租賃住房“甲醛門”：信息不對稱困境下的委托代理模型

羅珊 劉雙良

摘 要：自如“甲醛門”讓處于規模擴張階段的租賃住房市場面臨公共信任危機。為了揭示該事件所隱含的信息不對稱特征以及所造成的問題，本研究通過建立委托代理模型分析政府、企業平臺與承租方的關系。通過研究可知：一是政策實驗階段存在政策信息隱藏現象;二是出租方不良市場行為引起風險轉嫁;三是信息反饋不充分導致逆向選擇。對此，市場主體可以通過建立優秀企業品牌、增強企業信譽以及加強行業規范來減少委托代理過程中的不對稱信息;政府則需要通過完善制度規范、加強市場監管和提高對公眾期望的回應度等措施處理好政府與市場、社會的關系。

關鍵詞：租賃住房;甲醛房;不對稱信息;制度規范

[中圖分類號] X2 [文章編號] 1673-0186（2020）004-0129-012

[文獻標識碼] A? ? ? [DOI編碼] 10.19631/j.cnki.css.2020.004.012

在“房住不炒”的風控背景下，租賃住房市場為房地產長效發展提供了有效途徑。中央政府層面，2018年9月，中共中央、國務院提出“大力發展住房租賃市場特別是長期租賃?？偨Y推廣住房租賃試點經驗，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益”[1];2019年，政府工作報告強調“促進房地產市場平穩健康發展”。地方政府層面，重點則是因地制宜，如北京市因著重考慮土地集約節約利用，故而大力發展集體租賃住房;深圳市主張控房價、控漲幅，以穩定住房租賃價格為規范住房租賃市場的核心等。與之相配套的利好消息在于：一是大量資金響應房地產政策，投入租賃住房建設，這較好地解決了租賃住房的融資難問題;二是集體土地供應租賃住房以及提高房企自持用地比例等政策頒布后，減輕了租賃住房的供地壓力。從中央到地方，相關政策無不體現出住房租賃市場的發展方向，彰顯政府支持力度。

但是，在住房租賃發展受到政策大力扶持的光環下，需要注意的是，國家政策產生導向作用的同時，也意味著會對市場發展產生難以逆轉和調整的強大驅動力，在政策評價完成之前，強力卻不完善的政策推力容易助長住房租賃市場“野蠻生長”。通常情況下，定點定期的政策實驗可以幫助完善政策信息，規避市場失靈問題，這也是國務院在廣州、南京等地設立住房租賃試點的主要原因。但是，從政策實驗到政策評價與推廣，這一周期動輒長達數年，而住房租賃市場發展狀況難以預料。2018年8月，阿里員工王某患白血病去世，新聞報道稱其搬入租賃房前后身體健康差異明顯，疑其死因與去世前租住的房間甲醛檢測量嚴重超標有關。該新聞引發社會對長租公寓質量的強烈質疑和對行業短板的激烈討論，揭露了租賃住房企業和平臺不顧消費者權益、強行上架不合格租賃住房等種種弊病。在難以實現帕累托改進的前提下，單個企業的整改并不代表整個行業的改進，行業發展的痛點和路徑慣性也限制了企業自我規范。因此，我們應當從市場主體視角和國家政策視域重新解讀自如“甲醛門”事件，分析其委托代理關系及存在的問題，力求從源頭改善信息不對稱狀況，促進住房租賃市場健康發展。

一、相關文獻概述

自2017年以來，有關住房租賃市場的研究成果數量較以往有大幅增長，研究從金融、制度、供需等維度，從國內外租賃住房市場的比較研究、博弈論、自回歸模型等多元化視角進行探討。本文從相關性出發，從住房租賃市場的權益、結構、責任和信息四個維度做文獻概述。

