分析房產測繪中的房屋面積測繪

【摘要】現階段，房地產業大多數的商品房都是按照商品房合同面積為計量單位進行銷售，每平方米動輒幾千甚至上萬資金，后續還有物業維修基金的繳納、物業管理費、房屋交易的相關稅費等都是以商品房合同面積作為繳費依據，商品房面積分為預測量面積和實地測量面積。隨著社會的發展房屋需求量的增加，房價不斷的提升，預測量和實測量出具的房屋面積也越來越影響著人們日常生活質量，因此我將在歷年工作實踐中碰到的測繪問題進行總結和分析。

【關鍵詞】房產預測量;房產實測量;數據精度;面積分攤

1、預測量和實測量的背景簡述

預測量是開發商提交國土使用權證、建筑規劃許可證、建筑施工許可證，經規劃局和規劃設計院審核通過的規劃藍圖等資料，房屋測繪人員依據《房屋測量規范》的標準進行繪制測算出具預測面積。開發商根據測繪人員出具的預測量成果，提交國土使用權證、建筑規劃許可證、建筑施工許可證，經規劃局和規劃設計院審核通過的規劃藍圖等資料就可以申請頒發預售許可證，同時商品房項目的樓盤表也按預測圖紙生成相關的戶室和戶室面積，在樓盤表上會顯示房屋戶室的產權變動情況 ，便于開發商和各職能相關部門對房產管理，也可以避免開發商一房兩賣。商品房合同面積采用預測量面積，產權登記面積采用實測面積。當產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足，絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人;產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比= （產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積 ×100%

實測量是開發商取得房屋竣工綜合驗收，由開發商申請實地測量，測繪人員實地核對預測量成果尺寸是否一致，并查看項目功能區與預測量是否一致，如果不一致，測繪人員需重新調整數據數值，重新調整功能分區，并重新分攤計算。由專業測繪機構出具測繪成果，測繪成果包含測繪平面圖、測繪分層面積表、測繪分戶面積表、宗地圖、界址坐標等相關內容。

2、淺論在預測量和實測量工作中碰到問題

預測量階段，依據開發商提供經規劃局和規劃設計院審核同意的規劃藍圖，繪制平面圖，規劃設計院是采用AUTOCAD軟件進行繪制，按照《建筑工程建筑面積計算規范》的標準進行繪制測算。房屋測量事務所采用房屋測繪專用軟件，依照《房屋測量規范》來核算房屋面積。它們之間的測算結果是有差異的。

在預測量業務中房屋的功能區的確定、分攤面積的計算都會讓規劃藍圖面積和預測量面積產生差異。房屋的罩頂面積，規劃藍圖按《建筑工程建筑面積計算規范》，罩頂不算建筑面積;根據《房屋測量規范》如果罩頂高度高于2.2平方米，需計算建筑面積并分攤至整棟。

在實測量業務中，測繪員在實地測量作業中常常碰到不規則形狀的多邊形房屋，如圖1所示.

圖1

如何測量房屋四邊形ABCD的面積，可以利用“三角形穩定性原理”，即三角形確定三條邊后，就能確定有且僅有這個三角形，三角形三條邊長一旦確定后，內角也確定了，是唯一的，是無法改變的。在圖1四邊形ABCD中可以通過手持激光測量儀量出邊長，再量出AD和BC的長度，就可以確定ΔABD和ΔBCD的形狀和大小，最后核對線段AC的長度，此四邊形就可以測量成圖，測算出面積。

有時候測繪員在測量工作中，需測量房屋內部角度，確定房屋形狀，如圖2所示。

圖2

一種計算方法，假如是要測量

另一種方法，仍然是要測量

同時伴隨建筑造型的多樣化，許多房屋也會包含有圓弧墻體，簡單點的圓弧墻體也可以用手持激光測距儀來測算，測量圓弧AMB的形狀和大小，如圖3所示。

圖3

點A和點B分別為房屋圓弧的兩個端點，其連線 AB就是該圓弧段的弦長，可以直接量取，在直線 AB上可以測設其中點H，量取從點H出發、垂直于直線AB、與圓弧相交于點M的垂線HM，由此可以確定三點 AMB的相對位置，由三點確定一個圓的定理可以確定圓弧段AMB的大小和形狀。

當圓弧的半徑比較大時，直線上的中點和垂線無法確定，如圖4所示

圖4

在圓弧段上任意標識一點A，在圓弧的開端 、末端分別做標識點B、C，通過測量三角形△BAC的三邊邊長，就可以確定ΔBAC的形狀和大小，在線段AB上作垂直平分線MN， 在線段AC上作垂直平分線EF，MN和EF相交于點O，以O為圓心，OA為半徑作圓，畫出圓弧。

3、科學的公用面積分攤計算方法

在保證實地測量數據無誤的情況下，容易出現計算面積錯誤的地方，就是共有共用建筑面積的分攤。共有共用面積分攤按照產權各方有合法分攤文件或協議的，按文件或協議規定執行;無合法產權分割文件或協議的按共有建筑相關的建筑面積比例進行分攤，功能單一的多層住宅樓原則上采用一級分攤;商住樓、非住宅綜合樓，房屋內各部位使用功能差異大，應根據其用途不同按相關面積比例進行多級分攤;商住樓的商用部位的樓梯間（不含有商業自用的）和突出屋面的樓梯間由整幢分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤。

結語：

通過本文的分析和歸納可以看出，房產測繪中房屋面積測繪工作是其中一個非常重要的工作環節，它是房產管理工作的底層數據，我們需要針對測繪結果精益求精，嚴格控制測量誤差，不斷加強測量水平專業能力的提升，面對新設備、新技術要不斷的提升自身測量水平，并運用到實際工作中，在實踐中調整測量工具的最佳使用配置，最終使測量數據更精確，維護好廣大群眾的根本利益，也為不動產管理搭建更加準確的樓盤表，保證底層樓盤數據的準確性和穩定性，使電子登記薄更精準和更具權威性。

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作者簡介：

劉瓊潔，女，1982-，本科，工程師，漢族，籍貫湘，主要從事測繪工作。