暢通房地產業發展“三個循環”方能繼往開來

文/牧子犁

一、暢通房地產業發展“三個循環”，方能繼往開來

習近平總書記在4月8日召開的中央政治局常務委員會會議上強調，各級黨委和政府要增強緊迫感，因地制宜、因時制宜優化完善疫情防控舉措，千方百計創造有利于復工復產的條件，不失時機暢通產業循環、市場循環、經濟社會循環。習近平總書記關于暢通“三個循環”的重要指示，立足國內外疫情防控形勢，瞄準經濟社會發展全局，為進一步把握時機、精準施策，應對經濟下行壓力，努力實現全年經濟社會發展目標,提供了基本遵循和實現路徑。

經濟社會是一個動態循環系統，不失時機暢通產業循環、市場循環、經濟社會循環，是在疫情防控的特定時期提出的經濟策略，針對性很強。根據經濟學原理，需求引發經濟活動，由此產生經濟活動“生產——流通——消費”的主要環節。房地產需求是一個與時俱進、不斷增長的過程，所以持續不斷地形成“生產——流通——消費”的循環。在房地產生產階段，形成人力、材料和資金的集聚，同時推進鋼材、水泥以及建筑業的“生產——流通——消費”。房屋產品在房地產市場流通以后，進入消費階段，房屋的居住和使用又同時推動了裝飾、家電等一系列行業的“生產——流通——消費”。所以房地產業被人們認為是國民經濟中對上下游產業拉動作用最大的產業。從這個意義上說，房地產業的“生產——流通——消費”是產業循環，產業循環既有產業發展過程中的自我循環，又參與上下游其他產業的循環，由此推動全社會“生產——流通——消費”的經濟社會循環。暢通循環是經濟社會健康運行的前提保障。“三個循環”的核心是要求生產、流通、消費等經濟活動各個環節彼此暢通，并與社會生活密切相聯、互為促進，所以必須要打通房地產業經濟運行各環節“堵點”，補上“斷點”，努力推動土地、勞動力、資本、技術、數據等生產要素的暢通流動。只有暢通“三個循環”，才能恢復經濟社會運行秩序，使經濟社會發展進入良性循環的軌道。

房地產業要實現“三個循環”，首先是圍繞促進房地產市場平穩健康發展的目標，加快復工復產。上海市委、市政府深入貫徹落實習近平總書記重要講話和指示精神，積極采取增強扶持政策，幫助企業跨坎闖關，要求房地產業等前期工作快推進、新建項目快開工、在建項目快投產、投產項目快見效。金陵東路“寶興里”、北外灘拆遷項目和其他商品房建設，以及保障性住房建設項目在三月初已經全面開工。2019年上海推出90余幅租賃住房土地，其中55幅租賃住房土地上的建設項目已全部復工，今后可提供6萬余套租賃住房，還有30余幅土地將在年內陸續開工，可提供5萬多套租賃住房。2020年上海計劃在新建和轉化租賃房源10萬套，新增代理經租房源8萬套。若加上今年計劃完成量，全市“十三五”期間租賃住房供應量將超過70萬套目標額。這些目標的確立和實施，都抓住了“循環”這一關鍵點，就是通過產業循環恢復生產力，通過市場循環培育競爭力，通過經濟社會循環推進民生福祉。

二、擴大房地產內需，方能行穩致遠

中共中央政治局4月17日召開會議，強調要釋放消費潛力，擴大居民消費，適當增加公共消費，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造，并再次強調房地產業要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。會議釋放的一個明確的信號是：在努力推進復工復產的關鍵時期，不能依靠炒作房地產來促進經濟發展，而是要“堅持房子是用來住的定位”，促進房地產市場平穩健康發展。住房具有兩大功能，一是居住，二是投資。其中居住的內需連著發展，連著公平、保障和改善民生，滿足居住內需是我國擴大內需的重要舉措和有效途徑之一。擴大房地產消費就是要圍繞“房子是用來住的”定位去拉動內需，刺激消費，適時將擴大房地產消費切入社會經濟發展軌道，充分發揮其對沖疫情影響的積極作用。

疫情之后，房地產需求持續呈現廣泛性、多元化，只有充分滿足房地產內需，才能讓房地產市場發展有廣闊的空間。

（一）新建商品房供給

新建商品房市場是民眾居住需求釋放的主要領域，當前仍然要增加土地供應，加快住房銷售。商品房的生產和流通要適應疫情之后的需求特點實施“三個轉變”：從單一渠道住房供給轉向多渠道、多途徑的住房供給；住房的建造模式從以毛坯房為主轉精裝修、綠色、健康；從單一的居住功能出發轉變到注重小區的配套，提高各類居住區的舒適程度。

