試論銀行信貸與房地產價格的關系

唐亮

摘 要 眾所周知，房地產業是一個資本高度密集的行業。從供給方面看，房地產企業在房地產整個生產周期中，都需要大量資本支撐實現。而且，房地產行業資本周轉間隔時間過長，資金短缺也是所有房地產開發企業面臨的最大問題。從需求側方面考慮，我國大多數家庭的經濟狀況使得他們全款買房成為奢望，在這種大前提下商業銀行貸款無疑成為成功購房的權宜之計。

關鍵詞 銀行信貸;房地產價格;VAR模型

1我國銀行信貸與房地產價格之間互動機制的理論分析

（1）個人購房貸款對房價的作用機制。對于房地產市場來說，房地產開發、流通、消費環節的通暢程度是房地產市場健康發展的關鍵，而房地產開發地周圍居民的住宅需求無疑是上述條件實現最重要的前提，住宅市場是房地產市場的大頭所在，但住宅是當下社會居民必備的奢侈品，而且絕大多數家庭都難以實現全款購房，由此可見，銀行購房貸款是能為個人購房者提供最有力幫助的金融工具，讓消費者通過使用信貸金融工具提前擁有房屋的所有權，從而使得他們有能力現期購房，也增加了住宅市場的實際自住需求。

（2）對房地產開發企業來說，如果房價上漲而房地產開發成本持平，前者上漲的程度超過后者，房地產開發企業本著企業以盈利為目的的原則，必定會增加對房地產開發項目的投資開發，也就是說是看多未來房價的判斷使得房地產開發需求增加，進一步也會促進其對銀行信貸的需求。對個人購房者而言，由于房地產具有良好的保值增值能力，在房地產價格上漲時會出現預期的自我實現和自我強化機制——即房價上漲吸引更多的樂觀投資者購買，從而使房價繼續上漲，此時投資者的預期被證實，且個人購房者在信息流通不暢、無法接收到更多有效信息的前提下，只能根據市場表面的房價走勢進行選擇：投資或觀望[1]。

2數據來源與分析方法

（1）數據來源與說明。房價用我國商品房的平均銷售價格表示，單位取元/平方米，我國各年的商品房平均銷售價格來源于中經網統計數據庫;每年的房地產貸款總量由每年的房地產開發商貸款和個人按揭貸款加總而來，單位為萬元，其中房地產開發商貸款用中國房地產統計年鑒里的房地產企業資金來源里的國內貸款表示，個人按揭貸款的數據也來源于各年中國房地產統計年鑒。為避免數據異方差的影響，在以下操作中對我國商品房的平均銷售價格、房地產貸款總量進行自然對數處理。

回歸前要檢驗數據是否存在正常單位根，在避免偽回歸或虛假回歸的同時，也檢驗數據的平穩性，確保估計的有效性。本文以分變量檢驗檢驗單位根，再經過二階差分和ADF檢驗，以來滿足數據的平穩性要求。

（2）Granger因果關系檢驗。協整檢驗的結果說明了：變量之間存在長期均衡關系。但值得注意的是，還需要進一步檢驗是否具有因果關系。檢驗結果如圖1所示，表明兩者存在因果關系。

（3）VAR模型回歸分析。向量自回歸模型也就是VAR模型，是計量經濟模型用的最多的一種，是利用把系統中每一個內生變量變為系統中所有內生變量的滯后項函數來構造模型。本文采用的VAR模型具體形式如下：

Yt=A1Yt-1+A2Yt-2+…+ApYt-p+εtt=1，2，……，n

其中Yt是內生變量向量，p是VAR模型的滯后階數，矩陣A1，……，Ap是待估計的系數矩陣，εt是k維擾動列向量。在這里本文將VAR模型的滯后階數定義為2階，對房地產價格和房地產貸款總量進行回歸分析[2]。

3實證結果及分析

（1）房地產價格與銀行信貸規模呈正相關關系。從實證分析的結果來看，房地產價格與銀行信貸規模呈正相關關系，但這種正相關關系的表現有所延遲。即當期房地產價格每上漲1%時，下一期的銀行貸款規模會減少0.3%，而第三期銀行貸款的規模又會增加0.6%。這可能是由于在短期內，政府會適度采取信貸緊縮的政策來控制房地產價格的上升;而從長期來看，房地產價格上漲的趨勢也會增加居民和銀行對房地產市場的信心，在增加信貸需求的同時也使得銀行短視信貸增加的風險增加了信貸資金的投放量。

（2）銀行信貸規模在一定程度上刺激房地產價格的上升。從實證分析的結果來看，銀行信貸規模在一定程度上刺激房地產價格的上升，即當期信貸規模每增加1%，下一期的房地產價格則升高0.12%。一方面，個人購房貸款的增加會提高房地產有效需求，對價格產生正相關作用;另一方面，房地產開發商增加借貸數額，必然會使得房地產開發規模擴大，房地產供給增長，從而對房地產價格產生負相關影響[3]。

參考文獻

[1] 王曉明.銀行信貸與資產價格的順周期關系研究[J].金融研究，2010，（4）：97-100.

[2] 段忠東，曾令華，黃澤先.房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2010，（11）：95-98.

[3] 江彤.我國銀行信貸與房地產價格關系實證分析[J].中國房地產金融，2008，（3）：25-28.