房屋拆遷中的法律問題研究

張顯華

摘 要：在社會發展中，房屋拆遷是不可避免的一項問題，但房屋拆遷所涉及的問題諸多，關系著廣大人民群眾的利益，也因此備受關注。《物權法》和相應的法律條例就規范房屋拆遷和保證被拆遷人的合法權益做出了制定，旨在更好地推動社會的可持續發展。本文就房屋拆遷中的法律問題進行了深入的分析和研究，對于拆遷中存在的問題做出了相關的解決措施。

關鍵詞：房屋拆遷;公眾利益;物權法

近年來，伴隨著我國經濟的快速發展，社會主義建設化腳步的不斷加快，房屋拆遷的數量急劇增加，正因如此也牽扯到了各種各樣的糾紛和矛盾。房屋拆遷關系到人民群眾的自身利益和合法權益，也關系著社會穩定以及社會市場的發展和完善。

一、房屋拆遷相應權利及其權益保護

進行房屋拆遷時需從兩方面進行分析和探討，分別是被拆遷人和其他私權主體。

（一）被拆遷人

1.房屋所有權

在民法意義上，房屋的所有權是被拆遷人的物權，但是，在實際當中，公民只擁有土地的使用權，可以享受土地的使用，且有最高年限的使用限制。在《物權法》中也對該項問題進行了相關規定，并對此進行了相應的解決和處理，最終使得房屋的所有權歸屬到公民手中，保證公民享有真正的物權。如今，我國的《民法通則》以及《憲法》中有明確的規定，對于房屋的所有權進行了制定和從屬，還特別制定了有關房屋所有權的《國有土地上房屋征收與補償條例》，針對房屋拆遷不同時期和階段，房屋的所有權問題進行了不同程度的解決和處理。另外，公民取得房屋所有權是公正合法的，國家以征收的身份進行妥善處理，使得公民的權利能夠和公共利益相聯系，且民法的公正性也使得政府需對被征收人進行合理的賠償和補貼。

2.土地使用權

就目前來說，憲法對于城市土地所有權進行了詳細的規定，規定國家享有土地所有權，根據這一規定以及隨房走的原則可以明確看出，關于我國當下的房屋拆遷行為，特別是進行商業經濟建設乃至城市經濟建設規劃等，進行房屋的征收該項行為是極為不正確、不合理的，因為剝奪的是土地使用權而非土地所有權，除此之外，進行房屋征收也是一種不公平不公正的財產流轉行為，正確的做法是要經過法律途徑賠償，在事前進行約定洽談。

3.地役權

地役權，是指更好地提升自身的不動產權益因而利用他們不動產的一種權利，有著顯著的特點。根據《物權法》的規定，地役權不能夠單獨的進行轉讓，按照《物權法》的相應規定，如果被拆遷人進行拆遷以前對自身的房屋進行了地役權的設立，則將會給房屋拆遷造成相應的損失。依據民法公平公正的原則，拆遷人需對被拆遷人的損失進行核實，然后進行一定的賠償。

（二）其他私權主體

1.承租人

承租人和被拆遷人有著租賃關系，他們之間的租賃關系也是債權債務的關系，根據合同相對性原則，“買賣不破租賃”原則不完全適用于房屋拆遷，所以拆遷所造成的利益和損失需拆遷人依據違約的情形進行處理和承擔。拆遷人還需在賠償合同中詳細規定好拆遷人所需要支付的費用。

2.抵押權人

抵押權有著物上代位性的特點，按照《中華人民共和國擔保法》以及最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》的有關規定，抵押權人對于拆遷人的房屋拆遷進行賠償，其中拆遷人有著優先的受償權。房屋進行拆除以后，可以通過抵押權的物上代位性對于抵押人的權利進行相應的保護，但是按照貨幣補償及產權調換而言，抵押人的保護形式多種多樣，例如貨幣補償需要抵押人的訴訟請求，而并不是拆遷人向抵押人進行補償金的發放，否則會違反《中華人民共和國擔保法》里的相應細則規定。