（二）舊區改造（征收）

上海市十五屆人大三次會議上所作的政府工作報告承諾，今年完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區成片二級舊里以下房屋改造。這些舊里人口密度高，消防安全隱患突出，群眾要求改善居住條件呼聲強烈。舊區改造（征收）是滿足居住需求的主陣地之一。房屋征收工作的順利推進，關鍵在于必須在群眾意愿征詢、征收安置方案形成、征收過程監督、居民簽約安置等各個環節都融合群眾的意愿和智慧，在面積認定、補償標準、托底保障、房源選定等各個方面吸收居民意見。

（三）保障性住房供給

保障性住房供給是住房消費不可或缺的一部分，是低收入人群居住問題的兜底保障。市十五屆人大三次會議上所作的政府工作報告承諾，今年將新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造11.5萬套，基本建成10萬套保障性住房，健全保障性住房供應管理長效機制。

（四）實施精品小區改造

實施精品小區改造，就是通過“三舊”改造（舊區改造、舊住房綜合修繕改造、舊住房成套改造工作），建設環境優美、設施齊全、有利工作、方便生活、居住條件舒適的小區，力爭圓居民“新居夢”。例如：重新規劃，把“散裝”的小區變為一個整體；引入智能監控、充電系統、電子門禁管理、智能監控報警等一系列高科技設備，全面解決老舊小區非機動車停放問題，等等，讓居民體驗到更強的幸福感、獲得感、安全感。

（五）多層住宅加裝電梯

加快多層住宅增設電梯，改善居民上下樓便捷性，關系到老年人的生活質量，最能讓民眾在居住生活中得到幸福感、獲得感、安全感。一部電梯涉及生產、規劃設計、建設施工以及后續的維修保養等環節，能拉動若干行業同步發展，而且全市有20余萬幢多層住宅，生產潛力巨大，這是實施擴大內需戰略的重要領域。日前，市財政局、市房管局明確，對既有多層住宅加裝電梯可按施工金額40%予以補貼，最高不超過28萬元/臺，好政策更有利于推進住宅加裝電梯工作。

（六）擴大住房租賃需求

住房租賃是我國住房供應體系的重要組成部分，因為住房租賃能讓那些無房或者暫時買不起房的人群有實現“住有所居”的通道，特別是進城工作的白領和務工人員，住房租賃成了他們居住生活的起始點。這幾年，政府建立租賃平臺，企業探索長租公寓模式，市民踴躍提供出租住房，隨著住房租賃市場的不斷完善，住房租賃將成為擴大住房消費的主要領域之一。

（七）住房裝修

當前，我國城鎮家庭擁有二套及以上住房的，約占城鎮家庭總數的40%。隨著人們對居住環境優美、住房結構合理布局、細部空間設計以及廚衛現代化、成套化的追求，住房裝修的需求日益強烈。我國住房的生命周期一般為50—60年，其間大約需要三到四次裝修，這是一個巨大的消費市場。

（八）物業管理服務延伸

物業服務企業與居民朝夕相處，最能感知和發現居民的需求，應當發揮職業的主動性，提供物業管理服務以外的家政服務，以滲透到居民需求的各個方面，例如室內保潔服務或家具電器修理、上門收集垃圾、服務居家養老、快遞保管送達、殺雞宰鵝、送孩子上幼兒園，以及住房保養修理、操辦裝修、搬家、購物等服務事項等。服務收費由雙方協商確定，也可以免費服務。物業管理服務的延伸不僅可讓居民的需求及時得到滿足，也可融洽企業與居民的關系。

（九）房地產中介服務

住房中介服務有兩重含義：一是在房屋建設、流通、使用過程中的中介服務，例如土地測繪、項目環境評估、工程規劃設計、物業價值評估、交易中介、改建（裝修）規劃設計等；二是單指住房交易中介服務。前者大多涉及住房建設相關配套的需求；后者則是因住房交易產生的需求，大量的住房租售需要中介服務來促成交易。

（十）法律服務

房地產建設、流通、使用過程中必然會出現很多法律問題，而不動產法律是個系統的體系，不是所有人都熟悉和精通的，需要有專業機構和人士參與服務，以滿足相關需求。政府相關機構、各級法院、律師事務所等可構成房地產法律服務體系。

上述種種內需并不包括房地產內需的全部。當前住房發展的不平衡不充分已經成為滿足人民日益增長的美好生活需要的主要制約因素，隨著民眾居住生活范圍的延伸或發展，房地產內需也成為一個動態變化的過程。

實施擴大房地產需求戰略，需要采取多項措施：一是對于城市更新和保障住房建設，政府仍應加大投資力度，并調動民間投資的積極性：二是深化供給側結構性改革，從供給側提高房地產產品和服務的質量水平；三是政府要降低準入門檻，加強監管，優化營商環境，讓市場在資源配置中起決定性作用。通過有效手段，既要把被抑制的消費需求釋放出來，又要培育升級新型消費，使消費回補和擴大增量有機結合。

