關(guān)于北京市共有產(chǎn)權(quán)房的研究

摘 要：發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，作為北京市加強(qiáng)住房制度頂層設(shè)計(jì)的落地政策，是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，是完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持無房家庭解決住房剛需的長期制度安排。共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺(tái)，標(biāo)志著北京市“保基本、分層次、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系進(jìn)一步完善，引導(dǎo)居民形成梯級(jí)消費(fèi)理念，加快構(gòu)建購租并舉的住房制度，建立完善符合首都特點(diǎn)的住房基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，全力推進(jìn)住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：北京市;共有產(chǎn)權(quán)房;租購并舉;長效機(jī)制

一、北京共有產(chǎn)權(quán)保障住房基本情況

（一）北京共有產(chǎn)權(quán)保障住房基本情況

北京市共有產(chǎn)權(quán)保障住房于2017年開始試點(diǎn)工作，截至目前，北京市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，目前均在建設(shè)過程中，可提供房源約6.55萬套。城六區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.8，層高不低于2.8米，套型總建筑面積最大90平方米;其他區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.5，層高不低于2.9米，套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。總體看，中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房仍然供不應(yīng)求，城市發(fā)展新區(qū)六環(huán)路區(qū)域當(dāng)前供需矛盾不大，這些區(qū)域也是中心城區(qū)適宜功能和人口疏解重點(diǎn)承載區(qū)，規(guī)劃前景和政策導(dǎo)向清晰，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

二、北京市共有產(chǎn)權(quán)房存在的問題

（一）信息不對(duì)稱，尋租現(xiàn)象盛行

盡管共有產(chǎn)權(quán)房是由政府與居民共同擁有產(chǎn)權(quán)，利益共享，在很大程度上降低了牟取暴利的空間，但依然存在尋租牟利的可能。某些居民即使有住房，但為了得到這種優(yōu)惠而通過各種手段獲得購房資格，再通過一些方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出租獲取利益。說明即使共有產(chǎn)權(quán)房有一定的政策限制，但是依然會(huì)有一部分人投機(jī)，從中謀取利益。

（二）定價(jià)和產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)不一

北京市各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例存在區(qū)別，但購房者所要承擔(dān)的最低份額均高于50%，這對(duì)中低收入家庭來說仍然是很重的負(fù)擔(dān)。另外，各地對(duì)產(chǎn)權(quán)比例確定規(guī)則設(shè)置模糊，由于政府的產(chǎn)權(quán)比例由土地出讓金所確定，加之房價(jià)一直處于變動(dòng)之中，因此產(chǎn)權(quán)比例上下調(diào)動(dòng)會(huì)給雙方的利益帶來極大的不穩(wěn)定性。制定科學(xué)的產(chǎn)權(quán)比例和轉(zhuǎn)讓機(jī)制，讓共有產(chǎn)權(quán)房不再成為投機(jī)人的工具，在當(dāng)前顯的尤為重要。

（三）適用對(duì)象準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

北京市各區(qū)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的申購資格有著不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)，家庭收入是確定享受共有產(chǎn)權(quán)房的標(biāo)準(zhǔn)之一。但是每個(gè)家庭的收入情況是處于變動(dòng)過程中的，工資的變動(dòng)、兼職收入的多少等都會(huì)對(duì)是否符合中低收入群體的界定產(chǎn)生影響。另外，不能僅憑申購人個(gè)人提供的收入信息作為審核依據(jù)，因?yàn)榭赡艽嬖谟须[性收入的人員虛報(bào)收入或者勾結(jié)審核人員對(duì)收入及住房水平造假從而取得受保障資格的情形，并且現(xiàn)階段北京市尚未構(gòu)建綜合性個(gè)人資產(chǎn)、信譽(yù)、房產(chǎn)等信息評(píng)價(jià)系統(tǒng)，這對(duì)申請(qǐng)者是否屬于受保障人群的判斷造成一定的障礙。

（四）建設(shè)資金財(cái)政保障不足

我國保障性住房建設(shè)資金的來源主要是政府的財(cái)政撥款和土地出讓金收益。從北京市共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)施情況來看，存在資金投入不足的問題。作為持有房屋部分產(chǎn)權(quán)的北京市政府，不僅要在共有產(chǎn)權(quán)房的前期建設(shè)中投入大量資金，還要在后期維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)投入大量財(cái)力。這種單一的由政府財(cái)政投入為主導(dǎo)的資金來源渠道具有一定的不穩(wěn)定性，當(dāng)北京市政府無法承受巨額的建設(shè)資金需求時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)規(guī)模會(huì)受到資金不足的影響，其他社會(huì)保障事業(yè)的財(cái)政投入也會(huì)受影響。

（五）監(jiān)管權(quán)限不明

目前尚沒有法律明確規(guī)定政府在住房保障方面的法律責(zé)任。當(dāng)購房者與政府之間實(shí)際發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)，適用公法還是私法是我們要面臨的一個(gè)問題。而適用法律標(biāo)準(zhǔn)的模糊、對(duì)政府職責(zé)的確認(rèn)和劃分缺少法律依據(jù)、對(duì)失職行為缺少法律追究標(biāo)準(zhǔn)等，勢(shì)必會(huì)影響保障性住房工作的效率和效果。因此，北京市共有產(chǎn)權(quán)房的運(yùn)營存在職責(zé)分配不明、監(jiān)督機(jī)構(gòu)不完善、監(jiān)管力度、問責(zé)機(jī)制缺乏等問題。