關于住房租賃市場的權益問題，黃燕芬等認為住房租賃市場長效發展需通過“租購同權”來促進“租售并舉”，以解決“重售輕租”的重大問題[2]。但是，脫離我國公共服務非均等化的具體國情來談論租購同權是不科學的，一旦租賃住房資本化，將使住房租賃市場發生中低收入群體的擠出效應，所以，陳杰、吳義東提出重新定義住房權，將住房權與公共服務獲得權脫鉤，防止投機性租賃無序擴張[3]。

關于住房租賃市場的結構問題，王艷飛等根據調查結果認為機構化租賃是市場成熟的重要標志，而我國目前的住房租賃市場大多數房源來自私人業主，包括城市個體租賃和農村自建房租賃，這使得整體住房供給品質不高，也難以享受均等的社會服務，因此，應當強化租賃住房供給側改革[4]。陳卓、陳杰對152個地級市面板數據進行區域異質性分析：在東部地區和房價收入比較高的城市中，住房租賃比例與住房價格呈現明顯的負相關;而在中西部地區和房價收入比較低的城市，相關性并不明顯，因此，培育市場也應因地制宜，合理調整住房結構[5]。林夢柔、董藩等則提出了因城施策、擴大租賃住房供給的建議[6]。

關于住房租賃市場的主體責任問題，劉柏、盧家銳站在業績預告視角，通過實證研究證明企業履行社會責任與業績預告的準確性成正比，企業社會責任評分越高，業績預告的準確性和精確性就越高，有利于緩解信息不對稱現象[7]。曹濱、高杰認為可以通過合同設計來提高產品質量、優化產品甄別能力和加強違規懲罰力度等[8]。閆金金、劉寧建模得出結論，即租賃企業的服務水平只能適當提高，服務水平過高將導致高租金、低收益[9]。

關于住房租賃市場的信息不對稱問題，張自然、王瑤認為可以通過政策調整和“自選擇機制”來降低信息不對稱的不良影響，“自選擇機制”是指“針對信息不對稱問題，通過制度設計使得擁有信息的一方選擇適合自己的合約，并通過選擇體現出自己的類型”[10]。劉曉提出要強化住房租賃資產證券化風險防控，改善相關產品結構、強化政府監管、培育和保護投資者等措施能夠有效抵抗住房租賃市場潛在的信用風險和操作風險[11]。周躍輝則強調引入第三方評估以得到科學、客觀、合理的評估結果，從而取得良好的事后監督效果[12]。楊松等認為一方面應當提高企業的知名度和美譽度，通過品牌建設提高企業競爭力;另一方面要加強協作，建立收益共享的利潤分配機制[13]。

二、住房租賃的委托代理關系及其信息不對稱特征

從信息傳導路徑來看，第一階段，中央政府將扶持租賃市場發展的政策信息傳遞給地方政府，委托地方政府制定具體政策、監督管理住房租賃市場，形成政府間的委托代理關系。而后，相關政策促使房企、平臺等以重資產或輕資產的模式建設或運營租賃住房。進入市場后，承租方與出租方簽訂租賃合約，雙方履行合約中規定的權利與義務。第二階段，“甲醛門”事件發生，長租公寓質量問題反饋至市場和政府。當甲醛檢測量超標事件披露時，長租公寓甲醛檢測信息才進入已承租或潛在承租群體的視線，公眾及媒體開始挖掘后驗信息，但是，房屋空氣檢測情況本應屬于租賃住房產品的先驗信息，這種矛盾屬于不對稱信息的典型表征。后驗信息迫使房地產行業以及政府方面對此作出響應，否則將危及行業發展。第三階段，市場和政府回應“甲醛門”事件。當企業和政府完成信息響應，就形成了一個完整的雙向信息閉環。整個過程從信息不對稱開始，以不對稱信息得到彌補和完善為結果。由此可見，住房租賃市場各參與方的信息是否“對稱”，正是委托代理是否出現問題的關鍵所在。

