“營改增”后房地產企業的成本控制與管理策略

王靜

關鍵詞：“營改增” ?房地產企業 ?成本控制與管理策略

一、簡要概述“營改增”政策帶給房地產企業成本控制與管理的影響

（一）“營改增”政策實行背景概述

從房地產企業經營發展現狀可知，企業的發展具有長期性特征，為了實施一個工程項目，往往需要經歷較長的作業時間，使用多樣化的施工作業資源，包括施工材料、人力資源、施工設備及施工人員等，在項目實施的全過程期間內，房地產企業不僅需要保障工程施工建設質量，而且還要定期按時足量給國家上繳稅金，其不光給房地產企業增加了成本管理方面的難度，同時還阻礙了房地產企業的下一步發展。在這樣一種情形下，只有少部分房地產企業能夠進入到國際前列，一定程度上不利于我國國民經濟的良好發展。針對相關問題，2012年逐漸開展建立了“營改增”的試點工作，并且在4年試點工作結束之后，于2016年5月1日正式在全國范圍內實施了“營改增”政策。

（二）“營改增”期間房產企業成本控制與管理問題

對房地產企業而言，“營改增”政策的實施，不光能夠加快企業的財稅體制改革進程，有助于減輕房地產企業的稅務負擔，而且還能夠有助于房地產行業規模的擴展，深化供給側改革。從房地產企業實際運行發展狀況方面可知，“營改增”期間，房地產企業存在以下幾個方面的成本控制及管理問題。

第一，項目前期墊付成本方面存在的問題。在組織開展一個房地產項目之前，企業方面往往需要籌備足夠的資金，用于滿足項目施工建設發展需要，從房地產企業資金鏈流轉情況可知，多數企業項目資金來源于項目投資或者是樓盤預售款，且樓盤預售款占比較大，一旦出現資金運轉不正常情形，往往會導致房地產企業工程項目無法正常進行，工程項目建設任務無法達成，工程項目施工建設質量也缺乏相應的保障，市場環境實施“營改增”政策的情形下，房地產企業和建筑企業分別需要向國家稅務機關繳納增值稅，相應的增加了房地產企業項目前期墊付成本，并對企業的資金鏈產生了一定的影響，加大了企業項目資金鏈斷裂風險。

第二，土地成本方面存在的問題。對房地產企業而言，土地成本是整個工程項目施工作業成本的重要組成，為完成項目施工建設工作，房地產企業往往需要事前進行土地購置，以至于企業需要向政府方面支出部分轉讓金，實施“營改增”政策的背景下，企業購置的土地價格與需要繳納的增值稅多少有關，一定程度上增加了房地產企業購置土地的成本，相應的也增加了樓盤出售價格，很大程度上也會導致樓盤無法賣出，房地產企業資金鏈無法正常運轉，進而勢必會對國民經濟發展產生影響。

第三，建筑成本方面存在的問題。項目施工作業的整個過程期間內，往往涉及到材料、人工等多方面成本，在進行材料采購的過程期間內，由于材料供應商多為私營企業或者小工廠，不具備開具增值稅專用發票的資格，以至于很多材料采購都沒有增值稅專用發票，非增值稅專用發票無法用于增值稅抵扣，也就無法減少房地產企業需要繳納的增值稅額，向農民工發放工資多采用現金或工資卡方式，上述形式下也無法開具增值稅專用發票，一定程度上也會增加房地產企業的稅務負擔。

二、“營改增”后房地產企業成本控制與管理措施內容的探討

“營改增”背景下，為保障房地產企業自身的經營效益，抓住政策內容帶來的機遇，采取科學合理化的企業成本控制及管控措施，顯得極為必要，相關內容為：

（一）房地產企業抵扣管理力度加大

抵扣管理制度的欠缺是多數房地產企業的發展弊端，為適應“營改增”政策背景下的企業發展需求，應當思考如何建設房地產企業內部的抵扣管理。一方面，房地產企業應當積極尋求有關政府部門的幫助，向國家政府部門提出抵扣管理方面的建議，促使政府部門制定有管抵扣管理的政策內容，讓房地產企業能夠更好的開展抵扣管理工作;另一方面，針對房地產企業項目運行期間實際面臨的抵扣問題，如材料采購、施工人員聘用問題，企業方面可基于材料供應商的選擇、正規有資質勞務公司的選擇，建立彼此之間良好的合作關系，在滿足房地產企業材料需求、人員需求同時，獲取正規有效的增值稅專用發票，用以降低房地產企業的增值稅。

（二）房地產企業發票管理力度加大

“營改增”政策實施的環境背景下，房地產企業的稅費繳納環節主要在于增值稅發票和抵扣發票，為進行房地產企業的稅務負擔管理及相應的成本管控，做好房地產企業日常的發票管理工作，及時獲取建筑成本、土地成本等相關成本的增值稅發票和抵扣發票。只有在房地產企業做好發票管理工作的情形下，才能夠推動房地產企業增值稅管理工作的正常進行。與此同時，房地產企業應當積極強化自身與其他合作伙伴之間的交流溝通效力，做到及時獲取相關發票，對發票進行妥善保管，從而及時減少企業相應的增值稅，降低房地產企業整體的成本支出。由此可知，為加大房地產企業發展管理力度，將發票管理工作及相應的職責落實到具體某個人身上，強化工作人員的作業積極主動性，為企業減少資金流出，降低資金鏈斷裂風險，保障企業經濟效益。

（三）企業內部成本制度管理的創新

為對“營改增”政策內容進行合理化利用，房地產企業應當創新企業內部現有的成本制度管理方式。首先，企業方面需要對房地產企業的土地購置成本、人員聘用、材料采購等多方面內容進行較為詳細的調查，對相關配合單位是否能夠開具增值稅發票、抵扣發票，能否及時提供相關發票資料等進行調查，其次，房地產企業應當加大企業內部創新型人才的培養力度，在人才的帶領下，對房地產企業未來的發展情況進行相應的預判，同時提出相應的參考建議，另外，企業內部成本制度管理還應當與投資商、合作伙伴需求相關，以期能夠更好的達成房地產企業未來發展前景需求。

三、結束語

在我國現代社會經濟的持續發展歷程中，房地產企業占據著極其重要的地位，對國民經濟發展有著較大的影響，“營改增”政策內容下，為滿足房地產企業的運營發展需要，房地產企業應當從內外部環境兩個方面，思考企業內部成本控制及管理的方式。

參考文獻

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