程芳：投資策略與風險控制

2020年1季度，突如襲來的新冠肺炎疫情讓國內(nèi)以消費為主導的第三產(chǎn)業(yè)陷入停滯。時至今日，疫情還在繼續(xù)，旅游業(yè)首當其沖受重創(chuàng)。中國旅游研究院的分析稱，如果疫情在4月底得到控制，對全年旅游業(yè)的影響不低于25%。旅游業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，從中央到地方紛紛加快了重振旅游業(yè)發(fā)展的扶持政策。根據(jù)前瞻研究院統(tǒng)計，截至4月7日，全國31省區(qū)市均發(fā)布了涉及旅游業(yè)的扶持政策，旅游業(yè)恢復在望。受旅游利好政策的推動，以及疫情中人們對高品質(zhì)生態(tài)文旅環(huán)境的向往，文旅小鎮(zhèn)項目也將迎來黃金發(fā)展期。文旅小鎮(zhèn)具有投資大、回收周期長的特點，市場上存在大量失敗的案例，開發(fā)建設及運營情況較好的標桿小鎮(zhèn)項目數(shù)量較少。

文旅小鎮(zhèn)的成功投資與運營，除了必備的財務層面的風險控制，更重要的是要了解這類項目的操作規(guī)律和關鍵因素，才能有效控制風險，保障項目長期穩(wěn)定健康地運營。在眾多影響因素中，區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品策劃、開發(fā)商實力以及投后管理，是四大關鍵成功要素。

文旅小鎮(zhèn)越發(fā)細化

區(qū)位條件隱含了當?shù)氐慕?jīng)濟、人口、交通、自然資源等要素。優(yōu)質(zhì)的文旅小鎮(zhèn)多以當?shù)氐奶厣幕吐糜钨Y源為基礎，地處大都市圈內(nèi)，依托一二線城市及周邊的中高端收入群體，帶來大量的人口導入，保障小鎮(zhèn)的持續(xù)開發(fā)和運營。

以元亨祥近期正在投資的南京湯山某文旅項目為例，該項目位于江蘇省知名溫泉休閑度假區(qū)——南京湯山，所在區(qū)域形成雙龍環(huán)玉的格局，兩側(cè)臨山，一側(cè)臨水，周邊遍布優(yōu)質(zhì)的天然溫泉資源，是極佳的生態(tài)環(huán)境基地。項目離南京市中心車程不到1小時，交通非常便利;且南京及周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展基礎較好，居民收入水平在江蘇乃至全國地區(qū)都處于較高水平，大量中產(chǎn)階層的人口流量導入，為小鎮(zhèn)的地產(chǎn)項目去化和文旅項目運營提供了持續(xù)的保障。

文旅小鎮(zhèn)是以文化、旅游產(chǎn)業(yè)植入為特色的小鎮(zhèn)，屬于特色小鎮(zhèn)中更強調(diào)文化與旅游、休閑與商業(yè)聚合的產(chǎn)業(yè)綜合體。隨著居民收入水平的提升，游客對旅游資源的需求程度也相應增加，會促使小鎮(zhèn)旅游產(chǎn)品愈發(fā)細分化。

一個成功的文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)品，首先要明確小鎮(zhèn)的特定目標客群，深入研究用戶需求，包括對房產(chǎn)和旅游休閑項目的需求特點，小鎮(zhèn)產(chǎn)品設計要更加靈活，打造出滿足目標用戶需求的產(chǎn)品。除了常規(guī)的美食、民俗、風景、文化體驗項目之外，近幾年興起的一些有創(chuàng)意的特色項目如燈光演繹、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、體育培訓、大型主題樂園等，針對特定客群，通過打造超級文化IP，輔以完善的配套設施，形成小鎮(zhèn)獨具特色的吸引力源泉。

例如元亨祥投資的恒大文旅城項目，位于江蘇省南通啟東市，與上海隔江相望。項目總面積為8967.9畝，融合了沙灘、酒店、娛樂、運動以及商業(yè)為一體的綜合旅游度假區(qū)。除了一期7.23平方公里藍色海域和3.5公里私家海岸線，二期投資400億的恒大童世界，將成為長三角北翼能夠媲美上海迪士尼樂園的綜合性旅游度假項目，被稱為中國旅游度假綜合體領域里程碑式作品，有著“東方威尼斯”的美譽。

自國家推動特色小鎮(zhèn)建設以來，已有很多家房企涉足。據(jù)克爾瑞研究院統(tǒng)計，文旅小鎮(zhèn)的運營商超過50%是房地產(chǎn)企業(yè)。文旅小鎮(zhèn)項目在前期需要投入大量資本，開發(fā)商在介入文旅領域時，通常會采用“大盤+綜合開發(fā)”的模式，因此對開發(fā)商的資金實力、操盤能力等有較高的要求。元亨祥在過往的投資中，攜手太平洋建設、中國建筑、恒大、中冶天工等世界500強名企，共同投資文旅小鎮(zhèn)項目。強有力的合作伙伴，對文旅項目的投資成功是極大保障。

投后管理控風險

文旅小鎮(zhèn)運營回收期較長，“重開發(fā)建設、輕招商運營”成為國內(nèi)眾多特色小鎮(zhèn)的通病，很多項目在后期運營中出現(xiàn)資金鏈斷裂。對于資產(chǎn)管理行業(yè)而言，近幾年生存壓力加大，私募違約率也開始上升，有不少私募會選擇犧牲風控。投后管理是投資基金“募、投、管、退”四要點之一，良好的投后管理將會從主動層面減少或消除潛在的投資風險，從而實現(xiàn)投資的保值增值。對于重資產(chǎn)型的文旅小鎮(zhèn)項目而言，投后管理尤其重要。

元亨祥集團旗下基金品牌“元亨祥基金”作為業(yè)內(nèi)知名的風控型資產(chǎn)管理專家，創(chuàng)立8年來，始終秉承“安全方得安心”的品牌理念，堅持“始于風控、終于穩(wěn)健”的投資原則，對投資者負責，守住底線，嚴格控制風險。在元亨祥投資的所有項目中，尤其是投資金額較大的文旅小鎮(zhèn)項目，在投后管理的各個環(huán)節(jié)中，利用大數(shù)據(jù)進行風險控制，通過盡可能多的財務和非財務數(shù)據(jù)做到實時監(jiān)控與建模分析，排查異常，及早發(fā)現(xiàn)并排除潛在風險，連續(xù)8年按期兌付基金產(chǎn)品，實現(xiàn)0違約、0逾期、0風險。

未來，伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，特色小鎮(zhèn)作為城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)融合的重要載體也在大力推進。尤其受今年新冠疫情的影響，人們對健康生活的追求和向往空前強烈，以康養(yǎng)、娛樂休閑和度假為特色的文旅小鎮(zhèn)將迎來下一個春天。

元亨祥集團多年來持續(xù)在文旅領域投資，擁有豐富深厚的行業(yè)資源和投資經(jīng)驗，專注于“康養(yǎng)、文旅、田園”特色小鎮(zhèn)為載體的鄉(xiāng)村振興樣板工程，專注于美麗中國、鄉(xiāng)村振興和生態(tài)文明建設的投資運營，把綠水青山打造成“人城融合、景城融合、產(chǎn)城融合”的金山銀山，促進產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、事業(yè)的繁榮，人口、人氣、人才的聚集，生產(chǎn)、生活、生態(tài)的提升。