剖析老舊小區外墻改造施工難點及對策

衛燕斌

摘 要 我國城鎮中老舊小區數量眾多，由于樓體、管線、配套、管理等原因，老舊小區已無法給業主提供居住幸福感，改造升級正加快實施。本文通過對西安市某老舊小區在外墻改造施工中遇到技術難點進行剖析，對解決方案進行總結，以期能為本地區老舊小區外墻改造中的類似問題提供借鑒。

關鍵詞 老舊小區;外墻;改造

1概述

老舊小區改造是指對建設年代久遠的小區進行功能、設施的升級或翻新施工。外墻改造在所有改造內容中無疑是工程量占比大、施工難度大、技術要求高的分項。本文以西安市某老舊小區為例，對老舊小區外墻改造施工的過程進行總結，施工中難點進行剖析并提出相應對策。

2老舊小區外墻現狀及改造要求

本次改造施工的小區共有16棟6～7層住宅，竣工時間為1998年。外墻現狀如下：

2.1 外墻結構現狀

建筑為磚混結構的多層建筑，外墻結構為實心或多孔磚，面層為外墻涂料。存在不同程度的粉化、開裂、脫皮和空鼓。

①小區外窗多為單層鋁合金推拉或平開窗，少數為業主近年更換的塑鋼或鋁合金雙層窗。窗戶形式、顏色、大小均不同，部分窗戶存在變形開啟困難。②窗外普遍裝有金屬防盜網，部分防盜網凸出外墻超過60cm，有少數業主通過在外墻固定支架等方式將窗戶伸出外墻擴大戶內空間。③空調外機沒有統一的位置，空調洞位置不合理，廢棄空調洞和支架等影響墻面美觀，對墻面造成破損存在滲水隱患。④墻面管線凌亂。隨外墻架設有落水管、燃氣管道、通訊線纜及部分難以區分的強弱電線纜。除落水管和燃氣管道較系統規范以外，其余管線均無規律可循，凌亂分布在外墻各處。

本次改造內容為拆除防盜網、增加保溫、外墻涂料裝飾、歸整空調機位、增加空調百葉。

3老舊小區外墻改造施工難點及對策

3.1 施工機械的選擇

本工程擬采用施工吊籃主要施工機械，曲臂車為輔助的機械措施方案。由于外墻存在各種原因無法拆除的防護網和空調，局部屋面條件限制無法架設吊籃支腿等，部分墻面無法采用施工吊籃作業。本工程施工時采用施工吊籃和曲臂車相配合的方式進行外墻面作業。

3.2 基層墻面狀況判定及處理

本次改造施工和新建項目施工不同的是增加了三道工序和一項現場試驗，基層處理、墻面固化、墻面防水和拉拔試驗。

（1）基層處理。原墻面為砂漿粉刷加外墻膩子涂刷外墻漆，由于時間久遠，局部存在粉化、開裂、脫皮和空鼓，墻面掛件拆除后的孔洞。本次墻面施工第一道工序為原墻面全面檢查。將粉刷層空鼓和開裂嚴重墻面進行鑿除，重新砂漿修補和粉刷;膩子涂料脫皮和粉化墻面只鏟除表面層，涂刷界面劑后用彈性膩子修補平整。

（2）墻面固化。對基層處理并驗收合格的墻面涂刷墻面固化劑。利用固化劑優異的滲透性，充分浸潤墻體基層材料表面，通過膠聯使基層密實，提高界面附著力，提高灰漿或膩子和墻體表面的粘接強度，防止空鼓。

（3）墻面防水處理。由于工藝和時間原因，原墻面普遍存在開裂紋。針對開裂程度不同，制定差異化的處理方式。如第一條所述，將可能造成粉刷層脫落的裂縫處鑿除砂漿粉刷層，界面劑處理后重新粉刷。大量的表層收縮裂縫順裂縫走向刷10cm寬JS（2型）防水涂料處理。

（4）原墻面拉拔試驗。新建項目外墻保溫拉拔試驗是在保溫板粘貼后黏結砂漿和抗裂砂漿漿達到養護齡期后按照規范對保溫系統進行現場拉拔試驗。本工程將要粘貼保溫的墻面是已經使用約20年砂漿抹灰和涂料面層，經過基層處理和墻面固化能否到達保溫基層要求，在保溫施做前必須明確判別。經與設計及實驗室論證后決定參照《抹灰砂漿技術規程》JGJ/T220-20112011對經基層處理和固化的墻面進行拉拔試驗[1]。

3.3 邊洞口處理

本文所指的邊洞口主要是指除建筑本身所留門窗洞口外，附著在外墻上無法移除的各種強弱電箱、消防箱、信報箱，還有未拆除的空調造成保溫板不連續，無法按規范工序收口。此處保溫邊口如果處理不當，必將成為漏水隱患。本工程針對不同附著物制定保溫板收口專項方案。

（1）各種強弱電箱、消防箱、信報箱的留口處理。因為這幾種箱體體積偏小，如果采用小塊保溫板拼接會存在拼縫密集、保溫板平整度差、墻體后期易開裂等問題，所以，保溫板粘貼前提前排版，將小型箱體盡量使用一塊整板包裹;箱體周邊的保溫板應環形涂抹不少50mm寬的黏接劑;將保溫板與箱體的接縫控制在5mm以內，最后使用中性硅酮耐候密封膠封閉接縫。

（2）未拆除的空調處的保溫板留口收邊處理。本工程外墻改造施工完成厚度約為8cm，如果將保溫板連續粘貼將造成空調室外機距墻面間距過小，所以對于因各種原因未能拆除的空調室外機部位的保溫板必須斷開，這就使得外墻保溫板的整體性遭到破壞，在空調位置形成邊口，加之空調位置空間限制和支架影響，工人操作受到限制，很容易形成質量隱患。經多次論證并請技術工人現場試做后確定節點施工方案，即減少保溫板拼縫;保溫留洞大小以空調背墻可抹灰操作為宜（洞口邊緣距空調約15cm）;聚合物抹面砂漿和玻纖網格布連續施做;洞口上沿做鷹嘴;洞口下沿內外按0.5cm高差坡向外側;洞口陰角用中性硅酮耐候密封膠封閉。

3.4 墻面天然氣管道處理

本小區天然氣是近年改造加裝的，所有管道沿外墻敷設，現狀為單元立管距墻面約10cm。按照設計，墻體改造施做厚度約為9cm，改造后的墻面與天然氣管道間距過小，造成天然氣檢修困難并存在安全隱患，改造施工無法通過天然氣公司許可。本次施工最終確定的變更設計方案是，將天然氣單元立管部位的保溫板厚度變更為3cm厚EPS板，寬度方向為伸出立管外皮15cm。這樣施工后的外墻在天然氣單元立管部位形成深4cm、寬35cm的豎向凹槽，不僅滿足天然氣使用環境，經外墻質感涂料分色分格后更增強了外墻的立面視覺效果。

4結束語

老舊小區由于設計、管理、產權、年代久遠等原因，各小區狀況均存在不同。影響正常改造施工的問題不斷涌現，施工中必須充分立足現場現狀。本文所述即是作者立足現場，從改造現狀實際出發，通過工程實踐總結的外墻改造中的技術難點和解決方案，希望對相關工程有所借鑒。

參考文獻

[1] 催海莉.城市老舊小區改造分析城市規劃[J].寧波職業技術學院學報，2017（12）：242.