產業融合視角下養老地產經濟價值提升分析

林楓潔

關鍵詞：養老地產經濟 ?服務增值 ?價值提升 ?產業融合

一、研究背景和意義

（一）研究背景

目前，我國老年人口超過2億人，隨著社會老年人口數量的不斷加劇，老齡化逐漸嚴重，老年人的養老、居住、醫療、照護等方面的問題逐漸凸顯，對我國養老模式的發展帶來了新的挑戰，也對中國經濟發展和轉型升級帶來了新任務，但同時，也帶來了新的機遇。

居家養老、社區養老、機構養老是目前我國三種基本的養老模式。受到我國傳統文化的影響，我國的養老模式多偏向于居家養老，社區養老目前被大多老年人逐步接受，而機構養老模式還未受到廣大老年人的青睞，發展相對緩慢。隨著老齡化的不斷加劇，養老的需求也在大幅增加，養老事業的發展也成為了重中之重。

（二）國家政策大力支持養老產業的發展

近幾年，國家關于養老方面的扶持政策頻發，逐步形成養老產業政策體系的基本框架，已不再局限于社會性的補貼政策上，而是通過土地保障、金融扶助、稅收減免、人員補貼等多種方式來扶持養老產業，將培育養老市場放在了重要發展的地位上。

二、國內外相關研究綜述

（一）國外養老地產綜述

早在1969年，英國頒布了《老年住宅建設分類標準》，早期根據老年人的消費水平和生活能力為老年人提供了豐富的住所、護理院、老年公寓、老年醫院等，對老年人的生活提供了有成效的保障。

美國在20世紀60年代就進入老齡化社會，現如今養老地產市場在全世界范圍內已較為成熟，覆蓋了各年齡階段、收入層級以及其他各種需求的老年人，產品從早期的老人院、老年公寓，逐漸向護理型老年公寓、度假式老年社區、酒店式公寓、高端地產、CCRC（持續照護養老社區）轉變。

日本老年住宅經歷了五個階段，從20世紀80年代后半期的公共租賃性住宅，到90年代，這類公共租賃房屋內增加了很多適合老年人的設施，再到90年代后半期，在普通住宅設計中設置了無障礙設施， 2000年之后，進入第四階段，民營公司開始進入養老地產，針對不同老年人的需求提供不同等級的照護服務，老年公寓從一開始建設就把滿足“全面看護”作為建設條件，第五個階段出現在2005之后，政府與私營企業開始合作，日本老年住宅產業逐漸進入了市場的開放期。

（二）國內養老地產綜述

養老地產是通過傳統的地產業與其他產業在功能和產品形態上的組合，也是所謂的“泛地產”。通過與其他產業的資源融合，為養老地產創造出更大的價值，這種方式不僅將老年人的生活密切結合，也將其他相關的產業進行資源整合，打造出更加完善的老年生活圈。2000年以來，我國養老地產在經歷最初幾年的沉寂期，自2013年起，開始加速布局，從傳統的養老院到養老公寓再到老年社區、高端養老，近幾年，養老地產發展加劇，許多房地產企業、保險企業、央企、國企紛紛涌進該市場。面對巨大的老年人需求，老年產業的發展空間也展現的淋漓盡致。

三、我國養老地產的發展現狀

（一）我國養老地產的現狀

目前，市場上大多數“養老地產”項目，都是以養老為主題，地產為載體，適老化設計為標準，提供照護服務為核心的地產形式，作為地產開發的附加增值項目。目前大部分進入“養老地產”的企業已經逐漸意識到，提供“養老附加服務”在當中的重要角色，開始圍繞“養老運營服務”為核心概念進行房地產開發。

（二）我國養老地產的融資模式

養老地產是資金聚集型產業，不同的養老地產開發面臨的融資環境不盡相同，在發展的過程中，選擇適合發展的融資模式，是老年產業發展的關鍵。目前養老地產的融資模式已不再僅限于傳統的房地產融資，還可以通過引入保險資金，目前大多保險企業進入養老地產都是通過該種模式，這樣可以鎖定一批老年客戶群體，圍繞他們的需求，提供相應的服務，其次，保險資金也具有成本低、存續周期長的特點;另外，也可以通過引入基金等新型的金融工具，提高資金使用效率，激活養老資產，這種方式未來也將在養老市場上發揮著重要作用;還可以通過BOT融資模式，由于養老地產的開發一般都具有資金規模大，回收周期長的特點，可以利用BOT模式來擴寬資金渠道。

（三）養老地產產業融合的特征

隨著我國老齡化的不斷加劇，老年人的消費市場的空間不斷加大，我國養老地產的發展，逐漸出現養老地產和產業融合的市場發展現象。圍繞著“養老”為主題的休閑旅游產業、保險產業、教育產業、老年用品產業、中介服務產業（房屋置換、老年婚介所）等，其發展涉及的方面眾多，針對老年人的方方面面的生活進行細化，為老年人的生活提供更細化的生活服務，保障了老年人的生活質量。

四、養老地產產業融合的經濟價值提升路線

隨著經濟社會的發展，高消費的老年群體逐漸增多，老年人開始注重提高自己的生活質量和健康水平，這種集“休閑、娛樂、養生”為一體的復合型養老地產逐漸出現在人們的視野中，也為養老地產項目的開發商提供了新的靈感，通過將傳統的地產項目建設與醫療相關產業、休閑娛樂產業等其他相關的產業相結合，使養老產品更加多元化，也通過養老相關產業的聯盟，形成品牌效應，有利于品牌的輸出。

（一）養老地產與醫療產業融合的經濟價值提升

有效地與醫療產業進行融合可以實現社會資源的優化配置，其發展的基本內容是通過醫療資源和養老資源進行有效的結合，為老年人的生活提供更加細致的照料和醫養護理服務，可以幫助空巢、高齡、患病、失能、半失能的老年人更加快速的享受一站式的服務模式，為老年人的生活提供更加健全的醫療保障。

（二） 養老地產與休閑娛樂產業融合的經濟價值提升

隨著人們生活水平和消費水平的提高，許多老年人對生活品質及精神世界提出了更高的要求，提供適合老年人身心健康的各類學習、娛樂活動，豐富他們的老年生活也變成了地產項目的核心增值服務項，“老有所學”“老有所樂”使他們不再感到孤單及虛度光陰，讓他們重新找回社會歸屬感，實現自我價值，為老年人的生活提供更優質的生活質量。

五、結束語

我國2020年即將步入深度老齡化的拐點，養老地產雖然發展增速較快，但也存在這一些問題，但即便如此，養老地產的開發創新依然是潮勢所驅。由于我國老年人醫療資源相對匱乏、老年人設施建設相對陳舊、對老年人的供給不足等問題，養老市場也出現了巨大的發展空間。本文主要是通過養老地產發展的背景研究、我國養老地產的現狀以及探索與其他各產業的融合，研究養老地產項目價值提升的關鍵，進而對養老地產的創新發展提出新的思路。

參考文獻

[1]尹福在，王霜.推動健康養老產業發展的實踐探索與對策建議[J].財政科學，2017，0（3）：135.

[2]付泓涵.養老地產開發模式選擇研究[D].重慶：重慶大學，2018.