采用PPP開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式

鄧盛利

PPP模式下產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利渠道及模式

PPP模式在產(chǎn)業(yè)園運作過程中，能夠為政企之間提供良好的合作框架，在積極調(diào)動社會資本投資熱情的同時，借助社會資本的經(jīng)營管理能力促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。將PPP模式應(yīng)用到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)中，是追求盈利以及保證園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是促進(jìn)園區(qū)經(jīng)營運轉(zhuǎn)和發(fā)展的重要前提。PPP模式下產(chǎn)業(yè)園運作的全生命周期可以劃分為前端投資策劃階段的利潤風(fēng)險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運維管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)三個階段。從集成化融資、聲譽(yù)吸引、增補(bǔ)開發(fā)權(quán)利、擴(kuò)充盈利來源和拓展盈利鏈條方面入手，尋找PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利環(huán)節(jié)和方式，可以為各級各類PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)的良序發(fā)展提供理論借鑒與實踐指導(dǎo)。

國內(nèi)對于采用PPP開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的研究，較多集中在具體的項目上，偏重于從企業(yè)的角度來考察投資企業(yè)的獲利狀況，雖有涉足針對盈利模式的研究，但鮮有明確提出產(chǎn)業(yè)園類PPP項目全生命周期內(nèi)的盈利模式，同時以項目和企業(yè)為導(dǎo)向的研究推廣性相對較弱，研究成果多以碎片化方式呈現(xiàn)，因此對PPP開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利模式進(jìn)行階段劃分變得尤為重要。

隨著時間的推移，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用土地收益的盈利模式已經(jīng)不能支撐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，致使大量園區(qū)的運營處于盈虧平衡甚至進(jìn)入虧損狀態(tài);另一方面，由于國家嚴(yán)控債務(wù)，致使一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)因融資不到位而處于停擺狀態(tài)。而采用PPP模式開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過引入實力雄厚的社會資本，使園區(qū)得以持續(xù)發(fā)展，盈利渠道和模式則可貫穿全生命周期，具體可劃分為前端投資策劃階段的利潤風(fēng)險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運營管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)的多種盈利模式組合。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的利潤風(fēng)險控制

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的涵蓋內(nèi)容。以PPP模式建設(shè)產(chǎn)業(yè)園的投資策劃階段中，項目可以劃分為如圖1所示的A、B兩條路徑。

路徑A——項目商業(yè)策劃與方案設(shè)計優(yōu)化：商業(yè)的前期策劃是一種具有智慧且理性的活動，將其運用于商業(yè)活動中，不僅可以幫助策劃對象獲取利益而且能夠提升自身的發(fā)展和能力，往往能帶來出其不意的效果，之后進(jìn)行方案設(shè)計優(yōu)化、施工圖優(yōu)化等必須步驟來控制風(fēng)險、提高利潤。由此，在A路徑的項目策劃階段可以采用集成融資模式和增補(bǔ)開發(fā)權(quán)利兩種收益渠道來降低成本風(fēng)險，從而提高產(chǎn)業(yè)園的收益。

路徑B——項目發(fā)展與商鋪前期招租：對于B路徑來說，和A路徑一樣以一級土地開發(fā)為起點，側(cè)重于項目的發(fā)展（產(chǎn)業(yè)）規(guī)劃和PPP產(chǎn)業(yè)園店鋪前期招商，通過項目的前期構(gòu)思策劃、項目的融資策劃來建構(gòu)項目系統(tǒng)邏輯框架，并以此來為項目決策奠定基礎(chǔ)，最終達(dá)到指導(dǎo)項目管理工作的目標(biāo)。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段的集成化融資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合集成融資模式是指對BOT、TOT、PPP等單一融資模式進(jìn)行綜合比較和考慮，并分別總結(jié)其各自的優(yōu)缺點，然后在PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的建設(shè)和運營過程中，通過融資集成化方式找到融資風(fēng)險最低、綜合效益最大的全新項目融資結(jié)構(gòu)，旨在最大限度地降低項目融資風(fēng)險并最大限度地提高整體效益。PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目綜合集成融資框架體系主要包括：PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的結(jié)構(gòu)研究、PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的功能研究、PPP產(chǎn)業(yè)園集成融資的運行體系研究和PPP產(chǎn)業(yè)園融資的支撐體系研究等。綜合集成融資為PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目的成功實施提供了多重保障，其中包括外部法律、政策和財務(wù)等，為PPP模式產(chǎn)業(yè)園項目的建設(shè)、運營和維護(hù)創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間，這也有益于整頓當(dāng)前PPP產(chǎn)業(yè)園項目融資市場中的不規(guī)范行為。

PPP產(chǎn)業(yè)園投資策劃階段增補(bǔ)開發(fā)權(quán)利。在PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中，社會資本尤其看重一級土地開發(fā)之后的開發(fā)權(quán)利和權(quán)益分配。因此，為了彌補(bǔ)PPP產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)資金需求量過大的缺陷，在不違背政府利益訴求的基礎(chǔ)上，政府可通過增補(bǔ)開發(fā)權(quán)利的方式來實現(xiàn)對社會資本的補(bǔ)償。

