探究商業地產企業項目成本的管理及其控制

張騫

摘 要：在全球化經濟背景下，我國的地產行業發展也迎來了新的變化，目前自持商業較為流行，商業地產的發展模式以及數量比起之前有了很大程度的優化以及提升。商業地產行業在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設以及后期的經營管理，實現針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現招商等工作的有序進行，是目前商業地產公司需要注意的方面。本文對商業地產企業項目成本管控方面的現狀以及問題進行討論并提出了優化措施，希望能夠為商業地產公司的可持續發展提供動力。

關鍵詞：商業地產? 成本控制? 管理? 優化

在目前的發展中，商業地產在建設完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業的長遠發展，相關人員應當針對商業地產企業投資回報周期長且盈利方式獨特的特點，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權投資等方式拓展自身的收益，并強化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1 商業地產企業項目成本概述

商業地產在我國房地產行業發展時間較短，但是目前整體發展活力較大，并且能夠對經濟發展起到有效的推動作用。但是在對商業地產進行拓展時，由于商業地產整體行業項目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當中，會存在土地成本費用以及前期費用等。且對于小型的商業地產，其前期的宣傳費用也相對較高，使得企業利潤較小，影響了企業的盈利情況。因此商業地產企業項目應當做好成本控制工作，對整體的成本費用支出影響因素進行分析，節約成本支出，做好成本控制工作。

2 商業地產企業項目成本管理中存在的問題

2.1 商業地產項目前期整體開發周期較長

商業地產項目的整體開發周期及時間跨度較長，尤其是在項目的土地論證取得以及商業地產的設計上，需要根據當地的建設情況，請行業內部專家以及設計師等進行實地考察，并經過多次推敲之后才能夠確定最終的建設模型。而在整體建設以及設計論證階段中，缺乏足夠成熟的經驗進行支撐，因此有可能會出現整體周期設計較長的情況。而在初期設計完成之后，在整體的施工中，由于施工情況較為復雜，且有可能在施工中面臨當地政策等方面的影響，在建設中會進行不斷調整，這也使得施工周期不斷拉長，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商業地產項目開發中，管理人員以及工作人員安排有可能會進行不斷調整，這方面人力資源的挑戰也會使得商業地產項目開發企業增加用工成本。而且目前商業地產項目過于火爆，使得市場競爭相對激烈，有可能會出現不顧成本而盲目擴大規模的情況，這有可能會使得商業地產項目在后期難以進行招商或者出租，浪費企業成本。

2.2 商業地產宣傳成本過高

隨著目前商業地產的火爆，商家在選擇商業地產位置以及類型時具有更高的可選擇性，因此商業地產項目企業需要加強自身的宣傳力度，吸引商家進行入駐，才可以在后期實現更好的盈利，同時提高商業地產的整體升值可能性。因此為了能夠更多的吸引商家，同時保證所處商業地段的繁華程度，商業地產項目需要加強宣傳，但是目前很多廣告宣傳方式效率較低，如果沒有形成足夠的品牌效應，就會導致宣傳成本與最終后期的收益不成比例，浪費企業的整體資本投入，而且目前的商業地產營銷手段較為落后，也會降低商業地產項目尋求客戶的效率，從而增加整體的項目成本。

2.3 商業地產項目成本控制體系問題

商業地產項目由于發展時間較短，因此在整體的成本控制體系方面并不完善，更多地參照原有的居民住宅等項目成本控制方式。首先，現階段商業地產內部組織形式上缺乏一定的嚴密性，在經濟效益控制方面，僅僅將項目成本由財務部門進行管理，財務部門與商業地產項目的其他部門缺乏有效的溝通，很難將商業地產前期施工到后期整體的招商以及股權投資等方面的成本進行分析并進行有效的成本控制，無法對整體的商業地產展開工作進行有效約束。其次，在成本控制的著重點方面，目前商業地產企業對工程造價成本較為重視，而對后期的一系列投資等財務成本投入較為忽視，導致商業地產行業的實際盈利情況有可能與財務管理情況出入較大。

3 加強商業地產項目企業成本的管理以及控制的措施

3.1 加強合同內容約束，控制好整體造價

為了有效降低由于整體投入周期過長帶來的成本壓力，商業地產項目企業需要對合同方面的內容進行強化管理，加強整體合同的約束能力。在前期的項目設計階段，商業地產項目企業應當對設計過程加強有效監督，對整體設計人員的設計意識以及設計能力進行專門培養，做好資金的控制工作，而且對于部分項目施工設計圖紙應當在規定的周期內完成，防止由于設計周期過長而帶來的成本浪費以及對后續施工的影響。在設計過程中，商業地產項目的設計合同簽訂方面應當做好內容的規劃，在保證商業地產項目既定戰略目標實現的基礎上，針對整體的原材料使用以及投入的人工，還有施工成本等進行充分考慮，做好設計的協調性工作，避免由于整體造價過高帶來的施工困難，并對整體的開發項目做好及時地監督調整，在滿足設計要求的情況下，盡量降低造價成本，以便達到節約費用的目的。