三、追求房地產業發展“好高騖遠”，方能開創卓越

上海房地產業發展需要準確把握當前和長遠的關系。從當前看，突如其來的疫情在消費、生產、就業等方面對我國經濟形成沖擊，增加了全年經濟運行的不確定性，房地產業首先要解決復工復產、擴大消費的問題。從發展潛力和動能看，我國致力于解決發展不平衡不充分問題，滿足人民日益增長的美好生活需要，發展動能是巨大和持久的。從房地產發展基礎看，當前我國經濟結構持續優化，消費和服務業對經濟發展的貢獻率持續上升，城鎮化快速推進，傳統產業改造提升，數字經濟等新興產業蓬勃發展。因此，房地產業發展要適應社會經濟的發展，不能在傳統產業、傳統技術和傳統思維中徘徊，需要放眼全球，拓展視野，科學預見形勢發展走勢和隱藏其中的風險挑戰，做到短期政策與中長期改革相銜接。

（一）上海房地產業發展要在提升城市能級和核心競爭力上發力

2018年7月，上海市委發布《關于面向全球面向未來提升上海城市能級和核心競爭力的意見》，提出上海今后發展的主攻方向和重點任務：持續推進“五個中心”（國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心、國際科技創新中心）建設，努力打造“八個新高地”（具有國際標識度的上海品牌新高地、銜接國際通行規則的制度創新新高地、更高層次的對外開放新高地、充滿活力的創新創業新高地、聯通全球的網絡樞紐新高地、具有國際影響力的發展平臺新高地、國際化人才集聚新高地、令人向往的品質生活新高地）。這張宏偉藍圖展現的是上海堅持新發展理念、在新的時代坐標中堅定追求卓越的雄心壯志，展現的是上海努力實現高質量發展、創造高品質生活、加快建設卓越的全球城市和具有世界影響力的現代化國際大城市的美好前景。

房地產業是國民經濟的基礎產業，即各行各業都離不開房地產業，均以房地產業作為發展的基礎。因此，房地產業具備為各行各業服務的天然功能。房地產業在落實提升城市能級和核心競爭力的戰略任務中，尋找發展重點和具體任務是順理成章的，關鍵在于要見微知著，高瞻遠矚，善于在戰略實施中發現行動的契機和方向，努力發揮房地產業的應有作用。

（二）上海房地產業發展要在“新基建”的戰略部署中尋找定位、謀劃藍圖

日前，市政府發布《上海市推進新型基礎設施建設行動方案（2020—2022）》，提出了包括4大建設行動、25項建設任務、8項保障措施的上海版“新基建”35條。通過三年努力，上海將率先在四個方面形成重要影響力：率先打造新一代信息基礎設施標高城市，率先形成全球綜合性大科學設施群雛形，率先建成具有國際影響力的超大規模公共數字底座，率先構建一流的智能化終端設施網絡。到2022年底，上海新型基礎設施建設規模和創新能級將邁向國際一流水平。

房地產業屬于土木工程建設范疇，是“老基建”的組成部分，與傳統基建相比，“新基建”新在三個方面：一是建設內涵新，“新基建”與高新技術發展緊密相連，是發展信息化、智能化、數字化的重要載體，也是創造和滿足新需求的重要保障；二是投資方式新，“新基建”涉及的領域技術性、專業性強，需要進一步調動社會資本參與，更加注重投融資機制創新；三是發展內涵新，傳統基建經過多年發展，其邊際效用和收益遞減，而“新基建”以技術創新為底色，既可短期創造就業和增長，也可促進結構轉型升級，帶動經濟中長期健康發展。但“新基建”和“老基建”不是相互代替的關系，而是相互補充、互為條件和支撐的關系，即“新基建”要以“老基建”為基礎，需要“老基建”的基礎設施、工程隊伍的有力支撐和廣泛參與，“老基建”需要“新基建”為其注入新內涵、新活力和新應用場景。所以上海房地產業發展不僅要努力完成“行動方案”明確的任務——“制訂住宅小區及商務樓宇智能配送設施規劃建設導則，修訂保障性住房（大型居住區）配套建設管理導則，將智能配送設施納入公建配套設施建設范圍，結合上海住宅小區‘美麗家園’行動計劃，推進住宅小區智能配送設施改造和建設”，還要在“新基建”的戰略部署中尋找定位，自覺在以科技創新要素為主的信息基礎設施建設中脫胎換骨，這是上海房地產業高質量發展的主要契機。對此，上海房地產業發展要順應世界經濟發展的大勢，把握中國經濟正處于轉型發展的關鍵時期的現實，要從注重規模擴張的追隨型經濟發展階段向追求質量的創新驅動經濟發展的階段轉變。要看到全球主要國家的科技戰略基本上都集中在信息技術、新材料技術、生物技術、先進制造技術和新能源等重點領域，以數字技術為代表的新一輪科技革命正在席卷一切產業，并深刻地改變著它們的技術特征、產品形態和生產方式。上海房地產業發展只有立足于追求質量的創新驅動經濟發展，立足于數字技術為代表的新一輪科技革命，才能將上海房地產業發展提升到一個新水平。