公租房建設項目造價控制的方法研究

黃娜

【摘要】公租房是保障性住房中的一種，是在限定建設標準和租金水平的條件下，為符合國家相關規定條件的城鎮中低收入住房困難群體、新就業大學畢業生、機關企事業單位新就業的無房職工以及穩定就業的外來務工人員等提供住房保障。本文通過對公租房特征分析，闡述了公租房項目造價管理措施，從而對公租房項目造價進行有效管理與控制。

【關鍵詞】公租房;造價控制;措施

近年來，我國建筑行業隨著國家經濟水平的提升以前所未有的速度向前發展著，建筑行業是我國國民經濟發展的支柱性產業之一。其中公租房作為國家住房保障體系的重要組成部分，歸政府或公共機構所有，一般以低于市場價格向城市中低收入群體出租。因此，公租房項目建設應根據其各項特征，在盡量滿足住宅舒適性以及經濟適用性的條件下，充分考慮成本控制以及投資效率，在項目建設中實現全過程造價管理，才能做到有效控制。

1、工程造價內涵

工程造價控制主要指在工程造價允許范圍內，建設項目整體流程中，規劃、控制并監管建設資金，通過相關技術糾正并改進項目建設中存在的偏差與錯誤預估等，以此實現項目投資建設目標。在此基礎上，確保整個項目建設過程中，合理使用人力、物力與財力等資源，并保證工程竣工結算符合預算審定要求，同時提高項目最大化投資收益。工程造價控制包含前期可行性研究，還有招投標、投資決策、設計、施工及竣工等環節的造價控制。

2、工程造價的重要性

工程造價管理與控制是相關企業有效管理建筑工程項目投資的重要內容，只有科學地、合理地控制工程造價，才能夠獲得更加全面的項目投資效益以及社會效益。采用合理的造價管理及成本控制方式，才能夠科學地做出投資預算。因此，工程項目的造價管理與控制水平越高，越有利于降低建設成本，有利于使人力、物力、財力等資源利用效率達到最大化。

3、公租房的特征

3.1社會保障性

公租房制度是社會保障中極為重要的環節，更是住房保障的核心內容，體現了政府履行社會保障職能，通過宏觀政策調控來解決低收入群體的住房問題。我國的住房分配體系在商品化及社會化的進程中主要以市場機制調節，公租房只是社會保障中的一部分，用以彌補住房市場救濟缺口，對于低收入者提供幫助，體現了人道主義精神。低收入群體無法通過市場化渠道購買商品房，只有依靠公租房這種具有保障性質的住房才能解決根本問題。

3.2政府主導性

公租房政策是以政府為主導集中社會力量提供住房保障措施，公租房政策落實和推動的重要特征之一即為以政府為主體。公租房制度建立的主要目的，就是為了解決市場調節無法改善低收入群體在住房保障上面臨的難題。政府作為公租房政策的制定者與執行者，應充分考慮公租房建設的造價管理，研究從項目立項到竣工驗收各個階級的成本控制。

3.3公益性

公租房不僅可以解決低收入群體的住房保障問題，為低收入群體節約生活成本，還可以產生一定的社會效益。公益性主要體現為：解決低收入群體的住房保障問題可以提高城鎮居民整體居住水平，提升市容市貌，增強群眾的幸福感、獲得感、安全感。

3.4福利性

公租房是由政府主導，為低收入群體建設的具有保障性質的住房，所以在建設過程中追求的是社會效益而不是經濟效益，享受稅費減免、無償劃撥等優惠政策，建設成本較為低廉。在政府的調控下，租賃價格、物業管理維護價格等往往低于市場價格，這些都體現了公租房的福利性。

4、公租房建設項目造價控制方法

工程造價的管理與控制是一項貫穿于整個建設過程的工作，現階段，公租房項目實際施工中，工程造價控制方法主要包含以下幾個方面：

（1）總投資估算控制。其主要指項目建設建議書及可行性研究等環節的估算。項目及施工技術擴大性初步設計階段測算即為設計概算，投標階段則是投標報價，施工圖紙設計階段測算屬于施工圖預算，最終結算就是結算價。建設項目結算價要符合項目擴初設計獲得的總投資估算額度要求。

（2）工程量清單控制方法。工程造價包含分部分項、措施項目、其他項目、規費與稅金等部分費用。這些費用中，稅金與規費因是固定的無法控制，因此部分造價控制中，分部分項、措施項目及其他項目等費用是造價控制的重點。

（3）限額設計。其主要指確定總投資概算、建材與建設檔次后，根據以往經驗，限額設計項目施工圖紙、措施方案與設備材料方案，在此基礎上進行工程造價控制。其中，施工圖設計中要綜合考慮用鋼量與建設外部造型引起的投資變化。

（4）變更與簽證次數的減小。項目建設造價控制中，現場簽證及工程變更是非常重要的。項目建設單位報告不均衡情況下，通過現場簽證增加工程量與工程變更從源頭增加項目內容設計，以提高項目整體投資額度。因此，工程量清單制定過程中，要重視可能發生現場簽證及設計變更的地方，加強建設管理，盡量減小現場簽證及工程變更頻率。

（5）突破材料招標。公開招標是材料價格確定的有效途徑，現行招投標法中，明確提出項目評標時，不能修改商務標部分。但在公開招標競爭談判中其是能夠被修改的，充分體現了其應用優勢。

（6）多級審核。其要求在項目完成竣工后，建設單位要提供三份結算資料，并交由代建、監理與審計等單位造價工程師同時進行“背對背”審核，提供審核意見。甲方負責匯總分析三方審核意見，找出不同并分析其出現的原因，在此基礎上確定項目最終結算價格。

結語：

綜上所述，公租房項目建設中，加強工程造價控制力度，節省成本，創造更多的經濟與社會效益，確保政府部門充分發揮有限資金的作用。項目管理為全鏈條管理體系，各個環節人員均要重視工程造價控制，為公租房項目健康發展提供推動力。

參考文獻：

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[3]馮娜娜.公租房全壽命周期的成本控制探討[J].江西建材，2016（01）.

作者簡介：

黃娜，女 ，1982年10 月出生，湖南株洲人，主要從事：工程造價。