國有房地產企業如何創新轉型升級

鄭振華

國有企業改革是供給側改革的主體，深化國企改革，加快國有經濟布局調整，是我國經濟在新的基礎上實現協調、健康、有序發展的重要舉措。必須堅持穩中求進工作總基調，逐步深入推進，不斷地通過創新推動產業轉型升級，加快形成引領經濟發展新常態的體制機制和發展方式。筆者以國有房地產企業——廈門住宅建設集團有限公司為例（以下簡稱“廈門住宅集團”），淺析其轉型升級之路。面對房地產行業下行壓力，住宅集團要走出目前的困境，實現穩定、高質量和可持續的增長，唯一的辦法是進行房地產產業結構調整，通過轉型升級，發展新型產業，從注重發展速度轉為注重發展質量。轉型升級是房地產企業應對市場變化和提升發展質量的必然選擇。

“十三五”期間，集團基于“美麗廈門城市運營商和海西城市圈服務商”的戰略定位，打造“一核心、三結合、六平臺”的發展模式，即：以服務于廈門城市發展為核心，致力城市升級，成就美好生活，強化公益與市場、開發與經營、產業與金融的結合，打造商品房開發、類別地產開發與運營、財政投資項目建設與管理、資產運營與管理、業主綜合服務、城建服務與新興產業六大專業化的業務發展平臺，形成多元化布局、專業化夯實、平臺化集聚、綜合化協同的發展態勢，形成“綠色人居型住宅開發、特色類別地產開發經營、人性化公共服務設施建管服務、高價值不動產運營、人性化智慧社區運營、創新創業及城建產業鏈綜合服務”的業務發展特色，強化集資產、投資、融資于一體的資本運作能力，通過資源協同、資本協同、服務協同、信息協同，培育集團內部、外部各層次間的協同優勢。

轉型升級文化產業

隨著集團戰略要求和發展思路的進一步深化，直屬企業萬舜文投公司以專項提升促進企業經營管理水平全面提高為目標，積極找準管理目標，實現重點突破，取得階段性成效。萬舜文投公司作為廈門市屬國有集團文化投資類專業公司，主要承接集美新城建筑面積達31.2萬平方米文化公建群的招商及運營工作，通過誠毅科技探索中心、嘉庚藝術中心、市民廣場等項目運營管理，有效聚集新城人氣，提升集團良好的社會形象，培育了一支初步具備文化產業核心管理能力和創造價值能力的運營團隊。

新興產業跨越發展，轉型升級創新推進。

（1）誠毅科技探索中心獲批國家4A級旅游景區，被授予“中國航天科普體驗基地”“全國海洋科普教育基地”等榮譽稱號。

（2）嘉庚劇院（保利院線）自開業以來，推出以音樂會、兒童劇、歌劇、雜技、芭蕾舞、音樂劇、話劇、魔術等各種藝術形式的高雅演出，充分利用保利院線資源，已成為“廈門文化標志、高雅藝術殿堂、市民素質教育園地、海峽文化交流平臺、文明城市窗口”。

（3）在福建省首家引進華誼兄弟公司影院，并落戶嘉庚藝術中心，是目前省內最高端的電影中心，擁有省內唯一杜比劇院。廈門嘉庚華誼兄弟電影中心的開業，進一步豐富了廈門的文娛產生。

深入研究文化產業相關政策和行業發展情況，探尋產業化可行性研究和投資機會。未來萬舜文投公司將依托現有項目，采取“自營品牌+招商”的模式進行運營，強化對項目的運營管理，提升公共服務品質，增強企業經營能力;以政府委托管理的現有項目為平臺，拓展自建/他建/公建/參股投資的項目;打造文化、旅游產業鏈，延伸體育、投資領域，形成新的支柱產業、盈利模式和造血機制。

發展科普產業。目前，中國的科普教育碎片化、不成體系，科普產業尚未成型，但未來發展空間非常大。

萬舜文投公司將以誠毅科技探索中心為基點，加快拓展培訓業務，推動科普培訓進社區、進校園，通過整合科普資源數字化云平臺、VR/AR情景式教育產品、（航天等）主題創客課程等線上線下資源，構建O2O科普教育“新網絡”，努力打造成為中國科普標準化、產業化的先鋒企業。

拓展旅游產業鏈。隨著廈門老院子、靈玲馬戲城、誠毅科探中心、嘉庚藝術中心（廈門嘉庚劇院、華誼兄弟電影中心）等新興文化、旅游景區逐漸成熟，以及原鰲園、園博苑等景區，集美旅游聚集效應日益凸顯。

萬舜文投公司將依托集美新城（萬舜商圈）作為集美全域旅游、國際研學旅行中心板塊的優勢，打造類5A大景區和假日休閑商圈，通過塑造品牌文化旅游活動，并嫁接移動支付、銀行、電信、易通卡、工會卡、社區服務等入口，整合景區、商家、旅行商和游客大數據，打造電商平臺、O2O旅行社、酒店配套等旅游產業鏈。

