關于提升物業管理行業水平的研究與對策

周永玲

摘? ? 要：當前，隨著城市化進程的全面加快，居民生活居住水平的不斷提高，物業管理一度成為城市管理的難點、社會關注的焦點和群眾投拆的熱點，做好物業管理工作顯得尤為迫切、更為需要。本文在對物業管理重要性認識、物業管理存在問題進行深入剖析的基礎上，研究提出了提升物業管理行業管理水平的意見和建議。

關鍵詞：物業管理;研究對策

一、深刻認識做好物業管理工作的重要性

1.從城市發展的要求看，城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務居住人群、維護公共秩序、管理建筑物的重要任務，其管理水平的高低，直接影響城市環境、城市容貌和城市形象，反映的是城市綜合素質的重要方面。對此，我們必須引起高度重視，切實抓緊抓好，抓出成效來。

2.從人民群眾的需求來看，隨著人民生活水平的提高，居民消費需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進，良好的物業管理作為提高居民生活質量的重要內容，越來越受到城鎮居民的重視，實施專業化、社會化的物業管理，提高居民的生活質量和社會文明程度，著力創造安全舒適、和諧統一的居住環境，是群眾熱切的盼望。

3.從促進經濟增長來看，住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，以住宅為主的房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續推動力，良好的物業管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身對擴大消費，拉動經濟增長有重要作用。

二、認真分析當前物業管理中存在的突出問題

1.物業服務企業規模資質低、經營困難。目前，從開發區情況來看，從事物業服務的企業共79家，共管理物業項目140多個，其中住宅項目90多個，管理項目建筑面積約1300多萬平方米。這些物業服務企業普遍存在著規模小、資質低的情況，由于難以產生規模效應，只有三成贏利，一成保本，六成虧損，總體經營狀況不容樂觀。

2.物業服務企業人員素質偏低、觀念落后。物業服務企業從業人員絕大多數都是高中及以下學歷，學歷普遍較低。一些物業服務企業經營管理觀念落后，服務質量差;從業人員不使用文明用語，服務態度不端正，對業主缺乏耐心，工作得不到業主認可。一些物業服務企業缺乏專業人才，日常維修不及時、不到位，業主對物業服務企業的服務質量不滿意，甚至出現矛盾。

3.業主維權意識增強，但對物業管理認識不足。隨著社會的發展，業主的維權意識日漸增強，但有不少業主對自身的義務認識不足，沒有樹立“產權歸自己，維修自己管”的觀念，對房屋專有部位的維修養護意識不夠。自律意識差，違規裝修、亂搭亂建、利用草坪種植蔬菜等現象屢禁不止。不交納或不按時交納物業服務費，尤其是老舊小區，業主拒交物業費的現象更為普遍。

4.老舊小區環境差，物業管理問題復雜。老舊小區多建于上世紀80年代末90年代初，建設標準不高，基礎設施配套遠遠跟不上城市發展的承載力，小區環境較差、秩序混亂，管理不到位等各種矛盾突出。具體表現在配套設施設備數量少或者沒有;小區房屋屋面、樓道墻面、主次干道及人行道等公共部位陳舊，破損嚴重;地下管網配套標準低，年久失修，經常出現堵塞或積水等問題，這在一定程度上增加了物業管理工作的難度。

三、全面理清做好物業管理工作的思路和建議

1.堅持監管與扶持并舉，進一步規范物業企業行為，促進行業健康發展。一是推行物業項目招投標。引入物業管理競爭機制，促進優勝劣汰，對違反《物業管理條例》規定，未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的建設單位，按照規定，限期整改。二是加強行業誠信建設。以行業協會為依托，研究制訂物業服務企業誠信考評辦法、星級企業評選辦法，建立和及時更新物業管理企業信用檔案，對服務質量好、群眾評價高的企業，在招投標時給予加分獎勵，對于管理不到位、侵犯業主合法權益、業主有效投訴較多的物業管理企業，降低其資質等級或者注銷其資質證書，情節嚴重的，清出開發區市場。三是制訂行業扶持政策。鑒于物業企業從業人員中有許多下崗人員和一些弱勢群體，收費標準和收費率較低，最大限度地減輕物業服務企業負擔，為行業發展提供良好的環境。

2.新建住宅小區規范與老舊住宅小區整治并重，創建規范完善的物業管理模式。一是對新建住宅小區，從源頭上規范物業管理。二是對老舊住宅小區，按照先整治再規范。按照配套完善、環境優美、管理秩序的要求，通過開展“美好家園”建設活動，以道路、保潔、路燈、綠化等基礎設施為重點，全面進行綜合整治改造。三是加大住宅專項維修資金繳納、追繳和管理力度。新建住宅小區住宅專項維修資金，由開發建設單位在辦理房產證前一次性足額繳納。

3.明確責任分工，加強部門協作，構建物業管理工作新體制。物業管理涉及到社會生活的方方面面，涉及到政府的許多部門，物業主管部門只是負責物業行業管理，物業服務企業只是按照合同約定，提供物業服務。在現實生活中，由于人們對物業管理認識上的偏差，往往把物業服務企業當成了小區的"政府"，小區內發生違規裝修、亂搭亂建、噪音擾民、車輛亂停放、違規養犬、車庫地下室擅自改變用途以及發生治安案件等等都找物業公司，解決不了就說管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業公司索賠。迫切需要進一步明確職能部門在物業管理工作中的職責，加強各部門之間的工作協作，形成齊抓共管的工作合力。

結論

綜上所述，物業管理是我國改革開放以來出現的一個新興行業，從總體上看，物業管理服務水平和質量還不是很高，大部分企業體量較小、效益較差、現代化管理水平比較低，服務還不夠到位、收費與服務不相符等，廣大居民對此呼聲強烈，物業管理方面的投訴不斷增加。為此，要針對物業管理的社會性和群眾性的行業特點，進一步增強執政為民的宗旨意識，弘揚與時俱進的創新精神，統一思想，抓住機遇，通過強化組織領導，規范行業行為，強化自身建設，提高服務水平，促進物業管理行業持續健康發展。

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