房地產企業預算編制方法選擇與應用

王麗杰 青島國清置業集團有限公司

所謂預算編制，一般是指預算收支計劃的擬訂、確定及其組織過程。所以說，預算編制是針對預算工作展開的一系列活動。通常情況下，預算編制包括：單位預算的產生、預算涵蓋業務范圍、匯總形成各級總預算草案、匯編國家預算。預算編制的制定，可以直接規劃企業資金流動，為企業資金的科學運用奠定良好基礎，此外，預算編制的制定，也能為企業決策提供明確的指導和數據支撐，正是因為預算編制的重要作用，目前大多數企業都有比較完善的預算編制人才隊伍，對預算編制工作的重視度非常高。房地產企業屬于典型的資金流密集型企業，其運營過程中，大量資金以資金流的形式存在于不同環節，所以對于房地產企業而言，科學控制和管理資金流，保證資金鏈條不斷裂，是最基本的運營原則，而在這個過程中，預算編制就發揮著指導性作用。

預算編制作為一套系統的工作，其方法較多，不同的預算編制方法有不同的適用條件和應用。那么，對于房地產企業而言，預算編制方法如何選擇，又還如何運用呢？

一、房地產企業預算編制方法選擇

從目前企業預算編制的實際情況來看，預算編制方法主要有固定預算、彈性預算、滾動預算、零基預算以及項目預算法等多種方法，每種方法都有不同的特點和適用條件。一般來說，固定預算主要針對企業內部一些比較常規的、穩定的資金應用的預算，比如在企業運營過程中，形成固定開銷的資金，如員工薪酬等，這類資金的預算編制方法，多采用固定預算；彈性預算，與固定預算相比，彈性預算適用的資金對象要有一定的變化，但是其變化具有一定的規律性或者一定的特征，比如通過一定的資金預算公式能夠獲得其大概金額，對于這樣的資金活動，多采用彈性預算的方式；滾動預算，顧名思義，其具有循環性，在企業運營過程中，要經歷季度、年度等不同的結算周期，而滾動預算，就是在周期循環的過程中，自行延伸，同步調整；零基預算，主要是指在預算過程中，對于一些開銷支出，以零微基礎，確定其發生的可能性，然后確定預算支出，特別是對于一些企業不常見的支出項目；項目預算，能夠包含所有與項目有關的成本，容易度量單個項目的收入、費用、利潤。無論項目規模的大小，項目預算都能很好地發揮作用，項目管理軟件可以輔助項目預算的編制與跟蹤。企業在編制項目預算時，將過去相似項目的成功預算作為標桿，通過對計劃年度可能發生的一些重要事件進行深入分析后，能夠大大提高本年度項目預算的科學性和合理性。

通過對幾種典型的預算編制方法的分析我們可以發現，不用的預算編制方法，一般有嚴格的應用條件。對于房地產企業而言，企業本身具有一定的特定性，同時，企業內部資金活動復雜，所以，其預算編制方法的選擇，尤應慎重、科學。在具體方法選擇中，房地產企業應當本著以下原則：第一，以房地產企業的運營特征為基礎。運營特征決定預算編制方法，房地產企業運營中，資金需求量大，財務杠桿高，建設周期長，所以預算更多的是針對現金流量，在這樣的情況下，就應該選擇適應資金鏈條的預算編制方法；第二，做好不同對象不同預算方法的選擇。隨著社會發展，房地產企業內部經營越來越復雜，所以說，不同的環節，不同的經營內容，應當選擇不同的預算編制方法；第三，預算方法的融合性應用。單一的預算方法在具體應用過程中，通常具有一定的局限性，無法完全適應某項預算，所以在預算編制方法選擇過程中，要注重預算編制方法的融合性應用。

二、房地產企業預算編制方法應用

在確定好具體的預算編制方法之后，其應用也非常重要，具體涉及現金預算、資本支出預算、項目銷售收入預算、項目開發成本預算、項目費用預算的應用，在基于項目預算基礎上的房地產企業預算編制方法的應用，注意做好以下2點：首先，要注重房地產企業預算人才隊伍的建設，只有保證預算編制方法應用人員具備較高的管控能力，才能保證預算編制方法的應用效果，所以要培養專業的房地產企業預算人才，進而保證預算編制方法應用科學有效；其次，注重預算編制方法應用過程的信息反饋。預算編制方法作為一項預算工作，具有一定的前瞻性，在具體落實過程中，可能出現預算與實際不匹配，或者具體工作與預算編制方法不適應等情況，所以務必及時獲取各部門反饋信息，調整預算編制方法的應用，使預算編制方法作用發揮極致，提高企業全面預算管理水平。