（一）政府間存在隱藏信息的“道德風險”問題

關于住房租賃市場，住房和城鄉建設部發布的政策涉及住房租賃資產證券化、大中城市加快發展住房租賃市場、調整住房租賃市場稅收政策、集體建設用地建設租賃住房試點等內容。“甲醛門”事件發生在杭州，杭州市住房保障和房屋管理局在2015年發布了《杭州市居住房屋出租安全管理若干規定》，僅提出“居住房屋應當具備基本居住功能，并符合建筑、房屋使用、治安、消防等安全要求”。2015年所公示的合同范本中，《杭州市房屋出租委托合同》主要關注房屋權利及房屋配置，其規定“甲方應保證出租房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全”，均未明確空氣質量安全問題。出租方的環保安全要求究竟標準如何、承租方權益通過什么渠道來保障、責任如何劃分等問題均未提及，更談不上安排對應的責任部門來處理。也就是說，從工作責任落實這一角度來說，杭州市住房租賃試點政策對“出租人義務”和“承租人權益”的執行方式是模糊的，甚至是袖手旁觀的。這說明政府間政策信息傳導脫節，中央政府明確地方政府做好租房租賃市場的引導建設工作，而地方政府的市場監管工作并未落到實處。這一情況導致一部分重要的、應明確公示的信息遭到隱藏。

根據政策制定流程及其特征可知，要制定具備針對性、全局性和前瞻性的政策，需要進行可行性分析，在政策實驗中探索可行性又通常伴隨著時間上的滯后性。2019年3月19日，杭州市住房保障和房產管理局發布《杭州加快培育和發展住房租賃市場試點工作》，明確“推行全市統一的合同示范文本，引導租賃雙方使用規范化的租賃合同，明確租賃雙方的義務”“市住保房管局設立專門的住房租賃管理機構”“負責處理屬地范圍內住房租賃相關事務和糾紛”“加強對住房租賃情況的日常檢查”。但是截至2019年9月，與之相配套的《杭州市房屋租賃合同范本（企業版）》為2017年修訂版，對比2015年合同范本，其進步性體現在房屋安全性能方面：提出“甲方出租的房屋不具備居住使用功能，乙方有權單方解除合同，并且甲方向乙方支付違約金”，支付標準由雙方商定后寫入合同，“甲方應當遵守《杭州市居住房屋出租安全管理若干規定》，履行居住房屋出租安全管理有關職責和義務”，“甲方應保證在租賃期內，該房屋可以被安全、正常使用”。但其缺點是仍未提及房屋空氣質量。而作為規范性文件的《杭州市居住房屋出租安全管理若干規定》仍為2015年版本，截至2019年9月2日，該版本并未修訂更新，房屋安全性尤其是空氣質量安全的劃定標準亦未曾提及。制定政策要與時俱進保障消費者權益，時間成本巨大且難以預估，這類信息不對稱會損害政府公信力，可能導致無法對接中央政策實驗和保護消費者權益的道德風險。

（二）承租方與出租方的不完全合約存在“風險轉嫁”問題

由上文可知，租賃合同中并沒有規定甲醛超標后的處理方式，也沒有制定相應的賠償措施;再者，甲醛釋放物不僅包括油漆，還包括各類家具板材如大理石地板，因而在法理上很難進行責任劃定。相關案例的處理結果一般是依據《中華人民共和國合同法》第二百三十三條：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”，承租人可以行使法定解除權解除合同，但在解約后很難獲得違約金和損失賠償。這種源于合同規范對承租人隱藏產品或服務信息導致承租人難以獲得對等信息的情況，屬于制度領域的信息不對稱。科斯的現代合約理論指出，制度是另一種形式的合約。與市場經濟中的交易合約不同，制度合約的參與方因地位不平等致使信息不對稱的情況屢見不鮮。

“甲醛門”事件發生一個月后，公眾只能看到自如的危機公關、司法程序宣布啟動、檢測機構門庭若市和租客們的艱難維權之路，有的檢測機構直接拒絕接自如房客空氣檢測，甚至銷毀空氣樣本。市場主體出于利益最大化目標導向，可能會對政府和消費群體隱瞞房屋質量信息，由于信息不對稱在合約簽訂之后，會形成了政府與市場委托代理關系中的“道德風險”，承租方成為風險的實際承擔者。

