法得到金融機構(gòu)的有效支持。國家在政策層面已經(jīng)明確了金融機構(gòu)需要加大對住房租賃行業(yè)的支持力度。2017年7 月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委與公安部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）中，提出金融機構(gòu)支持住房租賃市場的基本要求與方式。通知下發(fā)以來，各地區(qū)在政策執(zhí)行和落實上與預(yù)期相比仍有一定的差距，一些小微住房租賃企業(yè)獲得貸款的難度依然較大，影響了其業(yè)務(wù)的拓展與長遠的發(fā)展。因此，金融機構(gòu)應(yīng)該深入貫徹相關(guān)政策的具體要求，結(jié)合住房租賃行業(yè)的融資特點，不斷優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新金融服務(wù)產(chǎn)品，使符合要求的住房租賃企業(yè)能夠得到金融機構(gòu)的有力支持，減少其發(fā)展的后顧之憂。

（四）加強對住房租賃行業(yè)的監(jiān)管

租賃住房作為解決城市流動人口居住問題的重要途徑，政府相關(guān)部門要對整個行業(yè)的運營與發(fā)展實施科學(xué)的監(jiān)督管理，這樣才能為住房租賃行業(yè)的發(fā)展提供良好的保障。從現(xiàn)階段住房租賃行業(yè)出現(xiàn)的問題來看，政府相關(guān)部門要按照鼓勵發(fā)展與規(guī)范管理并重的工作思路，合理劃分事前、事中、事后的監(jiān)管范圍以及監(jiān)管規(guī)則。事前監(jiān)管要明確行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，格外加強對住房租賃企業(yè)收取租金的監(jiān)管，可以探索通過要求非國有住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立專門的租賃資金存款監(jiān)管賬戶的方式，把收繳的租金與押金等租賃資金存入資金存款賬戶，從源頭上有效遏制“跑路”與“暴雷”風(fēng)險；事中監(jiān)管要通過定期與不定期相結(jié)合的工作方式開展監(jiān)督檢查，督促和指導(dǎo)住房租賃企業(yè)建立更加嚴格、更加透明、更加規(guī)范的運營管理體系，如在監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)存在違法違規(guī)問題，要運用行政處罰、聯(lián)合懲戒和移送司法機關(guān)等多種方式進行處理，形成震懾效應(yīng)；事后監(jiān)管要不斷結(jié)合住房租賃行業(yè)發(fā)展的新形勢、呈現(xiàn)的新變化，及時對已有的相關(guān)政策法規(guī)進行評估，不斷完善相關(guān)政策法規(guī)，構(gòu)建合理的住房租賃行業(yè)退出機制，營造健康良好的發(fā)展環(huán)境。

（五）細化扶持行業(yè)發(fā)展舉措

健康發(fā)展的住房租賃行業(yè)既需要運營企業(yè)樹立正確的經(jīng)營理念，做到合法合規(guī)經(jīng)營，也需要政府相關(guān)部門采取具體的扶持行業(yè)發(fā)展舉措。經(jīng)過數(shù)年激烈的市場競爭后，住房租賃行業(yè)的發(fā)展路徑與發(fā)展方向已經(jīng)基本明朗，行業(yè)內(nèi)在營的住房租賃企業(yè)普遍希望在市場上站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)良好的發(fā)展。為了促進住房租賃市場的健康發(fā)展，要充分調(diào)動住房租賃企業(yè)發(fā)展的積極性，穩(wěn)定住房租賃企業(yè)的發(fā)展信心。在當(dāng)前的挑戰(zhàn)下，政府相關(guān)部門需要結(jié)合住房租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定具體的扶持措施，設(shè)立專項扶持資金，加大對住房租賃行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的支持力度。政府相關(guān)部門要充分利用扶持資金的導(dǎo)向作用，細化具體的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。獎勵標(biāo)準(zhǔn)要緊密結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營誠信程度、房源數(shù)量、出租率、租賃備案情況與租賃平臺對接等多種因素，設(shè)立合理的評分體系，根據(jù)政府相關(guān)部門對住房租賃企業(yè)評分的高低，確定具體的扶持資金標(biāo)準(zhǔn)。同時，還要明確企業(yè)獲得專項扶持資金的具體用途。住房租賃企業(yè)要定期就專項扶持資金的使用情況向政府相關(guān)部門提交專題報告，并自覺接受政府相關(guān)部門的監(jiān)督管理。