打造文化傳播業務板塊。旗下文化傳播公司將依托萬舜文投公司的平臺優勢，加強活動策劃、策展布展以及文化傳播類人才的儲備，擴大活動策劃執行、策展布展等業務板塊的業務量，同時加大文化傳播業務板塊的探索力度，拓展新媒體、信息化平臺等新業務，開發新的經濟增長點。

萬舜文投公司積極圍繞集團既定的市場化目標，通過創新管控模式等途徑，以嘉庚藝術中心為依托打造文化產業，以誠毅科技探索中心為平臺進軍旅游產業。目前，萬舜文投公司各項工作成效較明顯，但文化、旅游、體育相關產業鏈的投資拓展尚處于探尋起步階段，公司轉型升級發展任重道遠。

轉型升級傳統物業服務

住總物業公司作為集團五大業務板塊之一的“業主綜合服務體系”具體踐行者，在“傳統物業服務的轉型與升級”層面進行了較深入的探索與嘗試。

（1）確立以“提升業主滿意度”為核心的戰略目標住總物業最核心的資源就是業主，業主是實現社會效益和經濟效益的根本，業主的口碑是實現集團品牌戰略的重要支撐。因此，所有工作必須圍繞“提升業主滿意度”這個目標去努力。

（2）有效利用新技術（互聯網與物聯網技術），提升傳統物業服務品質。研發專屬的業主服務平臺（APP、微信公眾號）提升基礎物業服務效率與品質，如房屋修繕及其管理;保衛、消防管理、車輛道路管理、交通秩序的維護等。公眾代辦性質的服務，如水、電代收等。實現對業主的服務需求及時獲知、即時反饋。

（3）為業主提供增值服務，真正實現傳統物業服務的轉型與升級，打造社區O2O平臺。整合優化現有社區資源，融合傳統基礎物業服務功能，拓展增值服務板塊，實現業主需求線上線下無縫對接。提供生活服務：針對家庭或個人的生活配套服務;商業服務：業主的食、購、行、娛等線上咨詢、預訂與采購，以及線下即時配送的最后一公里服務;商務服務：公共物業的商務配套服務;停車服務：停車場、庫運營管理及工程服務，家庭維修上門，品牌售后代理，工程及設備維修保養等;裝修服務：家裝，工裝設計與施工服務，軟裝設計等;專業服務：互聯網+金融、教育、移民、健康養老等。

（4）公益與效益并重，夯實基礎業務，逐步延伸增值業務，打造“智能社區”“智慧社區”，以社區（公共物業）管理智能化、業主服務智慧化為目標，最大程度提升業主居住體驗。充分利用互聯網、物聯網技術，打造“厝邊”系列品牌和平臺，簡化物業服務流程，滿足日趨多元的業主需求，挖掘新的業務增長點，實現社會效益與經濟效益雙贏。

（5）解放思想，構建市場化的人才機制，嘗試與市場接軌的人才引進及薪酬機制。在集團相對欠缺的O2O平臺運營人才、商業運營人才、專業服務人才等層面大膽創新，推動用工市場化、薪酬市場化的探索，調動各層面的積極性，物業公司下屬各業務部門及子公司領導人均采取市場化招聘的形式，提供有市場競爭力的薪酬待遇，強化薪酬激勵，實現業績與考核掛鉤。

積極探索康養等產業

廈門住宅集團開展自投自營的其他類別地產開發與運營業務，以迎合消費升級，豐富產品形態，獲取多層次利潤為導向，探索文化、旅游、養老、產業園區等類別地產的開發經營，重點拓展康養產業的開發經營。由集團牽頭，新業務開發以東區為主，經營以萬銀為主，形成新業務開發與經營的專業化發展。

通過對國內典型養老案例配套設施、運營管理等分析借鑒，并結合廈門養老需求，以“復合型、綜合性養生養老社區服務”為發展目標，主要圍繞“衣、食、住、游、趣、養、育、樂、醫、療”等需求，將養生養老與其他產業相互交叉運營。目標客群以“高知、高收、高干”為主，提供“健康管理、專業照護、多彩文娛、靜心頤養、智能穿戴、綜合服務”六大服務。

以集團物業公司服務人才及服務經營為基礎，成立養老養生運營管理公司，在服務起步階段，聘請國內外專業并具有成功運營經驗的養老項目運作企業作為，全程顧問指導。通過整合集團自有資源和社會資源（如醫療、教育、旅游等），實現“生活服務、醫養服務、文娛服務、物業服務、顧問服務、商業配套”等服務功能。同時，項目采取多種收入來源，兼顧短、中、長期的收入結構，實現項目現金流及風險可控，保證項目收益最大化。

總之，國有企業改革頂層設計的推進與落地，需要將審慎論證與勇于創新相結合。改革計劃實施前，必須對企業現狀及資源進行深度梳理，明晰利弊。在優化提升主業的基礎之上，順應市場趨勢，利用新技術，延伸、孵化新的產業體系，做到有的放矢、彈不虛發。

（廈門住宅建設集團有限公司）