二、房屋拆遷中存在問題及建議

（一）有關房屋拆遷法律方面的問題

1.非公益拆遷法律規定缺失

在我國《新條例》及《物權法》和其他相應法律當中，絕大多數是對公益性拆遷規定，尤其是《新條例》當中對公益拆遷進行了專門的詳細規定。但是也要明確非公共利益房屋拆遷的存在，且要進行合理化規范處理，然后再進行房屋拆遷，保證各施工部門的順利運作。在社會經濟迅速的發展下，一定要合理的明確非公益房屋拆遷，然后根據市場本身的運作進行政府的適當干涉，有效的激勵公民自發的創造財富。為此需要依據《物權法》和《憲法》有關公民權利維護的精神下，更好的制定非公益房屋拆遷的法律法規。

2.公共利益界定過于寬泛

盡管《新條例》對《物權法》當中的公共利益進行了更加細致的界定，但是其中有很多的規定亟待考量，如果在舊的城區進行改造對于公共利益的損害程度，其中所涉及到的環境、水源、社會資源以及市政發展等等，如何更好的進行處理。在進行房屋拆遷時重新建設的基礎設計是否能夠滿足公共的需求。在法國，專門制定了行政征用目的的調查和審批，我國在進行公共利益界定時可以進行借鑒，公共利益最重要的要保證利益相關人員的參與權利，通過開展會議等方式進行拆遷決策，只有這樣才能夠更好的保證公眾利益的公平性。

（二）有關房屋拆遷主體觀念意識的問題

由于我國長期的專制計劃經濟和歷史制度，進行房屋拆遷尤其是公益拆遷時由于拆遷人程序觀念淡薄，會十分容易造成《新條例》中的公告及會議等存于形式，并沒有過多的現實意義。被拆遷人在拆遷過程中缺少積極性和參與性，即便遭受不公平待遇也不會主動尋求法定援助等。所以相關部門需充分的強化拆遷法律程序宣傳和觀念意識的普及，對于獎懲機制進行相應的制定和規范。

（三）有關房屋拆遷中賠償制度的問題

一方面，由于土地的使用權受到長期的忽視，且在《新條例》中也沒有對征收房屋的土地使用權賠償問題進行合理的規定，政府部門進行房屋征收是為了獲取房屋的土地使用權，但是在《新條例》中卻對該權利賠償進行了回避，違背了民法當中的公平公正原則，與《物權法》中的一定制度不符。土地使用權在納入賠償范圍中時需要注意區分房屋的公共部分和地基部分，不同的地方進行不同的骨架賠償。另一方面，被拆遷人以外的利益相關人賠償缺乏，在《新條例》當中對于《物權法》擔保物權的規定，對出租房屋或設立抵押權的房屋征收時如何賠償沒有合理的規定，為此需要進行明確的制定，防止出現矛盾和糾紛。

（四）有關房屋拆遷中權利救濟的問題

司法制度作為公民合法權利的最后一道防線，需要加大重視力度，但是由于房屋拆遷問題較為復雜，司法并沒有十分專業，所以會導致各種各樣問題的出現。我國的司法體制存在著許多的弊端，進而并不能合理的保證被拆遷人真正的權利，如果對于裁決不服可以進行訴訟，法院會依據判處，法官不可以造法，在缺乏相關規定的情況下，司法救濟并不可以對根本問題進行解決，無法有效的滿足被拆遷人的需求。想要確保《新條例》對應的拆遷司法性，一定要對于房屋拆遷權利救濟問題加大重視力度，保證法治環境的穩定，且在司法體制完全獨立的情況下對《新條例》的相關細則進行完善和制定，為司法提供合理有效的依據，保證被拆遷人的救濟權利得到真正的實現，為社會的發展奠定堅實的基礎。

綜上所述，伴隨著社會經濟的不斷發展，房屋拆遷是不可避免的一項社會問題，需要加大重視力度。有效地解決房屋拆遷中存在的問題，需要立法、司法以及行政等相關部門的大力配合和協作，進而有效的形成政府、社會以及公眾權益合理化的局面，只有這樣，才能夠更好地促進社會主義市場經濟的可持續發展。

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