關于城市土地及房產經濟相關問題的分析

劉曉霞

河南省遂平縣自然資源局 河南 遂平 463100

引言

2008年金融危機后，投資者信心下降，政府實行量化寬松政策，大量投資進入房地產行業。由于房價上漲勢頭過猛，“天價房價”的產生使得房價成為人們熱議的話題。而地價作為房價成本重要的組成部分，土地市場作為政府一級壟斷市場，房價與地價的關系也成為學術討論的話題。本文就針對城市土地與房地產經濟相關問題進行分析。

1 土地價格與房產價格的關系

1.1 從玉米法律悖論角度看土地價格與房產價格 玉米法律悖論指的是在1800年時，英國制定法律谷物進口進行了限制，由此來抬高了玉米的價格。進而刺激了國家對玉米土地的需求，導致了土地價格上漲的結果的事件。所以筆者從玉米法律悖論的角度出發得出土地價格與房產價格波動與供需關系有著很大的聯系。土地上可以種植玉米，而在該土地上種植出的玉米的價格升高時，會給予土地價格一定的拉動力，使得土地價格上升。從玉米法律悖論角度進行類比，房產的價格會決定土地價格，當房產價格升高時，土地價格也會隨之升高。

1.2 從房價構成角度看土地價格與房產價格 房價的構成主要是由地價、建設成本、稅費、費用以及利潤這五個方面構成。其中地價主要是指土地出讓金，也就是開發商在獲取土地的使用權時需要支付土地有償使用費用。另外，地價在房價成本構成中所占的比例達到有30%。且在不同的城市中每個地區的房價與地價都是不一樣的。通常情況下土地價格與房產價格的關系是成正比的。如若該城市地段的地價高，那么其房價也會隨之增高，反之若該地段地價低，那么其房價也會隨之降低。

1.3 從供需角度看土地價格與房產價格 從經濟角度出發，土地價格和房產價格與市場供求關系是一致的，都是相互聯系、相互制約的關系。當商品供不應求時其價格會變高，反之，當商品供大于求時價格則會降低。摒除受國家宏觀調控土地價格和房產價格的影響，土地價格與房產價格更容易受到供需關系的影響[1]。且伴隨著土地制度的改革，我國對土地價格與房產價格的調整也發生了一些變化。所以市場供需關系是否平衡對房價與土地價格的影響顯得極為重要。換句話說，若房產價格連續不斷的增長，土地價格也會隨之增長。

2 土地制度對房產經濟的影響

2.1 土地儲備制度對房地產經濟的影響

2.1.1 土地儲備制度的含義與運作 所謂土地儲備制度是指國家頒布的《土地儲備管理方法》。它是以“完善土地儲存制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力”為目的的制度。然而在目前我國的土地儲存制度并不完善。根據目前的房產經濟運行狀況來看，很多開發商以盈利為主對土地進行大量儲存，這無疑破壞了土地儲存的平衡發展。在這種情況下，土地儲存制度容易隨著時間的推移而被人們逐漸忽略與淡忘，十分影響土地市場的正常運行。另外，從土地收購方面上來說，土地在收購中得到的補償價格往往較低，常達不到預想的滿意效果實屬弊端，不僅阻礙了我國地產經濟的發展，還容易導致土地市場出現不公開透明、不公正的現象發生。

2.1.2 土地儲備制度提高政府對房地產市場宏觀調控能力 土地儲存制度的實行可使政府壟斷土地一級市場，同時淘汰掉綜合實力較弱的房地產企業。并且開發商通過讓土地出租或者征收土地、收購土地等形式來控制土地的供應量，可從根本上改變房地產開發的供地方法與渠道，凸現了政府對房地產市場宏觀調控的作用。當市場出現問題時，可通過宏觀調控來實現房地產市場的資源配置，使土地資源得到全面有效的利用，進一步促進房產經濟的平穩發展。

2.1.3 土地儲備制度利于規范房地產市場 土地儲存制度的實行有利于規范房地產的市場秩序。在未實施土地儲存制度之前，房地產市場時常出現圈地、炒地以及土地投機等現象，皆是由市場秩序混亂與不規范所導致，所以政府部門實行了土地儲備制度。實行土地儲備制度可幫助房地產市場規范市場秩序，為房地產企業創造公平競爭的環境，減少在市場中出現“尋租”行為，杜絕腐敗現象發生。

