柴強(qiáng)：正確引導(dǎo)存量房交易雙方共同進(jìn)行交易資金監(jiān)管

羅克研

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年至2018年，中國房產(chǎn)交易糾紛案件總量128萬件，平均每年遞增超過30%。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達(dá)到了30萬，大額的資金糾紛已經(jīng)成為了房地產(chǎn)案件的導(dǎo)火索。

不安全的資金支付給房產(chǎn)交易帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)，其中，非正規(guī)、非權(quán)威、非專業(yè)渠道的房產(chǎn)支付是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。對(duì)于交易各方來說，資金安全尤為重要。隨著購房者對(duì)房產(chǎn)交易資金的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所提高，資金存管服務(wù)已經(jīng)成為逐年上漲的發(fā)展趨勢(shì)，但學(xué)會(huì)鑒別正規(guī)合法與非正規(guī)的存管渠道也同樣重要。

針對(duì)二手房資金托管的現(xiàn)實(shí)情況，《中國質(zhì)量萬里行》記者采訪了中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)。

記者：從2005年開始起全國各地推行存量房資金托管到現(xiàn)在，對(duì)于二手房交易市場(chǎng)有什么樣的影響，意義如何？

柴強(qiáng)：存量房交易資金監(jiān)管，指存量房買賣雙方在達(dá)成買賣交易后，按照買賣合同約定或者自愿簽署交易資金監(jiān)管協(xié)議，將交易資金（包括訂金、定金、首付款、尾款及完成交易所涉及傭金、稅費(fèi)等）存入特定主體開設(shè)的存量房客戶交易結(jié)算資金專用賬戶，并由特定主體聯(lián)合買賣雙方對(duì)交易過程中各款項(xiàng)按照各方約定的資金使用計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督使用，以確保交易資金專款專用的行為。

我國存量房交易資金監(jiān)管制度建立于2006年。2002年至2005年，隨著二手房交易逐漸活躍，二手房交易資金被不法經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占?jí)骸⑴灿谩⑶滞獭⒕硖拥陌讣l頻發(fā)生，如2003年北京堅(jiān)石案、2004年合肥桃園案、2005年天津匯眾案等，各地開始探索通過政府強(qiáng)制監(jiān)管、銀行托管等方式對(duì)二手房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。2006年，在總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，原建設(shè)部會(huì)同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]321號(hào)），此后，許多城市陸續(xù)建立了二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度，逐步實(shí)行了交易資金專用賬戶管理。

通過加強(qiáng)交易資金的監(jiān)管，存量房交易資金安全得到保障，監(jiān)管效果明顯，主要體現(xiàn)在：一是提供了安全的市場(chǎng)交易環(huán)境，有效地保證了監(jiān)管范圍內(nèi)的交易資金安全，切實(shí)維護(hù)了購房者合法權(quán)益。二是有力地維護(hù)了房地產(chǎn)金融 秩序，一定程度上化解了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。三是有效制止了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用房款、吃“差價(jià)”，甚至卷款出逃等違規(guī)違法行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展。四是有力地維護(hù)了良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。實(shí)行交易資金專用賬戶管理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收代付交易資金，交易資金案件的發(fā)案率大幅減少。

記者：由于各地政策不同，目前對(duì)一些無政策規(guī)定的地區(qū)中介房產(chǎn)機(jī)構(gòu)并沒有嚴(yán)格規(guī)定必須做資金托管，您認(rèn)為有必要去強(qiáng)制要求么？還是通過房屋買賣合同去做到資金監(jiān)管？

柴強(qiáng)：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，新建商品房預(yù)售資金實(shí)行政府強(qiáng)制監(jiān)管，但存量房交易資金監(jiān)管由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，各地監(jiān)管尺度一直寬松不一。天津、濟(jì)南、杭州等城市監(jiān)管力度大，通過技術(shù)手段，在監(jiān)管程序上做了種種設(shè)計(jì)，實(shí)際上變相實(shí)行了強(qiáng)制監(jiān)管。有的城市雖然開展了監(jiān)管，但監(jiān)管效果不理想，且沒有建立相應(yīng)的制約機(jī)制，使監(jiān)管工作流于形式。如銀行或中介機(jī)構(gòu)與相關(guān)當(dāng)事人存在利益關(guān)系，難以實(shí)施全面有效的監(jiān)管，存在監(jiān)管漏洞。對(duì)首付款、貸款資金、尾款、稅費(fèi)、傭金等，只監(jiān)管了其中的一部分，致使其它部分資金仍游離于監(jiān)管范圍外，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

近年來，隨著“放管服”及改善營商環(huán)境等要求，許多城市監(jiān)管尺度進(jìn)一步放松，如2018年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境簡(jiǎn)化房屋交易流程的通知》（京建發(fā)〔2018〕182號(hào)），規(guī)定為進(jìn)一步提高房屋交易效率，優(yōu)化營商環(huán)境，取消房源核驗(yàn)和強(qiáng)制存量房資金監(jiān)管，為房屋交易當(dāng)事人提供房屋信息查詢和存量房資金托管服務(wù)。交易當(dāng)事人可根據(jù)需要自行選擇是否托管資金及托管方式。

雖然存量房交易資金監(jiān)管對(duì)保障交易安全、維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益具有重要作用且效果顯著，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政府強(qiáng)制性交易資金監(jiān)管與《民法總則》賦予交易自由的權(quán)利相違背，且與我國正在進(jìn)行的政府職能改革方向不相一致，只能通過擴(kuò)大宣傳，引導(dǎo)存量房交易雙方特別是買家認(rèn)識(shí)到交易資金監(jiān)管的重要性，說服賣方共同進(jìn)行交易資金監(jiān)管。

記者：根據(jù)一些過往案例，仍有一些消費(fèi)者遭遇到二手房資金托管的騙局，特別是有的賣家拿錢跑路，這種情況下，對(duì)于購房的消費(fèi)者如何拿回支出的資金？

柴強(qiáng)：對(duì)于因沒有選擇交易資金監(jiān)管而遭遇交易騙局，賣家或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)拿錢跑路的情況，購房者只能通過向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者司法訴訟等法律手段解決問題。但由于存量房交易金額大，對(duì)方騙取交易資金后往往會(huì)很快揮霍或轉(zhuǎn)移，而造成購房者難以追回?fù)p失。

因此，消費(fèi)者購房時(shí)，要注意防范風(fēng)險(xiǎn)：一定要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員。合同上一定要有“權(quán)威的第三方資金監(jiān)管”相關(guān)內(nèi)容。