不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路探討

趙秀容

我國(guó)傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)發(fā)展的需要，所以政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行改革完善。本文結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義作為切入點(diǎn)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，梳理不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，然后總結(jié)出不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體策略。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要功能就是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益，并且維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的流程安全。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在2015年3月正式全面執(zhí)行，其中將負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記流程、登記信息等進(jìn)行明確。該制度的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成極大影響。通過(guò)本文的分析希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供思路。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)間的聯(lián)系

只要當(dāng)房屋完成不動(dòng)產(chǎn)登記，就表明房屋不動(dòng)產(chǎn)自身所具備的固定性與不可移動(dòng)性特征，也表明歸屬權(quán)利的重要性。而且房屋不動(dòng)產(chǎn)還具有明顯的復(fù)雜性，尤其是產(chǎn)權(quán)關(guān)系糾紛問(wèn)題是時(shí)常發(fā)生的。針對(duì)房屋來(lái)看，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目標(biāo)就是有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，便于政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效控制，堅(jiān)持房住不炒的態(tài)度。所以不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有必然、直接的聯(lián)系。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理角度看，房?jī)r(jià)會(huì)受到市場(chǎng)供求的直接影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目標(biāo)不僅僅是為房地產(chǎn)稅打好基礎(chǔ)，還能夠發(fā)揮出多方面功能，尤其是可以有效解決房產(chǎn)當(dāng)中權(quán)屬糾紛問(wèn)題，便于降低社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。此外不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記后能夠加大增加二手房房屋資源，將房屋入住率進(jìn)行提升，降低目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中顯著的高空置率問(wèn)題。此外不動(dòng)產(chǎn)登記也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的秩序性發(fā)展，為政府執(zhí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供有效手段。

（二）不動(dòng)產(chǎn)制度落實(shí)重要意義

市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)成熟背景下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的極大影響。不動(dòng)產(chǎn)管理制度是完善不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政府配套措施，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記具有深入認(rèn)知，只有構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)信息登記管理平臺(tái)，才能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行共享，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)資源的高效配置，有利于為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度將不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的深入分析有利于政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，降低大面積不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。因此不動(dòng)產(chǎn)登記制度不管是對(duì)于市場(chǎng)還是國(guó)家都有極大的意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)方面看，民眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的關(guān)注熱點(diǎn)并不是在于制度的具體內(nèi)容，而是不動(dòng)產(chǎn)登記制度執(zhí)行后，會(huì)給房?jī)r(jià)造成何種影響。房?jī)r(jià)的影響因素多樣化，比如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況、人口、收入等等，但是對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的過(guò)程中，房產(chǎn)稅的高低將會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，所以對(duì)房?jī)r(jià)的影響至關(guān)重要。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是從制度建設(shè)方面完善不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，并不是單純的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。關(guān)鍵是為維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健性、秩序性發(fā)展，降低在不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。從短期看，不動(dòng)產(chǎn)登記為未來(lái)房產(chǎn)稅的征收營(yíng)造一定基礎(chǔ)，對(duì)于房?jī)r(jià)也會(huì)造成一定影響，但是并不會(huì)太大。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)二手房的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要功能就是將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，而且為政府提供又一宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的工具。此外不動(dòng)產(chǎn)登記制度的執(zhí)行有利于將相關(guān)部門(mén)的工作進(jìn)行統(tǒng)一，從而打造具有更多智能的一個(gè)信息化管理平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記審批、申請(qǐng)等流程的簡(jiǎn)化。當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中對(duì)于產(chǎn)權(quán)模糊的不動(dòng)產(chǎn)還沒(méi)有具體規(guī)定，所以多數(shù)購(gòu)房者在不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)運(yùn)營(yíng)前進(jìn)行觀望，還沒(méi)有形成大規(guī)模購(gòu)房熱潮。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于二手房市場(chǎng)形成一定影響，能夠通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)信息登記直接對(duì)二手房源進(jìn)行查看，不計(jì)增強(qiáng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管，也引發(fā)某些投資房地產(chǎn)的人進(jìn)行拋售，從而大大增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)量，從而有效降低二手房市場(chǎng)價(jià)格。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

短期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理造成一定影響，會(huì)使得多數(shù)購(gòu)房者進(jìn)行觀望。但是這種觀望態(tài)度并不會(huì)持續(xù)太久，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的徹底完成需要幾年時(shí)間，因此該項(xiàng)制度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不是特別強(qiáng)烈。從國(guó)家宏觀層面來(lái)看不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)的宏觀調(diào)控，而且充分的依托信息化技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行整合，有利于將房地產(chǎn)資源進(jìn)行高效配置，同時(shí)也為未來(lái)征收房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。總而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記制度盡管會(huì)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中造成巨大反響，但是并不會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈的波動(dòng)。該項(xiàng)制度的落實(shí)需要一定的時(shí)間進(jìn)行完善，有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的投資購(gòu)房行為，展現(xiàn)國(guó)家政府房住不炒的態(tài)度。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體策略

