“房地一體化”測量中手繪圖轉(zhuǎn)數(shù)字化成圖的問題探討

權(quán)君娟 李新寧

（寶雞西北有色七一七總隊有限公司 寶雞 721015）

1 引言（必要性）

今天，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)話題。工業(yè)廠房、商住樓、住宅用地、農(nóng)村宅基地新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)也日益規(guī)范，產(chǎn)權(quán)證土地房屋權(quán)屬附圖為手繪圖（以下簡稱“舊證”）的轉(zhuǎn)化成產(chǎn)權(quán)證土地房屋附圖為數(shù)字化地形圖——具“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的宗地圖（以下簡稱“新證”）已成必然。無論從商住樓盤開發(fā)，工業(yè)廠房的改建加建及住宅用地、農(nóng)村宅基地新農(nóng)村建設(shè)，數(shù)字化地形圖已成為其報建、設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)的必須的基礎(chǔ)資料。這就要求我們測繪工作者要根據(jù)實地現(xiàn)狀的地物地貌，結(jié)合舊產(chǎn)權(quán)證附圖和四鄰關(guān)系以及產(chǎn)權(quán)人指界認(rèn)定為舊證土地房屋權(quán)屬界定用地紅線及產(chǎn)權(quán)面積，并為新產(chǎn)權(quán)證測繪數(shù)字化地形圖——宗地圖及房產(chǎn)圖。

2 手繪圖與數(shù)字化測圖

手繪圖是舊證土地房屋權(quán)屬的依據(jù)，是依照四鄰地物地貌狀況，用尺丈量及計算器計算等方法得到用地界線，再以一定的比例尺繪制的產(chǎn)權(quán)證附圖。它有土地地塊的界線及界線的形狀、尺寸、面積和北方位以及周圍四鄰關(guān)系，有房屋權(quán)屬的總面積和各層面積，由此圖可以確定該地塊宗地大概的位置和方位及準(zhǔn)確的尺寸、面積、和四鄰關(guān)系，但該圖沒有準(zhǔn)確的坐標(biāo)定位和和方位角。

數(shù)字化測圖是將采集的各種有關(guān)的地物地貌信息轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式，通過數(shù)據(jù)接口傳輸給計算機(jī)進(jìn)行處理，得到內(nèi)容豐富的電子地圖，由電子計算機(jī)的圖形輸出設(shè)備（如顯示器、繪圖儀）繪出地形圖或各種專題地圖。數(shù)字測圖系統(tǒng)主要由數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)處理成圖和數(shù)據(jù)成果輸出三部分組成，流程為：數(shù)據(jù)采集；數(shù)據(jù)處理與成圖；成果與圖形輸出。數(shù)字化地形圖有準(zhǔn)確的坐標(biāo)定位，其定位坐標(biāo)具有唯一性。

3 廣東省某市土地證及其附圖現(xiàn)狀

廣東省在二十世紀(jì)八十年代初，已開始給大部分商住用地、工業(yè)用地、住宅用地以及村民宅基地辦理了產(chǎn)權(quán)證（土地證和房產(chǎn)證），其產(chǎn)權(quán)證附圖均為手繪圖，這就是本文所稱的“舊證”。

1998 年開始辦證的產(chǎn)權(quán)證附圖已逐漸有“北京坐標(biāo)系”的有定點(diǎn)坐標(biāo)地界的藍(lán)圖，這是舊證向新證的過渡。

1999 年開始辦證的產(chǎn)權(quán)證附圖已是具“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的有明確坐標(biāo)定位和具體用地紅線的宗地藍(lán)圖。這類土地證是本文所稱的“新證”。

現(xiàn)某市規(guī)劃局、某市國土資源局常用的規(guī)劃報建、房屋設(shè)計、土地利用規(guī)劃及建設(shè)都采用具有“某地統(tǒng)一坐標(biāo)系”的數(shù)字化地形圖--宗地藍(lán)圖。以上第二類過渡階段附圖為具“北京坐標(biāo)系”的有準(zhǔn)確坐標(biāo)定位紅線的藍(lán)圖，可通過坐標(biāo)轉(zhuǎn)換實現(xiàn)上級主管部門要求。本文所闡述的實例主要是第一類手繪圖附圖的舊證換新證時所遇到的各種問題及處理方法。

