無處分權人處分他人財產民事與行政救濟方式

關鍵詞 合同無效 民事訴訟 行政訴訟

作者簡介：邢瑋，北京市華泰律師事務所大連分所，律師三級，研究方向：合同、行政。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.273

一、案情簡介

夫（乙）婦（甲）二人與婚生子三人因動遷取得家庭共同共有房屋一棟，該房屋始終由甲及兒子二人居住，乙常年不在家居住，最近有法院通知甲，房屋所有權人（丁）起訴，案件已經進入執行程序，要求甲交付房屋，因為房屋始終是甲和兒子居住，也沒有出賣房屋，甲不同意交付，因此咨詢律師尋求解決辦法。律師接受委托后，到房產部門調取了案涉房屋的檔案材料，發現該房屋已經發生兩次產權過戶，現產權人為丁，同時發現丁在取得產權之前，甲的丈夫乙提供了偽造的“離婚證”“離婚協議書”及“身份證”，辦理了第一次過戶手續，將房屋出賣給丙。經過代理律師的多次論證確定了本案的訴訟方案，第一步直接以兩次房屋產權過戶的基礎法律關系《房屋買賣合同》無效為由向法院提起民事訴訟，然后根據民事判決結果再提起行政訴訟撤銷產權登記及抵押登記，訴訟方案確定后，代理人向法院遞交了民事起訴材料，在法庭庭審過程中案件的真相浮出水面，原來，乙為了償還案外人的欠款，在未征得甲同意的情況下，偽造“離婚證”“離婚協議”“身份證”將案涉房屋抵押貸款十五萬元，2009年10月乙為取得更多貸款與丙惡意串通，簽訂虛假《房地產買賣合同》，使用偽造的“離婚證”“離婚協議書”“身份證”于2009年11月將該房屋過戶到丙名下（丙沒有實際支付房屋對價），2009年12月丙以該房屋抵押貸款30萬（貸款由乙使用），由于乙、丙無法歸還到期貸款，2010年4月乙授意丙與丁簽訂《房地產買賣合同》，將該房屋以35萬價格（該房屋經鑒定當時市場價格45萬）轉賣給丁（丁沒有實地查看房屋），并約定房屋暫時不予交付，兩年內由丙每月向丁支付租金，丁取得房屋產權后將房屋抵押至公積金中心貸款，由于丙欠付應該支付給丁的租金，丁將丙起訴至法院要求丙交付房屋，經法院主持調解，丙同意交付房屋與丁達成調解，丁依據法院《調解書》向法院申請執行，由此，甲才得知房屋已經被出賣。案件問題的提出：（1）乙、丙之間買賣合同的效力;（2）丙、丁之間買賣合同的效力;（3）房屋登記行政行為與房屋抵押登記行政行為的合法性。

二、無處分權合同的構成要件

無權處分合同，是指無法律上處分他人財產權利處分他人所有的財產，與相對人訂立轉讓財產的合同。無權處分的構成要件包括：第一，處分權人不具有法律上處分他人財產的權利，處分權是所有權四項權能的核心權能，是所有權人最基本的權利，處分權人必須與所處分的財產具有某種法律上的聯系;第二，處分權人實施了處分行為，處分行為必須是使財產權發生了變動，沒有發生權利變動的負擔行為不屬于無權處分;第三，處分權人以自己的名義實施無權處分行為，如果以他人名義實施的處分行為屬于代理;無權處分合同主要包括以下情形：出賣、出租他人之物、擅自處分共有物，抵押、贈與、質押他人所有物等，本文案例包括擅自處分共有物（乙與丙之間的處分行為）與出賣他人之物（丙與丁之間的處分行為）兩種情形。

三、無處分權合同法律規定的歷史沿革

在1999年3月15日《合同法》頒布之前，民事立法并未對無權處分行為的效力做出明確規定，我國最開始規范無處分權行為效力的是1951年《關于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復》、1979《關于貫徹執行民事政策法律的意見》、1984《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》，這三部司法解釋規定無處分權人處分他人財產的關系無效;1986年《民法通則》關于無效民事行為的情形中并沒有關于無處分權行為效力的規定;1988年1月26日通過的貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第八十九條規定在共同共有關系存續期間，部分共有人未經其他共有權人同意，私自處分共有財產的，一般認定無效;1999年3月15日頒布的《合同法》第五十一條對無處分權人處分他人財產行為的效力規定為效力待定合同，如果無處分權人訂立合同后取得處分權包括取得財產所有權或事后得到權利人追認，該合同仍為有效合同，如果不予追認，無權處分人因其不能履行合同而應承擔違約責任。對此有兩種理解，一種認為債權合同效力待定。另一種認為，處分物權行為效力待定，由于當時物權法并沒有頒布，司法實踐對債權行為與物權行為并沒有明確的區分。2007年10月1日起施行的《物權法》第十五條規定不動產物權的合同，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。該條規定確立了原因行為和物權變動的區分原則，強調合同等原因行為的效力應受合同法的規范，物權變動則受物權法的約束，原因行為的效力與物權變動要件互相獨立;2012年7月1日起施行《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定當事人一方以出賣人在締約時無處分權為由主張合同無效，人民法院不予支持。此條規定是以負擔行為與處分行為的區分為前提，此條文中“當事人一方”的表述僅指買賣合同一方，而不包括真正權利人，認定有效僅指負擔行為有效，非合同雙方權利人主張無效的，必然主張的是處分行為無效，不應該適用本條，而應該適用《合同法》第五十一條、一百三十二條之規定，屬于效力待定合同，隨著我國法律制度的不斷發展和健全，無處分權行為效力的規定將更加合理完善。

