論業主自治的邊界

摘? ? 要：社區的不斷發展使業主自治成為迫切需要，主要表現在單個業主的個體力量薄弱，出現問題難以解決與抗衡是每位個體業主所面臨的困境，而業主自治卻可以解決這類問題，但業主自治并非沒有邊線任由業主自主決定，而是受相關法律規定等制約，這些規章制度就是業主在自治過程中的邊界，邊界如果設之過緊，可能導致業主自治積極性降低，但如果給予過多的業主自治權，則會導致業主自治范圍過大，產生多數人暴政，侵害部分業主的利益的現象，故本文將通過對物權法及部分規章的分析，淺論業主自治所應保守的合理邊界。

關鍵詞：業主自治;自治章程;自治邊界

一、物權法中的業主自治邊界

業主自治是物權法中對社區管理的創新之舉，通過業主團體的自我管理，減輕基層行政部門繁重的負擔，同時能夠保證業主的相對權利，使其在與物業公司糾紛中破除較為弱勢的地位，是維護業主團體利益的有效措施。在物權法中，有明確的條文規定了業主自治的權利，包括業主可以通過業主大會形成決議，自我管理，由業主委員會執行決議。[1]這就有明確的規定賦予了業主自治的權限。但是，物權法所提到的這些規定只是大致的范圍與一定權利，并非給與明確邊線，比如，業主大會的決議方式由全體業主決定。這種權利賦予到社區本意是充分發揮社區職能，因地制宜的進行管理治理。但在實際過程中，卻往往由于這過于寬泛且模糊的范圍而侵害到部分業主的利益。

部分社區在依據物權法進行自治時，制定關于自身的管理規約或管理章程，采用的方式也較為自主，如部分社區采用的是半數決，或更多社區采用的多數決，以一定數量的業主意見而確定為最終執行的依據。表面看確實即收集了業主的意見，同時多數決的方式也較為合理，但殊不知，在社區治理中，此種方式往往會產生侵害少數人利益的情形。尤其對于社區公共事務參與不多的業主來說，無論是由于個人原因或是其他原因而無法參與到業主自治中去，對于社區決議并不知曉，可能侵害到他們的權益。此外，業主委員會身為業主大會的執行機構，擁有業主自治中的執行權以及部分事務的決策權，在部分個體業主之間存在矛盾，而一方當事人恰好是業主委員會的成員，則容易產生業主委員會以權謀私、打擊報復。故物權法中的業主自治是一個較為寬泛的范圍，而非有較為明確的邊界。

二、業主自治與多數人暴政

由上文分析可知，業主進行自我管理自我決策更為廣泛采用多數決的方式，多數決有成本低效率高的優點，但同時也存在著一些缺點。由我國物權法可知，業主自治的決策機關是業主大會，而如果社區需要進行修繕或者改進，則不可避免的存在部分業主獲得較多利益，而會損害少量業主的利益，所以調和這種利益沖突就顯得尤為重要。如果說，采用多數決的方式，針對于業主團體的利益沖突，業主大會的決議不免就會成為多數人的決議，形成多數人暴政。[2]

我國物權法對業主自治可能出現的多數人暴政做了以下限制，首先，限制了業主大會的相關決策。業主大會成員是業主團體，對于業主大會的表決是全體業主的共同權利，對多數人暴政表面起到了限制作用。但在實踐中，業主參與自治積極性不高，業主團體較為松散，一部分業主并不愿意參與到業主自治當中去，這就使得無法達到全體業主舉行業主大會，參與并決策小區的重大議題。其次，物權法賦予業主相關的撤銷權，在個體業主認為業主大會、業主委員會的決策侵害到業主的正當利益，業主可以通過提起訴訟的方式，維護自己的正當權益。但實踐中，個體業主的力量較為薄弱，難以與強大組織相抗衡，故也很難維護好個體業主的權利。所以說，物權法的相關法律條文規定了一定的維護方式，但卻無法很好地解決業主自治過程中的多數人暴政。

三、業主自治章程的效力問題

業主通過購買房屋，在建筑物區分所有權中獲得專有權和共有權。在自治過程中，主要通過業主大會、業主委員會對共有部分的共同管理，達到良好的社區共居環境，故業主團體通過業主大會，制定社區的自治章程。初始目的在于因地制宜的行使自治權，使業主自治能夠適應不同社區，新舊社區適用不同的自治章程。但在制定過程中，缺乏相關的法律指導，往往制定過程中，不僅存在制度不健全，內容不豐富的問題，更有可能存在業主大會的決議可能存在損害個體業主共有權的權利范圍，所以業主自治章程的效力也并非通過業主大會立即生效。

物權法和物業管理條例保護合法正當的自治章程，對于自治管理當中，僅限于對公共部分與共有事物的管理。而不涉及專有部分，如果業主大會或業主委員會以多數決的方式侵害業主的私有部分，則超出了業主自治的權利范圍，既不具備自治效力。此外，對于公共部分，業主自治所制定的章程也應當因事而定，并非擁有完全效力。[3]如若業主大會決定以三分之二多數決的方式來決定小區是否增加電梯，這種決定雖然針對的是公共管理，并沒有侵害到低層業主的專有權，但仍然間接降低了低層業主的房屋價值，故此章程條款也不具備有效性。

四、結語

業主自治在基層社區管理中起到舉足輕重的作用，給予業主團體一定的自治權，制定業主章程行使自我管理，但存在邊界不明而導致業主大會業主委員會等權限范圍不明的情形，往往在管理中形成多數人暴政，損害少部分業主的正當利益，更甚者，在業主大會制定業主章程時，超越管理權限，延伸到業主專有權中去，影響自治章程的效力問題。所以說，業主自治的邊界應當更加加以明確，確定業主自治組織的法律地位與權限，以及對于執行機構業主委員會的監督機制，才能保護業主專有權，維護管理好社區公共事務，使物權法與物業管理條例所設定的自治目的予以實現。

參考文獻：

[1]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社，2007

[2]蕭瀚.多數人暴政的警鐘[J].讀書，2016.

[3]陳鑫.業主自治——以建筑物區分所有權為基礎[M].北京：北京大學出版社，2007.

作者簡介：張榮斌（1993-），男，漢，山東省濰坊市臨朐縣，青島科技大學法學院，碩士研究生，民商法方向。