4 手繪圖轉(zhuǎn)數(shù)字化成圖中存在的差異問題及其解決方案

根據(jù)產(chǎn)權(quán)證換證上級主管部門的要求，要求手繪圖轉(zhuǎn)化數(shù)字化地形圖時，新測地形圖的用地紅線尺寸、形狀、面積、其地物地貌現(xiàn)狀和原手繪圖基本相似一致。但我們在工作中很少遇到主管部門要求的這種情況，基本每宗房地產(chǎn)宗地測繪都有或多或少的差異和不同，因此，我們在實際測繪時，一定要參考原手繪圖的基本情況，綜合現(xiàn)狀地物地貌才能比較準(zhǔn)確的進(jìn)行紅線和房屋面積的確定。現(xiàn)將我在神灣鎮(zhèn)舊證換新證測繪工作時遇到的各種不同情況進(jìn)行歸納分類，并簡單闡述我在實際工作中的解決方法，供大家探討（部分后附實例的原手繪圖和新測宗地圖），新測宗地圖與舊證附圖的差異有以下8種：

（1）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積完全不同。處理方案：以舊證土地證面積為基準(zhǔn)面積調(diào)整新測用地紅線使其面積和土地證面積一致，這樣本身尺寸、形狀相同，為了調(diào)整面積，致使尺寸和形狀發(fā)生了變化。

（2）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、用地紅線形狀完全不同，導(dǎo)致地塊界線尺寸完全不同，用地面積不同，周圍四鄰均持已具新土地證的。處理方案：以舊證面積為基準(zhǔn)面積，根據(jù)房屋現(xiàn)狀調(diào)整地塊界線和用地面積，根據(jù)四鄰關(guān)系界線并使基建筑物包含在用地紅線內(nèi)。然后按照主管部門要求，對新測宗地圖申請復(fù)檢。

（3）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積接近，但舊證附圖用地紅線形狀復(fù)雜、怪異，不利于規(guī)劃部門紅線退讓和設(shè)計使用要求。處理方案：根據(jù)現(xiàn)狀地物地貌和產(chǎn)權(quán)人利用現(xiàn)狀情況，在不影響四鄰?fù)恋刈C紅線關(guān)系的情況下，以舊證面積為基數(shù)調(diào)整用地紅線形狀和尺寸，來界定新用地紅線。然后按照主管部門要求，對新測宗地圖申請復(fù)檢。

（4）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、地塊界線尺寸接近、形狀相似、用地紅線面積接近，但舊證手繪圖四鄰關(guān)系已重界，比如相鄰兩舊證用地紅線均包含同一公巷。處理方案：以兩舊證的辦證年限為追溯依據(jù)，辦證年限早的地塊包含公共公巷，辦新證時公共公巷各一半。

（5）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌相似、舊證土地證附圖與舊證房產(chǎn)證附圖不一致。處理方案：以兩舊證的辦證年限為追溯依據(jù)，按辦證年限早的附圖為參考依據(jù)，按照國土部門要求界定新測用地線。

圖1

（6）新測宗地圖與舊房產(chǎn)證附圖地物地貌相似，無土地證舊證，房產(chǎn)證附圖上有標(biāo)注地產(chǎn)面積的，按房產(chǎn)證附圖標(biāo)注地產(chǎn)面積分別以4-（1）和4-（2）處理；房產(chǎn)證附圖沒有標(biāo)注地產(chǎn)面積的，按房屋權(quán)屬面積根據(jù)現(xiàn)狀地物地貌界定用地紅線。

（7）新測宗地圖與舊證附圖地物地貌完全不同（因未換舊土地證未報建在舊證原房屋基礎(chǔ)上自己加建新建房產(chǎn)的），處理方案：以舊土地證面積為基數(shù)參考原地塊界線形狀、尺寸界定新測宗地圖用地紅線，地物地貌用現(xiàn)狀地形圖，然后按照主管部門要求，對新測宗地圖申請復(fù)檢。