（三）信息反饋不充分導致“逆向選擇”問題

在“甲醛門”事件信息反饋環節中，一級致癌物甲醛是最受關注的后驗檢測信息。由于家裝材料廣泛含有甲醛，且甲醛的污染源具有多元化特征、揮發期長達3～15年，其檢測建立在單塊檢測物的基礎上，且檢測結果會隨著季節、氣溫、通風度等差異而產生較大變化幅度，造成取證困難，也難以確定直接的因果關系，不符合法律法規的程序規范;而自如“甲醛門”事件發生后，承租人要求檢驗空氣質量，卻發現工作人員明目張膽篡改測量數據，給取證設置障礙。此外，鏈家所提到的“下架所有首次租賃住房，保證引入第三方檢測機構、裝修空置30天且會將檢測報告如實放置”等措施頗受質疑——空置天數是否達到30天，以及檢測報告是否符合實際情況等，這些問題都可能形成新的不對稱信息，引發新的維權問題。

合約理論告訴我們，試圖用隱瞞信息來降低負面影響的行為并不能幫助企業提高信譽，相反，這會加劇信息不對稱，讓承租人對住房租賃市場失去信心。監管缺位的政府和唯利是圖的出租方利用自身掌握的更多信息損害了承租方的利益，受甲醛困擾的公眾維權之路異常艱辛，歸根結底在于我國法律缺乏對居住安全的認定標準以及影響居住安全因素的審定和規范。

當后驗信息未及時反饋或未產生正向反饋，導致無法發揮應有效用時，處于信息劣勢的承租方難以做出交易決策，將影響租賃住房供需平衡、租金價格和市場效率，這一結果就是承租方處于信息劣勢時的“逆向選擇”。

三、建立住房租賃市場的委托代理模型及問題分析

根據自如“甲醛門”事件信息鏈，本文建立住房租賃市場主體的委托代理模型（圖1），并根據成本效用函數對前文所提問題進行探討：

（1）中央政府和地方政府屬于行政垂直管理關系，但在政策信息傳遞中也可視為委托代理關系，中央政府委托地方政府進行政策實驗及推廣。

（2）地方政府和企業存在具有社會效益關聯的委托代理關系，地方政府委托企業提供多檔質量、價格適當的租賃型房屋，由于企業為獲得最大化利益，在一定程度上將偏離政府的社會效益目標。

（3）承租方與出租方之間也是委托代理關系。承租方信任并委托房企、中介或平臺等代理者進行房屋質量管理。

（一）中央政府和地方政府之間的委托代理模型

1.基本假設

假設1：a為地方政府承擔政策實驗后所付出的努力水平，包括行業標準規范、消費者權益保護等;θ是一個外生變量，服從標準正態分布;委托方中央政府要求最終所得政策實驗的效用為y（租賃住房市場的發展程度及消費群體滿意度），根據成本函數的基本公式，可以用一元線性函數表示地方政府投入的行政資源和所得效用之間的關系：

y=a+θ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（1）

假設2：地方政府在優化出租方投資環境和應對市場失靈等方面需要付出成本。以g表示中央政府對地方政府的激勵程度，h表示中央政府的固定期望效益，i表示中央政府對地方政府政策實驗的監管強度，k是地方政府的絕對責任規避度量，k>0代表著社會責任規避，C0表示中央政府監管的固定成本，則地方政府受激勵所獲效用P（y）、中央政府的監管調控成本C1、地方政府自我完善讓公眾滿意度上升后的社會效用S分別為：

P（y）=gy +h? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（2）

C1=C0+ik? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（3）

S=λih（λ>0）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（4）

假設3：不考慮隨機因素的影響，住房租賃市場出租方的一元二次努力成本函數C2（r）列式如下，等價于貨幣成本;b為成本系數，數值越大，表明出租方每進行一單位努力所付出的成本就越大：