（一）構(gòu)建全國(guó)性不動(dòng)產(chǎn)信息共享平臺(tái)

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的約束下，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該積極的落實(shí)信息的有效共享，以此來(lái)避免房地產(chǎn)不良交易信息的出現(xiàn)。所以相關(guān)企業(yè)與部門(mén)在發(fā)展過(guò)程中需要結(jié)合信息化技術(shù)運(yùn)用大數(shù)據(jù)構(gòu)建房地產(chǎn)信息平臺(tái)，將房地產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一收集與管理，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信息登記與查詢(xún)平臺(tái)的完善，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資料與數(shù)據(jù)信息的整合，統(tǒng)一提升房地產(chǎn)信息的管理水平。此外房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)當(dāng)中牽涉到個(gè)人隱私問(wèn)題，對(duì)于個(gè)人隱私信息應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的保護(hù)，絕不允許出現(xiàn)信息泄露的情況，對(duì)于相關(guān)信息的查詢(xún)必須要設(shè)定相應(yīng)的權(quán)限，確保信息的安全。

（二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心的優(yōu)化

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，開(kāi)發(fā)商獲得土地所有權(quán)后才會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，不管是開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)都會(huì)圍繞著具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響下，開(kāi)發(fā)商需要將產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)放到購(gòu)房者消費(fèi)環(huán)節(jié)，以購(gòu)房者消費(fèi)需求作為基礎(chǔ)，落實(shí)客戶(hù)運(yùn)營(yíng)與客戶(hù)維護(hù)策略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中樹(shù)立獨(dú)特的形象與品牌，讓消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中感受到周?chē)h(huán)境的變化，在該運(yùn)營(yíng)模式下購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的將不再是單純的居住空間，而是創(chuàng)意與創(chuàng)造相結(jié)合的精神家園，為民眾生活質(zhì)量的提升奠定基礎(chǔ)。尤其是在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，一定要注重房屋產(chǎn)權(quán)的管理，嚴(yán)格杜絕購(gòu)房者在購(gòu)房后與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題，需要積極的配合不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)。嚴(yán)格遵循不動(dòng)產(chǎn)登記制度的要求，明確與購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)要求，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

（三）落實(shí)房屋登記與土地登記的統(tǒng)一

西方國(guó)家中多數(shù)將房屋登記與土地登記制度進(jìn)行統(tǒng)一，而且以土地登記作為核心落實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的有效管理。我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中也應(yīng)該借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情將不動(dòng)產(chǎn)登記功能進(jìn)行有效整合，運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)登記中心與土地管理中心的聯(lián)合合作，展開(kāi)土地資源與房屋權(quán)利的整合，相關(guān)信息作為銜接與配合的參考依據(jù)，確保登記信息的完整性，同時(shí)避免房屋與土地信息的重復(fù)登記。此外我國(guó)在國(guó)有土地資源登記環(huán)節(jié)中，必須要對(duì)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一，為全國(guó)房屋登記與土地登記信息共享，奠定基礎(chǔ)，。比如為實(shí)現(xiàn)房屋登記、土地登記工作的有效統(tǒng)一，某市實(shí)行“一扇窗”登記模式，將房屋登記與土地登記融合在一起，直接一個(gè)窗口就能夠完成兩項(xiàng)登記工作，大幅度提升登記工作效率。

（四）降低地方政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的干涉行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)轉(zhuǎn)移工作進(jìn)行摸底、審查，結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的合理執(zhí)行過(guò)程中仍然面對(duì)許多問(wèn)題。該制度的落實(shí)需要一定的時(shí)間進(jìn)行完善，此時(shí)各地政府倘若在工作環(huán)境當(dāng)中發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的問(wèn)題，應(yīng)該將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確;各級(jí)政府結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行優(yōu)化，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐漸優(yōu)化，我國(guó)需要將不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移問(wèn)題進(jìn)行改善，在各項(xiàng)問(wèn)題治理上可以借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用法律的協(xié)調(diào)配合，構(gòu)建起與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的法律條文。通過(guò)法律體系與規(guī)章制度的充分結(jié)合，保障不動(dòng)產(chǎn)所有者的權(quán)益。（作者單位：重慶市涪陵區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心）