房屋租賃合同無效的法律后果處理

袁穎麗

[內容摘要]房屋租賃合同是以房屋作為租賃標的物，存在一定的特殊性，故除法定無效事由外，房屋租賃合同糾紛還存在其他影響合同效力的情形，如因租賃標的物、租賃期限、租賃目的等引起合同無效。房屋租賃合同被認定無效時，雙方當事人應承擔締約過失責任，承租人負有返還房屋、支付房屋占有使用費的義務，同時，雙方當事人還應按過錯責任承擔相應的損失賠償責任。

[關鍵詞]租賃合同;無效;損失賠償

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）17-0031-04

作者簡介：袁穎麗（1990-），女，漢族，上海人，法律碩士，任職于上海市浦東新區人民法院，研究方向：法學。

合同無效是指當事人所簽訂的合同欠缺生效要件，導致合同自始不發生法律效力，但并不是不發生任何效力。無效的處理并不妨礙法律行為產生某些效力。合同無效后，因該合同取得動產或者不動產，因喪失其基礎，故應當返還。

房屋租賃合同無效時，出租人與承租人承擔的應是締約過失責任，系對另一方信賴利益損失的賠償，其目的是補償一方當事人因合同無效而遭受的損失，從而使損失方的利益恢復到合同簽訂前的狀態。信賴利益并不包括合同履行后可以獲得的利益即履行利益，如房屋空置損失、承租人的經營損失、員工遣散費等間接損失。這種賠償責任在性質上屬于締約上過失責任，應當各自承擔相應的責任，承租人應返還租賃房屋、支付房屋占有使用費，雙方當事人還應按過錯責任承擔相應的賠償責任。若承租人將房屋轉租他人，還應承擔清退次承租人的義務。

一、房屋占有使用費的處理

（一）支付房屋占有使用費的必要性

房屋租賃合同作為繼續性合同，當合同被認定無效時，承租人應向出租人返還租賃房屋，出租人可參照租金標準主張占有使用費，雙方不再繼續履行租賃合同。房屋占有使用費是承租人占有使用房屋期間所應支付的費用，系承租人對房屋占有使用之返還。承租人占有使用房屋會使得承租人獲得租賃房屋期間內房屋的使用價值，同時，導致房屋的價值存在一定的損耗和折舊;另一方面，也會導致出租人不能實際占有使用房屋。出租人將房屋對外出租，交付承租人使用，其目的并非是為了讓外界承擔使用房屋期間內的損耗，而是為了實現房屋的使用價值，從而獲得一定的金錢利益。因此，房屋占有使用費從其本質而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返還及其對房屋損耗與折舊的賠償。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”顯然，該條款意味著承租人基于占有房屋獲得了占有利益，當房屋租賃合同被認定無效后，承租人應就其獲得的占有利益以使用費的形式予以支付。另外，該條款還明確了房屋使用費的支付標準，即參照租金，此規定符合當事人簽約時對租賃房屋所支付的使用費對價的預期，且符合市場交易。

（二）房屋占有使用費的支付標準

法律規定，房屋租賃合同無效，出租人仍然可以參照租金標準要求承租人支付房屋占有使用費，但許多學者認為不妥，這種處理方式會導致無論合同是否有效，承租人均需按合同約定的標準支付租金/房屋使用費，并未體現有效與無效合同的區別，也沒有體現無效合同自始不發生法律效力的特性，不能產生租賃雙方簽訂合同之初所預期的法律后果。筆者認為，上述規定是“可以參考”，系從訴訟成本角度考慮，必要時，也可經由租賃合同當事人申請委托評估或者通過雙方友好協商、詢價等方式確定房屋占有使用費的標準。無效的房屋租賃合同法律后果的處理需要根據致使合同無效的情形、承租人與出租人的過錯責任等來認定房屋占有使用費的支付標準，并且考慮是否與承租人所實際取得的占有利益相符合。