C2（r）=br2/2，b>0? ? ? ? 式（5）

假設4：由于政策實驗階段更容易出現市場失靈，假設司法機關或政府部門會對市場失靈中危害公眾權益的行為依法依規查處，則地方政府將產生的監管成本為：kaσ2。地方政府的期望效用Ew為總效用減去努力成本，中央政府期望的政策效用Ev等于社會總效用（即總產出）減去地方政府的努力成本和監管成本、中央政府的監管成本：

Ew=P（y）-C2=h+ay-br2/2-kaσ2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（6）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-a+λi）r-h-C0-ik? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（7）

2.委托代理模型

根據上述假設，建立實現中央政府期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+S-C1）=Max（1-a+λi）r-h-C0-ik

（1）h+ai-1/2br2-1/2ka2σ2≥（2）h=a/b

對a求導，然后代入目標函數中，得到中央政府政策期望效用為：

Evmax=（1+λi）2/2b（1+bkσ2）-w0-C0-iλ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（8）

地方政府的實際期望效用為：

w=w0+kσ2（1+λi）2/2（1+bkσ2）2? ? ? 式（9）

3.結果分析

對多變量函數式（9）的變量i求偏導數，保持其它變量恒定可得：

由式（11）可知，地方政府監管的固定成本越大，中央政府期望效用越低。

由式（12）可知，地方政府的絕對社會責任規避程度越高，則中央政府的期望效用越小。

式（13）表明，地方政府的努力成本系數越大，中央政府的期望效率就越小。

上述模型揭示兩點結論：（1）中央政府強調通過激勵地方政府提高期望效用，而地方政府可以通過降低成本來提高自身效用;（2）地方政府提高自身效用的方式有兩種：一是通過規避社會責任、讓政策實驗信息滯后、降低努力成本、增大固定監管成本等措施讓中央政府期望效用降低，降低中央政府對地方政府的激勵程度;二是地方政府通過主動擔負社會責任、增加各類預期成本以提高中央政府對地方政府的激勵水平。

但是，客觀情況對地方政府產生了激勵限制：盡管中央政府的激勵水平較高，但激勵程度仍難以上升。2019年7月財政部與住房和城鄉建設部發布《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》表明，在試點階段，即便中央政府對地方政府的激勵水平上升，但地方政府能夠得到的財政支持屬于分檔、定量獎補：中央財政獎補資金標準按城市規模分檔確定，直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元。與此同時，地方政府由于政策實驗成本高，降低成本的訴求要高于政策實驗社會效益的訴求，這與中央政府的期望目標產生了偏差;而在獎補資金恒定的條件下，利用政策實驗周期延遲擔負社會責任、滯后政策實驗信息能大幅降低努力成本，這就促使地方政府在面對市場失靈時，選擇滯后或隱藏信息，造成道德風險。

（二）地方政府和出租方之間的委托代理模型

1.基本假設

假設1：e為住房租賃市場中出租方承擔社會責任的努力水平，θ是一個外生變量，服從標準正態分布，委托方要求最終所得產出為y（住房租賃市場發展和社會公眾利益），根據成本函數的基本公式，可以用一元線性函數表示企業投入的努力水平e和所得產出y之間的關系：

y=e+θ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（14）

假設2：住房租賃市場中出租方力圖規避風險，且政府是風險中性的，由于出租方專業化程度造成信息私人化，政府只能根據市場表象數據來判斷出租方的付出水平，為了減少不實表象數據，政府會根據激勵理論對出租方采取適當的激勵措施，也會通過政策加強行政監管和經濟調控。以α表示政府對出租方的激勵程度，β表示出租方的固定期望效益，γ表示政府部門對住房租賃市場出租方社會責任的監管強度，ρ是出租方的絕對責任規避度量，ρ>0代表著社會責任規避，C0表示政府監管的固定成本，則出租方受激勵所獲效用P（y）、政府的監管調控成本C1、監管后產生的負激勵效用S分別為：