2.1.4 土地儲備制度引發房地產開發企業重新洗牌 土地儲備制度有利于引發房地產企業重新整頓與淘汰綜合實力弱的房地產開發企業。目前我國一級資產與二級資產的房地產開發企業比例較少，大多數為三級或四級的剛剛成立的暫定級企業。這些企業自有資金少且實力較弱，整體綜合水平不高，難以促進房地產市場經濟的發展[2]。而土地儲備制度則能很好的幫助房地產開發企業淘汰掉資質差、綜合實力弱的企業，留下自有資金多且實力強的企業，幫助房地產開發企業重新洗牌，促進經濟的發展。

2.2 土地供應制度對城市房產經濟的影響 隨著我國經濟發展水平的不斷提高，對土地利用的需求也越來越高，這就使得土地的價格飛速增長。尤其是地段較好的地區土地資源的供應更是滿足不了大眾需求。且諸多開發商對土地資源占用的越多其所累積的成本也就越多。再加上其對土地進行儲存與占用，十分影響房產經濟的平穩發展。又因為我國土地儲備制度不完善，土地資源利用率低下的情況，造成了土地資源過多被閑置的局面，十分浪費土地資源。且大部分開發商出于對利益的考慮會大面積的囤積土地，使得土地資源無法被合理利用，土地資源過于集中，破壞了房產經濟的健康發展，導致其發展失衡。

2.3 土地估價制度對城市房地產經濟的影響 對土地進行評估能夠促進土地交易順利進行。眾所周知土地交易類型豐富多樣，且土地交易市場具有地區局限性，所以很難獲得土地完整價格資料，難以實現對土地價格的評估[3]。由于我國對土地制度進行了整改，土地由原來的無償使用變為了有償使用，對于個人開發商來說實屬不易，就需要對土地價格進行評估。但是目前土地評估制度在具體改革上，會由于評估人員能力問題而導致評估不準確，這就容易影響房價，使得對房地產經濟產生不利影響。

3 推動房產經濟發展具體做法

3.1 健全土地收購儲備評價制度 我國目前的土地收購儲備制度存在著許多問題。土地收購儲備制度偏離了市場調控。土地收購儲備的主旨是要對土地市場進行調控。由于土地市場對土地需要的供應關系導致土地收購儲備脫離了市場調控，這就使得土地市場的發展受到了巨大的限制，不利于土地市場的發展[4]。土地資源的使用一般都較為固定的在某一個地方，實現不了區域流轉，所以對土地收購的使用權只能固定該區域，這就難以實現對土地市場的調控需求，不利于土地資源的循環利用，導致土地資源使用率低下，占有率高，浪費土地資源。這就需要健全建立土地收購儲存制度，把國家對土地市場的宏觀調控擺在首要位置，對土地的布局、結構、數量等各方面進行控制。如此一來，不僅加強了政府對土地市場調控力度，還能有效遏制地方政府濫用權力隨意占地的情況出現。

3.2 提高閑置土地的清查力度 許多開發商由于受到利益的驅使，對土地資源進行大量占用卻不進行開發，導致出現許多土地資源被閑置的情況，使得土地資源得不到合理有效的利用，造成土地資源浪費的局面。通過對土地閑置、未按期交地、開發規模超過實際開發能力等違約情況進行稽查處理閑置土地，從而促進土地市場的健康發展。對超過動工開發期的閑置土地重新進行市場分配或者依法收回，讓土地資源得到更合理的使用[5]。同時少部分地區政府相關工作人員存在著素質水平不高的現象，喜歡投機取巧，對工作落實不到位，故也要加強對相關工作人員的問責機制和獎懲制度。

3.3 優化土地估價的相關制度 完善土地市場有利于專業人員對土地價格進行正確合理的評估，有助于管理土地市場，合理配置土地資源，使土地資源得到更有效的利用和開發，提高其利用率和使用率，從而促進經濟發展。又因為土地的投資影響土地估價，所以對土地進行估價有助于企業投資作出合理決策。若土地價格高土地投資成本就需要增加，反之則投資成本減少[6]。所以優化土地估價制度有利于企業管理者對土地項目作出正確決策且進行合理有效的投資。

4 結語

結合本文的分析可以得出，土地制度的不斷優化能夠推動城市房產經濟的發展。而若是想要城市房產經濟得到更好的發展，就需要不斷加強閑置土地的清查力度、完善土地估價制度以及健全土地儲備評價制度。