但需要強調的是，房屋租賃合同因租賃標的物是違法建筑導致合同無效時，關于免租期內的租金/房屋使用費應如何處理。現在審判實務中，有不同的觀點。一是認為，合同無效，關于免租期的條款也應為無效，承租人應返還免租期內占有房屋所獲得利益，即出租人有權要求承租人支付免租期內的租金;另一種觀點認為，合同是因房屋的權屬導致無效，原約定免租期內的租金承租人也不應予以支付。法律規定已經肯定未取得合法建設審批的建筑或違法建筑的物權屬性，那么關于免租期的約定，也是房屋所有人對自身利益的讓渡，且實踐中，免租期內承租人也是裝修租賃房屋，并不實際經營，無法獲得經濟利益，因此，免租期的約定是租賃雙方的意思自治的體現，與效力性強制性法律規定無涉;另外，免租期和租金支付標準的約定均是在雙方簽訂合同之初即確立，在起初認為合同有效、實際履行的情況下來確定租金數額;一旦租賃合同被認定無效后，也是根據租金和免租金條款來計算相應的財產利益，租賃雙方可參照免租期約定來確定房屋占有使用的支付時間，此舉也符合雙方簽訂合同之初對支付對價與獲得租金收益的心理預期，因此，該觀點認為合同無效后應參照使用免租期條款。筆者支持后一種觀點，房屋租賃合同無效的處理應考慮導致合同無效的情形，因此，因租賃標的物系違法建筑而導致租賃合同無效的處理需要兼顧誠實信用原則與公平原則，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用費，會導致承租人的雙重損失，致使承租人超額承擔免租期內的費用，以及致使出租人因出租違法建筑之過錯行為而獲利，此舉顯然會導致利益失衡，有悖于公平原則，因此，筆者認為違法建筑導致租賃合同無效則不應支付免租期內的房屋占有使用費。同理，當房屋租賃合同無效時約定的租期已經屆滿，免租期內的占有使用費更不應給付。

二、損失賠償的處理

我國法對于損失賠償采金錢賠償主義，《中華人民共和國民法通則》第134條規定承擔民事責任的方式，其中包括了恢復原狀和賠償損失。我國合同法的規定，“合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

（二）擴建物的處理

房屋租賃合同被認定為無效時，雙方當事人對擴建房屋、對擴建費用沒有約定的、未辦理合法建設手續的擴建房屋應如何處理。

1.擴建物的權屬

擴建物即通過工程建筑實現增加房屋面積的目的，而改建房屋則屬于功能性、結構性的改變，亦可視為裝修的一種。如前文所述，裝飾裝修物一般適用添附制度，歸出租人所有。顯然，擴建物的歸屬一般也適用添附制度，承租人在租賃房屋上進行擴建，所形成的擴建物與房屋結合則與其成為整體而不可分離，在房屋租賃合同被認定無效后，從擴建物的使用價值和經濟價值考慮，應歸出租人所有。但若房屋租賃合同系因租賃標的物的違法性被認定合同無效，那么擴建在違法建筑上的擴建房屋也應認定為違法建筑，此時對于違法的擴建物應按違法建筑處理，可能會被行政機關予以拆除。當擴建物被拆除時，顯然也不涉及擴建物權屬的歸屬問題，僅僅發生擴建費用的損失承擔。

2.擴建物的損失賠償標準

通說認為，承租人經出租人同意擴建，未辦理合法建設手續的，擴建損失應按照過錯程度確定賠償責任。擴建損失可根據租賃房屋本身的合法性、雙方的報建義務、配合行為、擴建受益情況、擴建規模、風險控制等因素確定合理的責任比例。房屋租賃合同被認定無效，一方當事人因合同無效而遭受的房屋擴建費用的損失，是基于信賴利益的損失賠償。信賴利益是一方當事人由于信賴法律行為的有效性而遭受的損失，此處須使被害人處于如同他未曾聞知該行為時所會處的狀態。計算擴建損失應以造價費用為標準進行賠償，本質是一方當事人能夠取得多少賠償金的問題，對現實發生的損失進行金錢換算。在計算擴建物造價時，應考慮計算標準時點問題。一元說認為，以某種特定的時點作為標準時點;多元說認為，多樣的標準時點不應存在原則和例外的標準時點，這樣，我們很難說應以哪一種標準時點為原則，例外地使用其他的標準時點，因而多元說值得贊同@。實踐中，對于擴建物的造價費用的鑒定方法采“建安重置結合成新價”即現在建造被拆除房屋的價格。

（三）搬遷損失的處理

房屋租賃合同被認定為無效時，承租人負有返還房屋的義務。顯然，承租人搬離租賃房屋時，還涉及到承租人的搬遷損失。搬遷損失應按照承租人與出租人的過錯程度確定賠償責任。搬遷損失以承租人實際發生的費用為準。

對于房屋租賃合同期限屆滿，合同被認定無效時，發生的搬遷損失如何處理。如前文所述，租賃期屆滿，承租人負有返還租賃物的義務。在簽訂租賃合同之初，承租人即知曉合同期滿后必將搬離租賃房屋，租賃期屆滿后，承租人也沒有繼續使用房屋的法律或合同基礎，自然應搬離房屋，所產生的搬遷費用也在其預期內，不應列入損失范圍。

三、結語

由于房屋租賃合同的無效違背當事人的目的、有悖于私法自治，因而，除違反強制性規定或公序良俗外，應盡量減少無效的房屋租賃合同，對于某些無效的合同可以通過采取某種補救措施使合同有效，有利于合同當事人的權益、有利于租賃市場穩定。