P（y）=αy +β? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（15）

C1=C0+γρ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（16）

S=λγβ（λ<0）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（17）

假設3：不考慮隨機因素的影響，住房租賃市場出租方的一元二次努力成本函數C2（e）如下，等價于貨幣成本：

C2（e）=be2/2，b>0? ? ? ? 式（18）

b為成本系數，其數值越大，表明出租方每進行一單位努力所付出的成本就越大。

假設4：由于住房租賃市場出租方趨向于規避社會責任，假設司法機關或政府部門會對這類行為依法依規查處，則出租方將產生的風險成本為：■ρασ2。出租方的期望效用Ew為總效用僅減去努力成本，社會公眾期望的凈社會效用Ev等于社會總效用（即總產出）減去出租方的努力成本和風險成本、政府的監管成本：

Ew=P（y）-C2=β+αy-be2/2-ρασ2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（19）

Ev（y-P（y）+S-C1）=（1-α+λγ）e-β-C0-γρ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（20）

2.委托代理模型

根據上述假設，建立實現社會公眾期望效用最大化的委托代理模型：

Max Ev（y-P（y）+ S-C1）=Max（1-α+λγ）e-β-C0-γρ

（1）β+αe-1/2be2-1/2ρα2σ2≥（2）β=α/b

對α求導，然后代入目標函數中，得到社會公眾的期望效用Ev為：

Evmax=（1+λγ）2/2b（1+bρσ2）-w0-c0-γλ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（21）

住房租賃市場出租方的實際期望效用w為：

w=w0+ρσ2（1+λγ）2/2（1+bρσ2）2? ? 式（22）

3.結果分析

對多變量函數式（21）的變量γ求偏導數，保持其它變量恒定可得：

由式（24）可知，政府監管的固定成本越大，社會公眾期望效用也就越低。

由式（25）可知，住房租賃市場出租方的絕對社會責任規避程度越高，則社會公眾的期望效用越小。

式（26）表明，住房租賃市場出租方的努力成本系數越大，社會公眾的期望效用就越小。

上述模型可以得出兩點結論：（1）地方政府的固定監管成本與承租方的期望效用成反向變化，政府提高監管成本將滿足承租方基本租賃要求，提高承租方居住滿意度，從而降低其額外訴求，也就是降低期望效用;（2）市場主體出租方以自身利益最大化為目標，規避社會責任行為將損害承租方利益，而當承租方租賃需求得不到滿足時，他們對租賃住房的期望效用將會大幅降低，出租方將流失應有的市場份額，導致根本利益受損。短期內出租方對承租方的“風險轉嫁”，長期來看最終仍將使市場主體受到反噬。

市場主體規避社會責任著重表現為轉嫁風險，比如：本應由出租方承擔的融資風險轉嫁給承租方，在承租方不知情的情況下，以“零押金”等優惠誘騙承租人辦理“租房貸”，透支承租人的貸款信用，方便出租方回籠資金;或是將房屋質量風險轉嫁給承租方，使用劣質家裝材料，在空氣質量不達標的情況下出租，且帶著僥幸心理隱瞞空氣質量指標，使得承租方付出生命健康的代價。

（三）出租方和承租方之間的委托代理模型

1.基本假設

假設1：m是出租方為了履行社會責任所付出的努力水平，A為出租方的能力水平系數，B是常數，表示出租方的固定產出，θ'是一個外生變量，服從均值為0，方差為s'2的正態分布，則出租方的產出函數為P1用一元線性函數表示為：

P1=Am+B+θ'? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（27）

假設2：承租人購買住房出租產品將會給出租方帶來收益，對出租方的行為具有一定激勵作用。出租方力圖規避風險，而承租人是風險中性的，出租方的私人信息使得承租人難以了解住房產品的真實情況以及住房問題對承租人的實際影響。以L表示出租方的固定期望效益，Q表示租賃行為對出租方的激勵程度，則出租方履行社會責任所獲效用S（P1）等于固定期望效益加上激勵效用：