（8）其他辦證過程中的特珠問題：

A、業(yè)主手持舊證與國土局檔案館存檔資料不符，以檔案館存檔為基準(zhǔn)，分別以上各類問題分別處理。

B、筆誤致舊證標(biāo)注產(chǎn)權(quán)面積與舊證附圖面積不一致，按現(xiàn)狀地物地貌、四鄰地界關(guān)系等界定紅線面積，使其符合正確的標(biāo)注面積，如圖1（按實際面積是223.9平方米，舊證為146平方米，此圖已辦證）。

C、由于舊證換新證不是整個區(qū)域同時換證界定紅線，這樣因業(yè)主單家獨(dú)戶不同時間換證指界辦理新證用地紅線，導(dǎo)致先換證指界有誤使后期辦證的用地面積不足，例如：某產(chǎn)權(quán)證舊證面積為154平方米，因四鄰已辦新證，新測辦證面積只有145.9平方米。

以上8種情況只是我工作中常遇到的類型，其他還有很多特殊的實例和個別情況，在此不再贅述。

5 有待上級主管部門共同解決的問題

舊證換新證對于國土、規(guī)劃部門都是一個比較綜合繁瑣的業(yè)務(wù)，經(jīng)過我們多年的工作實際經(jīng)驗和業(yè)務(wù)客戶回饋的信息，還有許多問題有待上級主管部門各方協(xié)調(diào)共同解決。以下是我們工作中經(jīng)常遇到的棘手問題：

（1）舊證根據(jù)當(dāng)時的房屋狀況和使用情況手繪的用地界線形狀復(fù)雜怪異，如果按舊用地形狀尺寸界定用地紅線，根據(jù)規(guī)劃部門的退讓要求，準(zhǔn)備拆舊改新建的房屋設(shè)計很難利用，這種情況應(yīng)該根據(jù)實地情況調(diào)界，使地塊充分合理利用，但調(diào)界辦理過程很艱難。

（2）部分已持有舊證的地塊在測繪換新證時，根據(jù)舊證附圖新測的地形圖在辦理換證過程中，土地利用規(guī)劃不符合建設(shè)用地，得不到上級主管部門的批準(zhǔn)，業(yè)主難以換到新證，妨礙產(chǎn)權(quán)人改建加建的報建要求。

（3）部分已持有舊證的地塊在換新證時，在國土局檔案館查不到檔案。

（4）一個舊證附圖上有兩個閉合用地紅線的，但一本證總面積很小，按現(xiàn)要求一本土地證上只能有一個閉合紅線，這樣舊證面積很小，換新證為兩本面積更小的地塊，不利于重新報建、規(guī)劃、設(shè)計和使用。客戶希望兩地塊合一本證以利于土地合理使用。

（5）舊證土地證與房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人名稱不一致。比如：土地證為兩兄弟名，兩個地塊兩個閉合紅線，房產(chǎn)證只有一地塊房屋辦理了舊房產(chǎn)證，現(xiàn)業(yè)主要求拆分辦理兩個分別土地房產(chǎn)證，已經(jīng)辦理兩年有余，至今未果。

以上五點(diǎn)僅是我們工作時常遇到的情況，大多數(shù)是歷史遺留下來的復(fù)雜問題，給我們測繪和業(yè)主新建帶來了很大的麻煩。當(dāng)然還有很特殊的特例，在此不再贅述，有待上級主管部門各方協(xié)調(diào)共同解決。

6 結(jié)束語

附手繪圖產(chǎn)權(quán)證更新數(shù)字化測圖雖然是一個小業(yè)務(wù)，但實際情況復(fù)雜、繁瑣、涉及面廣，直接牽扯用地單位的切身利益。這就要求我們測繪數(shù)字化成圖時綜合判斷、綜合分析，充分利用測繪綜合知識，同時又結(jié)合多年來舊證換新證的工作經(jīng)驗，爭取做到既能符合上級主管部門要求，又盡量讓客戶及時滿意的完成換證業(yè)務(wù)辦理。