土地分期出讓：在法律、法規(guī)及政策規(guī)定內(nèi)，將園區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地進(jìn)行分批、分期整理至出讓程度標(biāo)準(zhǔn)，由政府方將土地按預(yù)設(shè)計劃分批、分期出讓，所得的資金及時回收并返還社會資本方，彌補(bǔ)其投資資金。此種情況下，能夠有效減少投資回收時間，有利于園區(qū)項目的滾動開發(fā)，相應(yīng)地降低了政府和企業(yè)雙方的投資風(fēng)險。

收益梯度分配：政府對于建設(shè)用地出讓收入實行宗地預(yù)分配。在項目用地出讓之前政府部門應(yīng)通過對單塊土地預(yù)期帶來的凈收益進(jìn)行測算，并根據(jù)測算結(jié)果建立利益分配機(jī)制，并根據(jù)項目參與方不同建立一定的收益梯度。實行宗地預(yù)分配往往需引入第三方評審機(jī)構(gòu)參與項目，且預(yù)測土地凈收益的準(zhǔn)確性具有相當(dāng)難度，但對PPP模式下產(chǎn)業(yè)園開發(fā)合同的投資條件確定具有一定指導(dǎo)作用，對降低合同爭議也有積極意義。

一二級土地聯(lián)動模式：一二級土地聯(lián)動模式利益分配指的是規(guī)劃土地在政府和企業(yè)兩個參與主體共同按照合同約定完成土地的一級開發(fā)之后，社會資本能夠用更加優(yōu)惠的價格對土地的二級開發(fā)進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營，由于社會資本以低于市場價格得到經(jīng)營權(quán)，因此可以得到更加可觀的收益，從長遠(yuǎn)角度來看有利于項目的可持續(xù)建設(shè)和發(fā)展。

PPP產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)階段的投資收益控制

PPP模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一方面必須采取科學(xué)的管理手段，建立項目開發(fā)階段投資控制規(guī)劃和理念，制訂工程采購與工程施工階段詳細(xì)的投資控制措施，主動控制，在保證項目質(zhì)量、進(jìn)度的前提下，最大限度控制項目總投資;另一方面，在產(chǎn)業(yè)招商，商業(yè)租賃，物業(yè)移交過程中，通過發(fā)展新的盈利模式，拓展盈利鏈條和擴(kuò)充盈利來源，充分發(fā)揮社會資本和政府部門的優(yōu)勢，進(jìn)而實現(xiàn)公私雙方互利雙贏。

PPP產(chǎn)業(yè)園拓展盈利鏈條。為了讓PPP模式下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)滾動開發(fā)，順利、有序分步建成，可通過分批、分期工業(yè)配套服務(wù)收入，物業(yè)服務(wù)收入，非控股物業(yè)租賃收入，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收入，工業(yè)園區(qū)的投資收入，園區(qū)設(shè)施的維護(hù)收入以及財政部門的可行性缺口補(bǔ)貼等方式，來解決項目對流動資金的需求。

另外，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身實力增強(qiáng)和具有創(chuàng)新性的同時，需創(chuàng)造增加產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市中心地區(qū)的互動聯(lián)系，給予產(chǎn)業(yè)園區(qū)特有的新職能，打造“產(chǎn)業(yè)興城”;通過成立產(chǎn)業(yè)園研究院，以一流招商團(tuán)隊開展園區(qū)整體招商，以達(dá)到資源整合，優(yōu)勢互補(bǔ)之目的，進(jìn)而實現(xiàn)PPP項目整體效益的“帕累托”最優(yōu)，使PPP產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)下游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出為上游企業(yè)服務(wù)的目標(biāo)。

PPP產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)充盈利來源。政府可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)公共項目與營利性項目聯(lián)合打包，保證一定的項目收益，以此吸引社會資本建設(shè)運營，用營利性項目的收益現(xiàn)金流彌補(bǔ)純公共項目的投入。為此，本文總結(jié)PPP產(chǎn)業(yè)園項目的四種擴(kuò)充利益來源的途徑，如圖2所示。

傳統(tǒng)+廣告或傳統(tǒng)+綜合的開發(fā)模式：傳統(tǒng)加廣告的開發(fā)模式：政府可以將PPP產(chǎn)業(yè)園相關(guān)廣告業(yè)務(wù)與PPP產(chǎn)業(yè)園開發(fā)聯(lián)合起來，一起交由PPP產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商開發(fā)，可以保證一部分社會資本的收益。

傳統(tǒng)加綜合的開發(fā)模式：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園收費基礎(chǔ)上可以增加綜合收入能力，包括持有物業(yè)銷售和非持有物業(yè)租賃。

園區(qū)+地產(chǎn)捆綁開發(fā)模式：引入房地產(chǎn)開發(fā)與園區(qū)開發(fā)等項目進(jìn)行捆綁，既能夠借助房地產(chǎn)項目的高收益與較短資金回收期來平衡產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)金流，也可提升產(chǎn)業(yè)園的整體建設(shè)與發(fā)展進(jìn)程。此種運作模式下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益主要來自土地整理、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)發(fā)展服務(wù)、公用事業(yè)服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)收入、園區(qū)基礎(chǔ)配套開發(fā)和城市房地產(chǎn)開發(fā)。