S（P1）=L+QP1? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（28）

由于在承租人看來，出租方履行社會責任屬于應當承擔的義務，因此承租人的期望效用Ev為市場產出減去出租方履行社會責任所獲效用為：

Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（29）

假設3：出租方的努力成本函數：

C2（m）=tm2/2，t>0? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?式（30）

t表示成本系數，t越大，表明出租方進行一單位努力所花費的成本越大。

假設4：由于采用高規格的家裝材料和檢驗空氣質量等責任行為將消耗出租方的前期資本投入，因此，當出租方具備有意規避社會責任的行為偏好，這會令承租人付出健康或金錢的代價。承租人或政府將會通過司法或行政渠道予以制約與追責，故而出租方將要承擔的風險成本為1/2Q2σ2d，其中d為出租方的絕對社會責任規避度量，d>0則意味著社會責任規避。出租方的凈期望效用EW'為總產出扣除成本與風險：

EW'=L+QAm+QB-tm2/2-1/2Q2σ2d? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 式（31）

2.委托代理模型

鑒于住房租賃產品信息不完整、不透明，導致出現明顯信息不對稱現象，承租人難以明確了解住房租賃產品的狀況，只能被動接受來自出租方的租賃產品。因此，承租人效用最大化委托代理模型為：

Max Ev（P1-S（P1））=（1-Q）Am+（1-Q）B-L

對Q求導、代入目標函數中，得到承租人的期望效用Ev為：

出租方的凈期望效用W'為：

3.結果分析

上述模型揭示兩點結論：（1）出租方市場行為影響了承租方的滿意度;（2）出租方信譽影響租客的期望效用。

當出租方具有較強的實力和信譽時，承租方更愿意相信該主體，當出租方的固定產出增加時，表明該市場主體的市場收益在增加，這時由于規模效應，出租方更愿意提高租賃產品的質量，優化對承租人的租賃服務，使得政府對出租方的監督管理力度保持平穩，不再施加過強的壓力，最終減輕承租人的負擔，因此承租人的期望效用會相應提高;而當市場主體信譽陷入低谷，整個租賃行業尤其是長租公寓出現高價收房推高租房價格、隱瞞住房空氣質量信息、拿不出有效解決方案等問題，將使整個行業陷入發展瓶頸;出租方的努力成本系數與承租方的期望效用成反向變動，主要是因為出租方的努力成本將會轉嫁給承租方，比如：家裝材料和租賃住房空氣的甲醛量檢測成本將會算入承租方的租房成本，進一步推高房租。

四、規范租賃住房市場的路徑

發展住房租賃市場目的在于從供給側發力，擠出房地產泡沫，滿足多元化、現代化的住房租賃需求，最終形成房地產良性發展的長效機制。自如“甲醛門”事件是多方信息不對稱導致空氣質量問題被忽略、政策處于試點階段導致制度合約不完善、相關法律不健全導致難以維權的綜合性事件，看似是市場經濟的波折，實質卻是政策法規和行業標準引導不完善的反映。通過建立委托代理模型、分析突出問題后，以降低信息不對稱程度為切入點，考慮從制度、品牌和法規三方面進行路徑優化。

（一）加強制度設計，增加先驗信息

1.中央政府應當設立階段性試點評估制度，用動態激勵機制促進試點城市積極反饋試點政策實驗信息。中央政府對租賃住房試點城市設置了三年政策實驗期，激勵水平高但程度不變，使地方政府一定程度上隨時間推移而產生惰性，并可能通過降低投入成本攫取額外收益。對此，應建立年度階段性試點政策評估，形成動態激勵機制，以破除靜態激勵的負面影響。

