海南自貿(mào)港“拒絕房地產(chǎn)” 島外資金仍看多商業(yè)物業(yè)

康殷 張騫爻

《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》6月1日出爐，但與房地產(chǎn)幾乎無關(guān)。

關(guān)于房地產(chǎn)，《方案》只有一句話，即“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

這與持續(xù)逾兩年的限購政策而陷入“冰封”下的海南樓市幾近相仿。以建設(shè)自貿(mào)港為契機(jī)，兩年來，海南憑借“壯士斷腕”的決心，正經(jīng)歷一場(chǎng)去地產(chǎn)化運(yùn)動(dòng)。今年一季度，海南全省非房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)14.8%，非房地產(chǎn)投資占全省總投資的比重為62.2%，自2011年以來占比首次超過60%。

6月8日，海南省委書記劉賜貴談及海南嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)表示，將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少，成為房地產(chǎn)的加工廠。土地是有限的，而且歷史上也有過教訓(xùn)，所以在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系方面不能是單一的。

一位海南地區(qū)TOP5的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露，自貿(mào)港政策出臺(tái)后，本地剛需居民感受到了海南的潛力，前來看房的人數(shù)確實(shí)增長(zhǎng);而非海南居民則開始咨詢未限購的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，密切關(guān)注未來升值的空間。

限購加碼

6月6日，筆者來到海口市政府所在的西海岸區(qū)域，簇新的樓盤層層疊疊，規(guī)劃規(guī)整的馬路上卻行人罕見，車輛稀疏。除了區(qū)域中心的遠(yuǎn)大城購物中心還有些人氣，其余街道頗顯冷清。

經(jīng)過十年發(fā)展，海口西海岸片區(qū)仍然有待聚攏人氣，這既有交通較遠(yuǎn)、就業(yè)機(jī)會(huì)不足的因素，也有房地產(chǎn)被候鳥型投資者主導(dǎo)的癥結(jié)。據(jù)市場(chǎng)分析調(diào)查，養(yǎng)老度假客戶和投資客占據(jù)65-70%購房人群，這導(dǎo)致西海岸片區(qū)樓盤亮燈率極低。

海南房地產(chǎn)過去超高速發(fā)展留下的陣痛，仍歷歷在目。但從2018年4月起，島外投資客入瓊的路徑被直接封死。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，對(duì)海南房地產(chǎn)實(shí)施全域限購。

在疫情期間，今年3月海南更推行“現(xiàn)房銷售”政策。3月8日起，嚴(yán)格執(zhí)行本地居民多套住房限購政策，對(duì)在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房與商品房。

在調(diào)控的不斷加碼下，市場(chǎng)穩(wěn)步降溫。“尤其是今年3月海南全國(guó)首推現(xiàn)房銷售的政策，這是在疫情期間，業(yè)內(nèi)反應(yīng)比較大，這顯示了海南政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。”海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王路表示。

2017年，海南省商品房銷售額刷新歷史紀(jì)錄至2713.7億元，同比漲幅高達(dá)82.1%;但2018年，這一指標(biāo)急劇下降23.2%;到了2019年，海南商品房銷售額同比繼續(xù)下降38.8%;今年前4個(gè)月，海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴(kuò)大。

回顧海南對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的歷程，海南省委書記劉賜貴6月8日表示，“從2015年開始，我們對(duì)房地產(chǎn)提出了‘兩個(gè)暫停，一個(gè)是暫停批地，一個(gè)是有地的房地產(chǎn)商暫停批建。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)商手頭上掌握了幾十萬畝可以用于建設(shè)商品房的土地資源。當(dāng)時(shí)在海南有2萬多家房地產(chǎn)商，很多市縣是靠房地產(chǎn)賣地建房取得稅收、取得固定資產(chǎn)投資，后來在2/3的市縣取消了固定資產(chǎn)投資考核和財(cái)政收入考核，實(shí)際上也是對(duì)各市縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了根本的限制，是為了落實(shí)好‘房子是用來住的、不是用來炒的理念。”

海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒認(rèn)為，歷史證明，任何一個(gè)地區(qū)或城市，如果完全依靠房地產(chǎn)發(fā)展是不可持續(xù)的，堅(jiān)持“房住不炒”是為海南自貿(mào)港建設(shè)發(fā)展定調(diào)，擺脫房地產(chǎn)依賴。

冰封狀態(tài)

“全域限購后，其他市縣的新盤市場(chǎng)上，幾乎沒有多少符合條件的購房者，銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%。”一位海南地區(qū)TOP5的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人談到。

走在海口街頭，往日密集的中介鋪面已大部分不再營(yíng)業(yè)，部分開門營(yíng)業(yè)的店內(nèi)空無一人。海口多個(gè)在售樓盤，偌大的營(yíng)銷中心空蕩蕩。“限購政策讓?shí)u內(nèi)外的投資客都沒有空間，只有部分海南本地剛需客會(huì)來看房，但這類需求畢竟有限。”前述項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。