在后續的施工過程中，商業地產項目企業應當對設計以及施工之間的聯系進行充分重視，根據設計情況做好施工周期的規劃工作，并對施工中的不同部門以及人員的權利和責任進行明確，同時加強財務部門對于整體施工動態的了解情況，將財務工作以及整體的施工階段相融合。比如可以派遣專門的財務工作人員進駐施工部門，并通過實地考察等方式對施工情況以及施工中的項目成本進行了解;通過信息化的管理手段，將有關施工數據上傳，幫助財務工作人員對施工情況進行及時地監督;對成本變動與最初的預算結果進行比對，實現動態的調整，既保證施工的有效進行，也能夠對施工中出現的不規范操作等進行及時調整，防止由于人員推卸責任而發生的施工周期延誤問題，提升施工效率。

3.2 優化商業地產營銷方式，綜合提升項目收益

商業地產的整體營銷方面需要對營銷方式進行改善，同時也需要加強人才隊伍建設，探索新的營銷方法，提高整體的項目收益，以較低的成本做好宣傳工作，降低商業地產項目的宣傳成本。

在當前形勢下，商業地產項目企業工作人員可以通過目前的網上以及線下等宣傳方式結合的方法，進行自身商業地產項目的宣傳工作。比如，商業地產項目的工作人員可以通過目前網絡營銷體系設計好專門的營銷網頁，并幫助客戶在網絡上進行瀏覽，了解整體商業地產項目的信息，將商業地產項目的特色以及優勢進行著重推廣，提高商業地產項目對于潛在客戶的吸引能力，提升轉化率。此外，對于商業地產項目的工作人員，整體隊伍建設方面，管理層也需要加強重視，由于商業地產是近些年來新興的產業，因此在商業地產項目的開發以及推廣還有后續的管理方面，員工整體素質較低，缺乏優質人才形成帶頭作用，無法對商業地產項目做好有效地推廣以及管理工作。因此，商業地產項目的人才隊伍建設方面應當加強力度，既提升銷售端員工的整體素質，促進產品性能提升，同時也需要對商業地產的管理型人才進行重視，加強培訓以及引進工作，通過優化隊伍建設，降低整體的商業地產管理以及維護成本，并提高商業地產的盈利。

3.3 完善商業地產項目成本控制體系

商業地產項目成本管理體系的完善，首先需要商業地產企業對商業地產的管理模式進行重新認知，了解商業地產成本控制的特殊性，改變以往的管理方式，從較為科學的方面加強對于商業地產項目的成本控制以及管理。比如，在企業內部可以通過專門的培訓工作，將商業地產成本控制以及后期管理經營的特殊性，在公司內部進行全面推廣，從商業地產項目的長遠發展以及長期盈利方面對商業地產的成本控制進行解讀，幫助員工了解商業地產項目成本控制中不同因素之間的聯系，并在此基礎上完善商業地產項目成本控制體系。

其次，在成本控制體系建設中，應當特別注重對于資金的管理，加強財務部門對于整體商業地產項目資金的控制能力，由于商業地產項目的資金運作較為復雜，因此需要商業地產項目企業提升財務部門的整體工作質量，由之前的核算型會計為主轉為管理會計為主，通過對財務部門整體工作人員技能的培訓，提高整體會計工作質量，從戰略性的角度維護好商業地產項目的整體資金使用，做好投資的規劃工作，以便降低由于規劃風險等帶來的成本損失。此過程中財務部門可以通過引入大數據以及云計算的方式，對商業地產項目的整體規劃中可能存在的風險進行及時了解，做好資金的調配工作，注重財務成本的節約。另外在成本控制體系的建設中，為了降低盲目性帶來的成本損失，商業地產項目企業還應當建立起專門的監督部門，做好風控方面的管理工作，避免由于盲目投資而導致的盈利空間降低的問題。對開發以及經營過程之間的有機聯系進行重視，做好開發工作以及經營工作的銜接，保證商業地產項目企業現金流的穩定，防止由于急于吸納資金而盲目將商業地產項目進行銷售或者租賃的情況。此外在商業地產項目成本控制體系的建設中，還應當做好整體商業地產項目竣工之后的規劃，通過多種形式對商業地產項目進行綜合利用，如采取租賃銷售以及股權投資等多種形式綜合運用的方法，提高商業地產項目的盈利，保證商業地產項目的保值增值，實現前期投入與后期收入的整體成本收支協調。

4 結語

商業地產項目的成本管理以及控制，不僅需要從前期就加強重視，對設計以及施工方面加強管理，同時對于整體項目周期中的資金等也需要做好專門的維護工作，防止由于資金不穩定而帶來的影響，實現商業地產項目預期的收益，同時對商業地產項目的整體盈利方法也應當進行探索，提高商業地產項目的競爭能力。

參考文獻

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