淺談我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的問(wèn)題和建議

艾陽(yáng)

摘要：房地產(chǎn)稅作為一種古老的稅種，已成為許多國(guó)家政府的稅收支柱。2018年以來(lái)，開征房地產(chǎn)稅被提上稅制改革日程，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。本文從借鑒部分國(guó)家的房地產(chǎn)稅政策及征管經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)稅推進(jìn)的現(xiàn)狀，分析我國(guó)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題，再結(jié)合我國(guó)具體國(guó)情和社會(huì)現(xiàn)狀，提出可行性的建議和改革方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅制改革 立法

在黨的十八屆三中全會(huì)決定中也提出，要適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革;十九大報(bào)告提出要加快建立地方稅體系，這些都為房地產(chǎn)稅改革作出部署。中國(guó)到目前為止，還沒有真正施行房地產(chǎn)稅制度，但是前幾年在上海、重慶等部分地方進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，已積累了部分經(jīng)驗(yàn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題

（一）立法中的障礙

由于房地產(chǎn)稅不僅與社會(huì)公眾每個(gè)人的切身利益相關(guān)，還受到經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等多方面因素影響，因而房地產(chǎn)稅的立法中也必然會(huì)存在著一些障礙，需要通過(guò)立法過(guò)程凝聚共識(shí)，減少阻力。

1.征管風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

從稅收征管能力看，目前在房地產(chǎn)稅的征管上還存在一些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：

1）我國(guó)缺乏對(duì)個(gè)人和家庭征稅的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)納稅人多為企業(yè)和單位主體。在這種情況下，房地產(chǎn)稅面向個(gè)人和家庭征收，對(duì)征管將是一個(gè)極大挑戰(zhàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)、評(píng)估、征繳的工作量也是巨大的。

2）房地產(chǎn)稅征管需要有相關(guān)配套制度條件的完善。房地產(chǎn)稅的全面開征應(yīng)具備房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房屋價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)兩個(gè)技術(shù)前提。對(duì)地方的調(diào)研結(jié)果表明，我國(guó)在上述征管基礎(chǔ)條件尚不具備。

3）對(duì)個(gè)人征稅的相關(guān)征管法律法規(guī)不夠健全。如果推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法實(shí)施，那么現(xiàn)行稅收征管法就需要進(jìn)行修改，因?yàn)樵瓉?lái)的法律對(duì)稅收保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施方面都沒有涉及到個(gè)人問(wèn)題，而目前稅收征管法的修訂還沒有完成。

2.公共風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅和直接稅，社會(huì)公眾將直接能夠感受到稅收負(fù)擔(dān)。因此，對(duì)個(gè)人或家庭征稅，其社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很高。如果房地產(chǎn)稅的稅負(fù)設(shè)計(jì)讓社會(huì)公眾感覺過(guò)高，將對(duì)社會(huì)穩(wěn)定有可能產(chǎn)生很大影響。

3.房地產(chǎn)稅的配套稅制改革問(wèn)題

全面征收房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)增稅措施，需要有相應(yīng)的減稅政策配套來(lái)實(shí)現(xiàn)宏觀稅負(fù)穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)稅改革也涉及到整個(gè)房地產(chǎn)稅收的改革配套問(wèn)題。在房地產(chǎn)稅立法中，配套的稅費(fèi)改革能否實(shí)現(xiàn)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅開征產(chǎn)生較大的影響。

（二）制度設(shè)計(jì)難點(diǎn)

1.征收范圍的確定問(wèn)題

理論上，房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)盡可能地將所有地區(qū)、所有類型的房地產(chǎn)都包括進(jìn)來(lái)。同時(shí)，從房地產(chǎn)稅的長(zhǎng)期發(fā)展看，有必要在立法時(shí)設(shè)定大的征稅范圍。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，全面的征稅范圍顯然不現(xiàn)實(shí)，擴(kuò)大范圍也不可能一次性的完成。且對(duì)于一些特殊產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋的征稅是否區(qū)分對(duì)待也是難點(diǎn)。

2.免征額的設(shè)置問(wèn)題

房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計(jì)難點(diǎn)主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評(píng)估值的一定比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)的確定問(wèn)題。

3.稅率水平的確定

房地產(chǎn)稅開征后其稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)是多少較為合適，是人們普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)上的核心和難點(diǎn)。國(guó)外的房地產(chǎn)稅作為地方稅，主要是根據(jù)地方政府提供公共服務(wù)的需要來(lái)確定稅率水平。我國(guó)地方財(cái)政收入的來(lái)源很多，難以按此方法來(lái)確定稅率水平。

房地產(chǎn)稅稅率水平的設(shè)計(jì)，不僅僅需要考慮房地產(chǎn)稅本身的稅負(fù)問(wèn)題，還要結(jié)合個(gè)人所得稅、增值稅、消費(fèi)稅等實(shí)際上最終也由居民個(gè)人承擔(dān)稅負(fù)的整體稅負(fù)狀況，所有這些稅種形成的整體稅負(fù)不能超過(guò)居民個(gè)人的承受能力。

二、建議與對(duì)策

針對(duì)以上我國(guó)房地產(chǎn)稅改革面臨的問(wèn)題，結(jié)合我國(guó)的特色國(guó)情和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，有以下建議：

（一）健全制度與提高征管能力并行

健全制度不僅僅限于房地產(chǎn)稅制度的完善和發(fā)展，也包括對(duì)個(gè)人征稅的相關(guān)征管法律法規(guī)和整個(gè)房地產(chǎn)稅收制度的配套改革問(wèn)題。沒有良好的制度環(huán)境，再完善的制度也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。

任何一個(gè)稅種的實(shí)施需要有相應(yīng)的稅收征管能力進(jìn)行匹配，否則就會(huì)導(dǎo)致稅制難以貫徹執(zhí)行。在面臨巨量的稅額時(shí)，有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)、評(píng)估、征繳的效率、方法和房地產(chǎn)稅開征所需的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)和房屋價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)兩個(gè)技術(shù)需得到改善和提高。

（二）全面納稅和免稅設(shè)計(jì)相結(jié)合

關(guān)于征收范圍確定的難題，在立法上可以采取先將各類房地產(chǎn)都納入征稅范圍，再通過(guò)免稅設(shè)計(jì)明確對(duì)部分房地產(chǎn)暫不進(jìn)行征收的做法。

（三）依需確定，結(jié)合差異

關(guān)于免征額的設(shè)置問(wèn)題，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問(wèn)題。所以應(yīng)允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來(lái)確定人均免稅面積，考慮到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國(guó)統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會(huì)平均基本住房需求和社會(huì)平均評(píng)估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算確定出的具體地區(qū)的家庭住房免征額。

（四）差別匯率，能力原則

對(duì)于房地產(chǎn)稅的稅率水平的設(shè)計(jì)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)類型，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)按照保持改革前后的稅負(fù)水平基本保持不變，對(duì)個(gè)人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。

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