物業管理企業全面預算管理的困境及對策探討

李紅俠

摘 要：全面預算管理是企業經營活動的模擬器，在企業經營管理過程中發揮著重要作用。物業管理企業全面預算具有人力成本管控要求高、物資采購品種多、專業面廣、項目經營模式多樣等特點。物業管理企業在全面預算實踐中存在著與戰略目標不匹配、不注重實施與控制推動、缺乏有效地考評激勵機制、管理手段落后等主要問題。針對以上問題，本文結合實踐經驗探討完善物業管理企業全面預算管理的對策，以提高企業經營管控能力，實現企業可持續發展。

關鍵詞：物業管理企業? 全面預算管理? 困境? 對策

中圖分類號：F406.7 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）06（b）--02

1 物業管理企業全面預算管理概述

1.1 全面預算管理的概念

預算管理是企業為了實現戰略目標而開展的一定時期內的系統性經營活動的模擬，它以戰略目標為導向，通過制定行動計劃、建立管理體系、編制預算、配置資源、過程控制、分析改善、績效考核等，促使企業目標的順利實現及管理水平的全面提升。

全面預算管理就是將預算管理嵌入到企業各領域、層次和環節中，貫穿于企業價值的每個經營活動，以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。

1.2 物業管理企業全面預算管理的特點及重要性

（1）物業管理企業全面預算管理的特點。物業管理企業提供的產品是管理服務，不需要復雜的產品設計及銷售環節，相對生產企業在環節方面相對簡單，但也有其自身復雜的特點：第一，人力成本管控要求高。物業管理是勞動密集型行業，物業管理運營中涉及的專業業務包括工程方面、安全方面、清潔方面、綠化方面、品質管理方面、客服服務等，覆蓋面廣，進而造成人力成本管控要求高;第二，物資采購品種多。物業管理雖不需要購買大量的原材料，但是由于業務類型復雜，使得物資采購品種多樣、零星雜碎;第三，項目經營模式多樣。多數物業管理企業管理項目多，地域分布分散，各管理項目業態不同、客戶群體不同，物業經營模式也不同。

基于以上自身特點，物業管理企業全面預算管理從體系建立、模板設計到執行分析、績效考核等方面，具體內容還是比較豐富復雜的。

（2）物業管理企業全面預算管理的重要性。物業收費標準多年不變，因此物業管理企業主營業務收入是相對穩定的。但隨著經濟的發展，各種資源價格日益上漲，物業管理企業的利潤空間越來越低。在這種背景下，物業管理企業全面預算管理顯得尤為重要。

全面預算管理水平是物業管理企業核心競爭力的體現。通過加強全面預算管理，能夠將企業的資金流、實物流、業務流、信息流、人力流等關鍵問題融合于一體;促進物業管理企業計劃工作的開展與完善，避免盲目發展;促使企業降低生產成本，以最小的資源消耗生產出盡可能多的服務。

2 物業管理企業全面預算管理存在的主要問題

2.1 企業戰略目標、行動計劃與預算不匹配

編制的預算與未來經營活動是脫節的。一方面，企業戰略目標與行動計劃不匹配。企業戰略目標前瞻性不夠或下達力度不夠，造成行動計劃頻繁調整，或行動計劃制定人找不到計劃制定依據而盲目制定計劃;另一方面，行動計劃與預算不匹配。預算沒有與經營業務緊密關聯，導致預算編制遠離實際，進而產生許多超預算或預算外事項。

2.2 只注重編制，不注重實施與控制

企業耗時費力編完預算后，置之高閣，沒有建立有效地預算實施與控制機制;或者企業雖在預算管理體系中包含預算分析和反饋環節，但因預算編制與財務核算脫節，預算科目和財務核算科目口徑不一致，無法取得同口徑比對數據，全面預算無法真正發揮作用。

2.3 缺乏有效地考評激勵機制

企業預算執行偏差率很大，沒有完成預算，或超額完成預算，并沒有相應的獎懲機制;或者企業雖設定了相應的獎懲方案，但預算顆粒度較粗，沒有把部門的業績指標、個人收入和預算達成率掛鉤，激勵措施可操作性不強;或者企業雖設定相應的獎懲機制，但未按照執行結果進行獎懲。以上現象大大打擊了員工的工作積極性。

2.4 管理手段落后

企業預算管理信息化程度較低，在全面預算實施過程中，預算編制、復核、審查、過程控制、分析考核等工作主要靠人工完成，數據量大、工作強度高，員工耗費的精力太大，及時性和準確性都會受一定的影響，同時數據關聯度不夠，歷史數據抓取困難，因此工作效率低下，協同能力差。

3 完善物業管理企業全面預算管理的對策

3.1 企業戰略目標、行動計劃與預算相匹配是預算管理的前提

企業戰略目標是企業發展的方向，根據戰略目標制定詳細的行動計劃，在此基礎上編制的預算才具有指導性。

（1）企業戰略目標與行動計劃匹配。企業高層應將企業戰略目標、發展規劃及其分解落實情況傳遞到內部各管理層級和全體員工，明確每個管理項目在企業發展中的定位及下一年經營目標;各管理中層應帶領全體成員，根據企業高層下達的戰略目標，制定詳細的行動計劃。戰略目標自上而下，行動計劃自下而上，通過多次溝通協調達到目標與計劃的匹配。例如企業如果追求差異化戰略，那它必須有提升品質的行動計劃;如果追求成本領先戰略，那么它必須有降低成本的行動計劃。