海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年前4個(gè)月，19個(gè)市縣中，銷售面積不足1萬平方米的有9個(gè)市縣;銷售額不足億元的有8個(gè)市縣，大部分都集中在海南中部和西部地區(qū)。

在海南樓市的重鎮(zhèn)海口，雖然限購加碼，但本地供需客和改善型的本地需求仍然強(qiáng)勁。6月6日，在海口比鄰江東新區(qū)的一個(gè)樓盤新推一棟現(xiàn)房，當(dāng)日上午基本已經(jīng)售罄。“只要地段足夠好，有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在海口和三亞仍然不愁賣。”

2019年，海口市全年銷售面積達(dá)到440.56萬平方米，同比上漲12%;銷售額約677.8億元，同比上漲30.2%。前述項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，由于存在一手樓限價(jià)，地段好的新盤仍然有海南本地剛需客入手。

但類似的“筍盤”畢竟是少數(shù)，更多中小地產(chǎn)商面臨限購后的去化壓力。

購房者減少外，這兩年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院報(bào)告指出，2019年海口、三亞商品住宅用地一共只供應(yīng)了790畝，平均去化周期下降到11個(gè)月，如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售。王路透露，目前海口新房存量已經(jīng)見底，庫存在5個(gè)月左右。

更多的土地，改為產(chǎn)業(yè)用地。根據(jù)《海南省2020年重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃》，2020年海南共安排省重點(diǎn)項(xiàng)目105個(gè)，總投資3772億元，年度計(jì)劃投資677億元。可以預(yù)見的是，未來海南產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)必將提速。

此外，自貿(mào)港總體方案在文旅方面給予了很大的政策傾斜，方案中明確要大力發(fā)展旅游業(yè)，支持建設(shè)文化旅游產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)集群，培育旅游新業(yè)態(tài)新模式，創(chuàng)建全域旅游示范省，并對(duì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)旅游資產(chǎn)，推動(dòng)開展證券化試點(diǎn)。支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

“自貿(mào)港是為吸引更多的企業(yè)進(jìn)駐，會(huì)堅(jiān)決走房住不炒的道路。”王路表示，未來，海南將增加產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)物業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模，住宅用地供應(yīng)隨之減少。海南將走上“去住宅”的道路，主賽道也將由住宅地產(chǎn)切換為商用物業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)。

未來紅利

“海南的房地產(chǎn)行業(yè)和雄安類似，海南可能會(huì)遵循雄安的發(fā)展規(guī)律。最近兩年，海南對(duì)房?jī)r(jià)控制得比較得當(dāng)，預(yù)計(jì)海南會(huì)維持現(xiàn)在的房地產(chǎn)態(tài)度——房住不炒，并不會(huì)因?yàn)楹Ｄ系奶厥庑远サ暨@個(gè)紅線。”浙商證券陳昊認(rèn)為，之所以這次方案中沒有強(qiáng)調(diào)關(guān)于海南房?jī)r(jià)的問題，主要在于近兩年海南控制房?jī)r(jià)上面取得的成效顯著，維持現(xiàn)在控制力度比較合適。

隨著近日《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》公布，海南的地產(chǎn)銷售又活躍起來。“《方案》帶來的紅利是看得到的，海南未來人口和經(jīng)濟(jì)總量都會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，這是樓市升值的潛力。”前述海南房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示。

自貿(mào)港政策出臺(tái)后，海口部分熱點(diǎn)樓盤的看盤人流在增加。前述海南房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，海南本地剛需居民已經(jīng)感受到了海南的潛力，前來看房的人數(shù)確實(shí)增長(zhǎng);而非海南居民則開始咨詢未限購的寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，密切關(guān)注未來升值的空間。

“自由貿(mào)易港的建設(shè)需要大量的基礎(chǔ)和城市建設(shè)方面的投入和發(fā)展，這都離不開房地產(chǎn)，它包括了商業(yè)樓宇，包括了寫字樓，金融大廈等設(shè)施。”廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同表示，海南自貿(mào)港方案提出后，如果又轉(zhuǎn)化成新一波的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，那方案就肯定是失敗的。

持續(xù)兩年的限購，限制土地開發(fā)供應(yīng)，2017年還永久停止了中部生態(tài)綠心的對(duì)外房產(chǎn)供應(yīng)，限制海岸線開發(fā)。未來海南新增供給不會(huì)太多，現(xiàn)有存量土地的價(jià)值或?qū)⒅毓馈?/p>

“我認(rèn)為不應(yīng)對(duì)2025年之前自貿(mào)港建設(shè)期望過高，但也不宜對(duì)未來期望過低。”王路表示，2025年前的自貿(mào)港處在制度建設(shè)期，更多是試錯(cuò);5年后的自貿(mào)港隨著制度落地成熟，海南將會(huì)迎來制度紅利的巨大發(fā)展變化。（文章來源：證券時(shí)報(bào)）