三、北京市共有產(chǎn)權(quán)房良性運(yùn)行的政策建議

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的信息公開透明化，加強(qiáng)政府內(nèi)部監(jiān)督

在整個(gè)房源的獲取過程中，政府參與較多，尤其是房源的交易流通環(huán)節(jié)以及相關(guān)的供應(yīng)對(duì)象的審核、房源的確認(rèn)環(huán)節(jié)，較多的政府部門參與就有可能存在政府權(quán)力的濫用與腐敗，導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房的使用性質(zhì)被改變。為了避免這種現(xiàn)象，政府部門應(yīng)該使所有信息公開透明，在群眾的監(jiān)督下辦事，同時(shí)，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，使各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，防止腐敗現(xiàn)象發(fā)生。

（二）明晰產(chǎn)權(quán)比例與權(quán)利義務(wù)關(guān)系

產(chǎn)權(quán)持有比例一直以來都是共有產(chǎn)權(quán)房的焦點(diǎn)問題之一。首先，北京市政府可探索將與購房者共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和義務(wù)讓渡給社會(huì)組織，由社會(huì)組織和個(gè)人共有享有房屋產(chǎn)權(quán)，并自由協(xié)商產(chǎn)權(quán)比例的分配。政府不直接參與共有產(chǎn)權(quán)房的持有，有助于避免政府作為行政主體可能帶來的政治風(fēng)險(xiǎn)。在共有產(chǎn)權(quán)房制度下，購房人減少了當(dāng)下的購房成本，而意在長期回報(bào)的組織機(jī)構(gòu)，保留了對(duì)未來增值的索取權(quán)，雙方都有積極性參與。其次，減輕購房者的購房壓力，實(shí)行階梯式產(chǎn)權(quán)比例購房。

（三）完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制

北京市政府應(yīng)該對(duì)購房人的戶籍進(jìn)行必要的限制，將申請(qǐng)資格限制在共有產(chǎn)權(quán)住房所在地戶籍的居民范圍內(nèi)。因?yàn)椋?dāng)前北京市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房保障信息管理的水平還不高，有關(guān)部門難以對(duì)異地戶籍購房者的收入、現(xiàn)有房產(chǎn)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確的核查，容易讓不符合申請(qǐng)條件的人有機(jī)可乘，而忽視了真正需要保障的困難群體;其次，共有產(chǎn)權(quán)住房所在地的納稅人是共有產(chǎn)權(quán)住房的主要提供者，所以北京市政府應(yīng)當(dāng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)人的戶籍進(jìn)行限制以保障當(dāng)?shù)丶{稅人的住房需求。通過建立綜合性信息平臺(tái)，使得資格審查機(jī)構(gòu)與銀行或金融機(jī)構(gòu)實(shí)行信息互聯(lián)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房住房人每年進(jìn)行一次資格審查，讓不再符合受保障的對(duì)象盡快退出保障體系，拒絕信用不良的人貸款。只允許共有產(chǎn)權(quán)保障房在符合條件的內(nèi)部人之間流轉(zhuǎn)，才能使得有限的公共保障資源發(fā)揮最大的作用。

（四）擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)資金的保障渠道

實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)主體多元化，北京市政府可以鼓勵(lì)公益性的社會(huì)組織承擔(dān)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任，采用PPP融資模式，拓寬融資渠道，有效解決政府財(cái)政壓力大的問題。其次，擴(kuò)大住房公積金的使用范圍，將共有產(chǎn)權(quán)房的購買，租賃，維修等費(fèi)用納入公積金適用范圍內(nèi)。并且提高住房公積金增值收益在建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的比例。最后，降低土地成本也有利于共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

（五）設(shè)立專業(yè)化的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

北京市政府應(yīng)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的、非營利的共有產(chǎn)權(quán)房管理機(jī)構(gòu)，并通過法律，法規(guī)來明確其權(quán)利和義務(wù)，以此來保障北京市共有產(chǎn)權(quán)房的日常運(yùn)營。管理機(jī)構(gòu)的工作范圍應(yīng)包括維持共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)營的各個(gè)方面，如產(chǎn)權(quán)分配持有比例、準(zhǔn)入和退出機(jī)制、維修基金的管理、轉(zhuǎn)讓交易原則、問責(zé)機(jī)制等。同時(shí)，設(shè)立第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)該管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向社會(huì)公開，以接受公眾的監(jiān)督。綜上所述，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房管理，使每個(gè)環(huán)節(jié)都能順利、高效運(yùn)作，并且各部門之間要協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能使共有產(chǎn)權(quán)房制度成為真正的惠民工程。

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作者簡介：

張慧艷（1994—），女，漢族，山西呂梁人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)（社會(huì)保障專業(yè)）

學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：住房保障制度方向.