佛山寧波等地出臺存量房交易資金監管服務新規

羅克研

日前，佛山市住建局、佛山市房產信息網相繼發布通知，佛山二手房買賣網簽、交易流程均有新變化。據悉，佛山市住建局印發了《佛山市住房和城鄉建設局存量房交易資金監管辦法》（以下簡稱《監管辦法》），進一步規范和加強佛山存量房交易配套制度建設，保障存量房交易資金安全，維護交易當事人合法權益。

“佛山二手房的交易慣例是：購房者把錢給賣家，賣家收齊錢后才過戶。這樣操作風險比較大。”有業內人士曾表示：佛山大約有2%～5%的二手房交易出現了糾紛，基本上都跟缺乏資金監管有關。

《監管辦法》明確，除交易當事人明確提出放棄監管外，均應選擇交易資金監管。買賣雙方在簽署存量房買賣合同時，選擇交易資金監管的，簽訂存量房交易資金監管協議，并通過存量房交易資金監管系統進行資金監管;不選擇交易資金監管的，簽署自愿放棄存量房交易資金監管的共同聲明，自行承擔交易中的資金風險。

2019年5月23日，合肥市住房保障和房產管理局出臺存量房交易資金托管服務新規。與過往先過戶再抵押貸款不同，新規要求銀行貸款審批后買賣雙方才能辦理過戶。

新的《辦法》將原來的“政府托管、銀行配合”的存量房資金托管模式，調整為“銀行托管、政府監督”模式。對于辦事市民來說，二手房交易市場會更加規范，交易手續更簡單，交易耗時更少。

根據新規，符合條件的商業銀行可按程序申請開展二手房交易資金托管。與此同時，新規還鼓勵商業銀行利用其服務平臺，開展APP辦理、網上辦理、不見面辦理、上門辦理等業務。打破之前的壁壘，商業銀行需提高開展存量房交易按揭貸款積極性方能贏得客戶，這無形中促使銀行加大存量房按揭貸款支持力度，縮短房屋交易全流程的時間。

過去二手房交易，買賣雙方過戶后辦理貸款手續，偶爾會遭遇“貸款無法辦理”的窘況。這類情況未來將不會出現，新的資金托管模式將遵循“誰貸款、誰托管”的原則——商業銀行先行貸款審批，確保貸款額度。貸款審批之后，買賣雙方再辦理過戶手續。另一方面，托管資金在托管賬戶滯留期間按照銀行同期活期存款掛牌利率結息，利息和本金一并劃轉。這意味著，買方的托管資金存入賬戶后將有利息收益。

2019年12月25日，寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室等四部門聯合發出《關于明確存量房交易資金監管有關操作事項的通知》，對全市二手房交易資金監管政策操作事項作進一步明確。

這些問題包括：明明政策明確購房定金可不納入資金監管，但有銀行強制要求買方將定金也存入資金監管賬戶;在辦好資金監管后，有銀行就把存入購房款的賬戶給凍結了，由此導致無法辦理公積金貸款審批手續;由于行政區劃調整，有些老的房產證上的地址，與過戶后辦出的新不動產權證地址不一致——比如以前是鄞州區集士港、現在是海曙區集士港，導致辦公積金貸款時候“卡殼”。

其中，因行政區劃調整帶來的同一套房屋產證地址不一致的問題，特別明確由房管部門與公積金管理部門對接解決，部門內部搞定，不需要二手房交易當事人提供證明。

需要特別提醒的是，雖然此次文件中明確，通過房產中介成交的二手房可以選擇不辦資金監管，而采取傳統的買賣雙方私下交割房款的方式，但買方應該注意——在這種自行交割房款的方式下，一般就是買方首付款免費給房東用作提前還貸，此時，房子還沒過戶到買方名下，萬一房東在提前還貸之后因為債務等問題房子被查封，買方可能面臨“錢房兩空”的風險。

所以，房管部門特別建議，選擇自行交割房款方式的——不管有沒有通過房產中介交易，買方最好要求房東拿一份征信報告出來，判斷下房東的征信狀況是否良好。