（2）行動計劃與預算匹配。企業預算編制應以各管理部門的年度經營計劃為基準，各預算編制部門應根據行動計劃研究多種行動方案，進行分析、評價，從中選擇最優方案，配置合適的資源;企業應將計劃分解到各個層次，每個月份，定時定人定格式，明確的時間進度表，明確的責任劃分，明確的科目定義等。例如：外地培訓，必須明確出差人、出差時間、出差地點、參加培訓的內容，培訓差旅費是計入培訓費還是計入差旅費要作定義等。

3.2 實施與控制是預算管理的核心

預算的價值并不僅在于它的計劃職能，還在于它能幫助管理者進行控制。嚴密的過程控制舉措是預算順利執行和企業快速反應的重要保障。

（1）預算編制與財務核算建立聯系。財務部應設置詳細的預算明細級科目，設計科目設置規則，確保各項經濟業務與預算科目一一對應。同時做好預算編制培訓工作，科目設置規則每個員工人手一份，確保每個預算編制人員清楚每個科目對應的經營活動內容、填寫規則方法等;同時為了方便抓取預算實際執行情況數據，財務部應根據預算明細級科目更新財務核算明細級科目，使兩者口徑一致。

（2）健全預算實施與控制機制。全面預算應被看成是一個控制工具，預算的數字不僅是事前的計劃，同時也是事中和事后進行控制和糾正的基礎。

預算支出管控。預算內審批事項應執行正常的流程控制，由預算執行審批相關人員按照企業內部控制流程進行逐級審批控制，審批的重點是采購制度和流程的合規性;預算外或超預算審批事項應執行額外的審批流程，由歸口職能部門負責落實和核查支出的必要性，報企業領導批準后，方可執行，審批的重點是支出的必要性及最低支出金額，預算外或超預算審批事項應嚴格控制防范風險。

預算收入管控。物業管理企業的當期物業費收入的催收，應嚴格按合同約定執行，以確保當期物業費收繳率及物業費收入按時間節點完成預算指標;對于歷史欠費，物業管理企業應依據企業清欠催繳制度開展清欠工作，針對業主欠費時間長短及金額大小不同，采取不同的催繳方式。清欠時物業管理企業應注意催收證據的收集及主張權利的時間限制等。

（3）預算管控預警。為了確保預算目標的達成，物業管理企業應將指標管理提前到進度管理環節，建立預算管控預警系統，對不利偏差進行事前控制和預防。在執行過程中，通過編制季度滾動預算的方式，在月份內按實際運行情況進行微調，全年指標不動，根據企業外部環境及運營情況，提前考慮應對措施，在后期業務中進行彌補，或減少不利偏差，選擇替代方案，確保目標達成。例如：當物業收入或利潤因客觀原因預計達不到預算目標時，可提前考慮提供物業特約服務（家政服務、生活服務等）來增加收入。

（4）預算分析與差異改善。財務部應定期將預算與實際發生的情況進行比較，以發現不利差異和有利差異;各業務部門應對不利差異產生的原因作出分析并提出改善措施或方案;財務部應根據預算執行情況及各業務部門提出的改善措施或方案，編制預算管理報表及預算分析報告上報企業管理層;企業管理層核準后，財務部應負責跟進改善措施或方案的執行情況。

3.3 考評激勵是預算管理的靈魂

物業企業是勞動密集型企業，人力成本占比在70%以上，因此人員績效考評激勵更有實際意義。

（1）設置科學合理的考核指標體系。企業應建立和實施績效考評制度，設置科學合理的考核指標體系，對企業內部各責任單位和全體員工的業績進行定期考核和客觀評價，將考評結果作為確定員工薪酬以及職務晉升、評優、降級、調崗、辭退等的依據。

績效考評目標應當具有可操作性，指標值不能太高，也不能太低;績效考評目標應當具有針對性，每個人要明確，月度、季度、年度考核相結合，全體員工目標一致;考核應當堅持公開、公平、公正的原則，考核過程及結果應有完整的記錄。通過考核和評比，及時指出職工的不足及下一階段努力的方向，從而激發職工的積極性、主動性和創造性。

（2）建立有效的激勵機制。企業在激烈的市場競爭中求增長，必須有創新。物業管理企業應積極營造人人可創新的環境，鼓勵員工不斷學習，激發全員的斗志，實現企業與員工共贏的生命共同體。創新獎勵措施必須事先作出明確而具體的規定，兌現獎勵的流程簡單具體，獎勵的原則是范圍廣、頻率高、尺度松。除了金錢獎勵之外，還應該有表揚、提升職位等多種形式。

3.4 信息系統是預算管理的保障

全面預算從編制、動態管理、執行到考核和監督是一個非常復雜的過程，企業要想準確、高效的實施全面預算，必須依靠現代信息技術。在信息化和數據化的今天，借助計算機技術、財務管理系統和全面預算管理系統，人工效率低、協同差等問題全部解決。同時數據處理、挖掘能力配上數據建模能力，趨勢分析會越來越精準，實時預警機制會發揮越來越強作用。

4 結語

物業管理企業應當明確戰略目標，根據戰略目標制定年度工作計劃，根據年度工作計劃編制全面預算，健全預算實施與控制機制，設置科學合理的考核指標體系，激發全員斗志，關注利益創造，實現企業與員工共贏。同時物業管理企業應將預算編制與財務核算建立聯系，借助互聯網、大數據等現代信息技術，不斷提高企業的核心競爭力。

參考文獻

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