PPP產(chǎn)業(yè)園作為一個城市發(fā)展的引擎和主要產(chǎn)業(yè)集群地，應(yīng)積極利用周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和溢出效應(yīng)，吸引各優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，有效做到“以點帶線，以線成網(wǎng)，以網(wǎng)成面”推動PPP產(chǎn)業(yè)園周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，PPP產(chǎn)業(yè)園還可著手建立產(chǎn)業(yè)孵化器，以產(chǎn)業(yè)孵化器為平臺，通過天使投資，擇優(yōu)培育所需產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)鏈條更加完整，以便尋求業(yè)務(wù)新增長點，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)圈。

收益共享-保證多方互利共贏：為了保障PPP產(chǎn)業(yè)園項目中的公共利益，確保多方互利共贏，政府方應(yīng)該做到：風(fēng)險承擔(dān)體系的建立更加合理;優(yōu)化政府和社會資本的合作機(jī)制;制定、實施監(jiān)督管理機(jī)制;提升服務(wù)，完成項目配套建設(shè);項目信息公開制度的建立。

PPP產(chǎn)業(yè)園項目運營階段價值提升控制

運營階段的拓展盈利鏈條：一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要獲得增值價值鏈，最開始大多是以“生地”的方式進(jìn)行，可以將其直接轉(zhuǎn)讓獲利;通過一些措施及手續(xù)可將“生地”變成“熟地”的方式來獲利;在“熟地”上可建設(shè)完成基礎(chǔ)設(shè)施，如管道、供水、供電等，此時可以BOT的方式獲利;基礎(chǔ)設(shè)施（新建標(biāo)準(zhǔn)廠房、住宅樓宇、商業(yè)寫字樓等）建成后，一般可通過銷售或者出租的方式來獲取利潤;在產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及地產(chǎn)開發(fā)完成后，可以為園區(qū)提供運營管理服務(wù)（物業(yè)管理、廣告服務(wù)及物流管理等）來獲取利益，如表1所示。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在自身發(fā)展的同時，注重并促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐漸優(yōu)化園區(qū)的基礎(chǔ)配套等功能設(shè)施，改善工作和居住環(huán)境等生活質(zhì)量，努力把園區(qū)建設(shè)成為集休閑、居住、教育、工業(yè)為一體的勞動生活社區(qū)。創(chuàng)造更加舒適的工作和生活環(huán)境，幫助宣傳城市，提高其知名度，擴(kuò)大其影響力，贏得企業(yè)和社會資本更多的關(guān)注和投資興趣，使園區(qū)的發(fā)展建設(shè)和生活工作等配套建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)。

運營階段的提高聲譽(yù)吸引：產(chǎn)業(yè)園區(qū)聲譽(yù)是不可低估的無形資產(chǎn)，是企業(yè)和各個利益相關(guān)者之間在行為關(guān)系過程中逐漸形成的公眾對企業(yè)整體印象的評價。增加聲譽(yù)吸引力意味著政府可以以社會資本的名稱命名公共項目，并通過使用企業(yè)聲譽(yù)等無形資本來改善社會資本無法獲得的有形效益資本。良好的企業(yè)聲譽(yù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的核心價值因素之一，具有不可估量的價值。

有別于一般工程項目中呈現(xiàn)的零和博弈的特點，PPP項目的政府與社會資本彼此更多地在追求自身利益最大化的同時，又在同向?qū)崿F(xiàn)所建產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP項目的價值增值，從而實現(xiàn)共贏。

產(chǎn)業(yè)園PPP項目的公私彼此應(yīng)該摒棄傳統(tǒng)的對抗性思維，積極探尋創(chuàng)新式的設(shè)計-建設(shè)-管理運營，政府部門中的實施機(jī)構(gòu)應(yīng)廣泛吸取國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園類PPP項目成功案例的經(jīng)驗，主動因地制宜地為產(chǎn)業(yè)園類PPP項目選用符合實際需求的創(chuàng)新盈利模式。此外，隨著項目工程價值理論的植入，其研究重心逐漸從關(guān)注項目本身收益轉(zhuǎn)向關(guān)注使用者或消費者的價值體驗，從而提供了市場化的導(dǎo)向。

產(chǎn)業(yè)園類PPP項目的盈利模式可以劃分為前端投資策劃階段的利潤風(fēng)險控制區(qū)、中段項目開發(fā)階段的投資收益控制區(qū)和后端運維管理階段的品牌、資產(chǎn)價值提升控制區(qū)的三階段控制盈利模式中，考慮集成化融資、聲譽(yù)吸引、增補(bǔ)開發(fā)權(quán)利、擴(kuò)充利益來源和拓展利益鏈條。因此，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP項目社會資本應(yīng)從使用者價值為起點，將價值增值理念從前端-中段-后端的價值傳遞過程中，在實現(xiàn)使用者價值的同時獲取產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)價值。

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