2.地方政府加大監督管理力度。要使承租人利益最大化，或者降低承租人的損失，滿足各類情況下承租群體合理合法的需求和期望，政府部門必須加強對住房租賃市場出租方的監督管理?！凹兹╅T”事件信息不對稱的特點決定了承租方信息獲取成本較高，根本原因是承租方與出租方的目標不一致。因此，必須加大政府對行業的規范和監管力度，結合社會監管與行業自查，促使雙方達成一致目標。正因為住房租賃市場處于試點階段，更應該及早通過制度設計來規范市場行為。根據上文所述，政府的監管成本與社會公眾的期望效用成反比，政府應有效控制成本，依法依規監管危害承租方居住安全的市場行為。對此，《杭州加快培育和發展住房租賃市場試點工作》提出的建立市、區、街道三級政府住房租賃管理體系，尚待建立健全。同時，地方政府應當盡快出臺信息相對完善的住房租賃合同，增加保護承租方權益的合約條款，促進相關企業與平臺向社會或承租方公開住房質量信息，以此增加承租方的先驗信息，降低信息不對稱程度。

（二）敦促企業擔責，建立企業品牌

1.加快機構化租賃進程。住房租賃市場要實現長效發展目標，機構化租賃必不可少。不論是輕資產還是重資產企業，集中式或分散式租賃，都應當整合租賃住房資源，形成組織完善、流程規范的租賃機構，提供標準、安全的租賃住房。

2.優化租賃住房產品。根據上文結論，出租方的努力成本與承租方的期望效用成正比，所以市場和政府要敦促行業完善相關信息，改良租賃產品，即便不能完全杜絕甲醛或其他有毒有害物質釋放，也應當盡可能采用環保材料或采取其他有效措施吸收有毒有害物質，提高住房建材質量，確保對承租方的健康安全無威脅。提高承租方的滿意度和企業美譽度，建立企業品牌。

（三）完善法律法規，暢通維權渠道

1.法律法規與行業標準并行。要實現租賃住房的長效發展必須完善相關法律法規：首先，法律法規應明確租賃住房產品應達到的標準，通過行政手段輔助監管，防患于未然，做好事前監督。完善分級管理體系，對房屋使用情況進行實時反饋，降低潛在風險，及時調解矛盾糾紛，做好事中監管。租賃市場發展前景廣闊，但其本質仍然是服務廣大民眾的服務型產業，故而住房租賃市場的出租方應強化自身約束，主動承擔并踐行社會責任，為民眾提供無害、優質的租賃產品。

2.維護承租方權益，保證其維權有渠道。降低信息不對稱給承租方帶來的權益損失，依法加強事后監管。事后監管所帶來的正向后驗信息將對市場形成正向反饋，促進房地產市場健康發展。

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Rental Housing “Formaldehyde Gate”： Principal-Agent Model under the Information Asymmetry Dilemma

Luo Shan? Liu Shuangliang

（1.Lianshan Management Department of Qingyuan City Housing Provident Fund， Guangdong， 513200;2.Public Management College， Tianjin University of Commerce，Tianjing，300134）

Abstract： The "formaldehyde door" of ZIRU exposed the housing leasing market in its infancy to a public trust crisis. In order to reveal the information asymmetry characteristics and problems caused by the incident， the contractual relationship between the government， the leaser and the lease is analyzed by establishing a principal-agent model. The analysis shows that： Firstly， there is a phenomenon of policy information hiding in the experimental stage of the policy. Secondly， the bad market behavior of the lessor causes the risk to be passed on. The third is that the insufficient feedback of information leads to adverse selection. In this regard， market entities can reduce asymmetric information in the principal-agent process by establishing excellent brands， enhancing corporate reputation， and improving industry norms. The government needs to handle the government and measures by strengthening market supervision and improving the response to public expectations， in order to maintain great relations among government， market and public.

Key Words：Housing lease; Formaldehyde house; Asymmetric information; Institutional regulation

（責任編輯：文豐安）

作者簡介：羅珊（1991—），女，漢族，湖南邵陽人，管理學碩士，研究方向：土地資源管理;劉雙良（1979—），男，漢族，湖北大悟人，天津商業大學公共管理學院副教授、碩士生導師，天津商業大學地方政府與治理研究中心副主任 ，中國人民大學住房發展研究中心研究員，研究方向：城市建設與土地集約利用。