四、本文案例訴訟方式

（一）民事訴訟部分

本案法院審理后認為，2009年10月24日兩被告（乙、丙）之間簽訂的案涉房地產買賣合同，系惡意串通損害他人利益，屬于無效合同，房屋所有權仍屬于原所有權人（乙），第二被告（丙）明知自己無權處分案涉房屋的情況下，將房屋以不合理的低價轉賣第三人（丁），雖然（丁）已經辦理了案涉房屋所有權登記，但因其不屬于善意第三人，不能取得案涉房產所有權，據此，法院判決確認乙與丙之間的《房屋買賣合同》無效;丙與丁之間的《房屋買賣合同》無效;一審判決后丁不服一審判決提起上訴，中級法院經審理后做出維持原判、駁回上訴的終審判決。

民事判決生效后，丙、丁之間交付房屋《民事調解書》的執行法院啟動再審程序，撤銷《民事調解書》對丙、丁之間的《案件》進行再審，判決駁回丁的交付房屋的訴訟請求，至此本案民事訴訟程序結束。

（二）行政訴訟部分

《房屋買賣合同》被確認無效的判決生效后，代理律師以房屋登記行政行為證據不足為由，向法院提起撤銷房屋產權登記行政行為的行政訴訟，一審法院審理后認為（丁）辦理房屋所有權登記后，將房屋設定抵押，抵押權人為公積金管理中心，由于抵押權人的權利登記是以房屋所有權證為基礎，只有先行撤銷抵押權人享有的他項權利，才能撤銷房屋所有權證，公積金管理中心抵押權善意取得，在該抵押權消滅前，他項權利登記不得撤銷，（丁）房屋所有權也因此不得撤銷，判決駁回原告（甲）的訴訟請求。

甲不服一審判決依法提起上訴，二審法院審理認為業已生效的民事判決已經確認作為被訴房屋轉移登記行為基礎的買賣合同無效，先后對丙、丁做出的房屋轉移登記行為的事實基礎已不存在，故被訴房屋登記行為主要證據不足，判決撤銷一審判決;撤銷房屋登記機關對丙作出的房屋轉移登記行政行為、撤銷房屋登記機關對丁做出的房屋轉移登記行政行為。

房屋登記行政行為撤銷使得案涉房屋恢復了原始所有權的狀態，案涉房屋上設立的抵押權使甲無法對房屋行使完全的所有權，代理律師以案涉房屋產權證被撤銷，抵押登記行政行為主要證據不足為由，向人民法院提起撤銷抵押登記行政行為的行政訴訟，該案庭審過程中公積金中心提交了其起訴丁要求償還貸款并對案涉房屋具有優先受償權的勝訴《民事判決書》，稱案涉房屋已經被生效法律文書認定具有優先受償權，以此來對抗撤銷抵押登記行政行為的訴訟請求，一審法院審理后認為，被訴抵押登記行為在職權、適用法律及程序方面基本沒有問題，但是主要證據不足。《房屋登記辦法》第四十三條規定了申請抵押權登記應當提交必要材料，本案中，被告在作出抵押登記前，收集了以上材料，但在抵押登記作出后，抵押登記行政行為所依據的《房屋所有權證書》被人民法院判決撤銷。所有權證書一經撤銷便自始無效，相當于被訴行政行為的證據中沒有房屋所有權證書。所有權證書的撤銷，使被訴抵押登記行為主要證據不足，依法應當撤銷。被告的相關答辯意見和第三人公積金管理中心述稱的相關意見，與法相悖，不予采納。依照《行政訴訟法》之規定，判決撤銷房產管理中心對案涉房屋做出的抵押登記行為。

公積金管理中心不服向中級法院提出上訴，二審法院審理后認為當事人以作為房屋登記行為基礎的民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，原審法院對與案涉房屋相關抵押的民事爭議未予查清，故原審判決存在事實認定不清，證據不足，裁定撤銷一審行政判決，將本案發回一審法院重新審理。

案件發回重審后，代理律師針對二審法院發回重審的理由，提交了本案原告是基于抵押登記所依據的丁的房產證已經行政判決撤銷的事實提起的行政訴訟，房產證撤銷自始無效，房屋抵押登記行政行為因缺少房屋產權證書應該予以撤銷，本案原告不是以基礎民事法律關系無效或可撤銷為由對房屋抵押登記行為提起訴訟，也不主張丁與住房公積金管理中心抵押基礎法律關系無效或可撤銷，因此本案不適用《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題規定》第八條規定的代理意見，此后經過各方面多次的溝通協調，最終丁主動向公積金中心繳納了所欠貸款，公積金中心向抵押登記機關申請注銷抵押登記，甲因為已經實現了訴訟目的，向法院遞交了撤訴申請。至此本案從第一次提起民事訴訟至最后一次行政訴訟歷時近六年，終于完美結案。

五、結語

無處分權合同的效力問題，隨著法律制度的不斷完善和細化已經比較明確，就本案而言，當事人要想追回已經被兩次轉移產權的房屋，首先要解決基礎法律關系即《房屋買賣合同》的效力問題，在基礎法律關系被確認無效后，行政訴訟撤銷房屋產權登記以及抵押登記才能順利實現，值得注意的是撤銷抵押登記行政行為的行政訴訟，二審法院以當事人以作為房屋登記行為基礎民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議的觀點，沒有事實及法律依據，因為本次撤銷抵押權行政訴訟的原告（甲）是以抵押登記行政行為證據不足為由起訴，抵押登記行政行為因缺少丁的房屋所有權證書（案涉房屋產權兩次轉移登記的撤銷）而違法，抵押登記行政行為主要證據不足，應予撤銷，抵押登記撤銷后給抵押權人造成的損失，應該依據行政訴訟法的規定予以處理，以保護善意抵押權人的角度，裁量抵押行政行為的合法性沒有法律依據。