住宅小區樓房架空層的產權歸屬

徐映雪

案? ?例

A公司申請辦理a建筑物的首次登記。經核查，a建筑物為一棟高層住宅樓，其底層為架空層，該架空層產權歸誰所有？應如何辦理首次登記？

解? ?析

由于架空層的權利歸屬目前法律法規還沒有明確的規定，在實踐中頗具爭議，屢屢發生糾紛，不斷衍生出各種社會問題和矛盾。在具體司法實踐中，經常出現同案不同判的情況。

筆者認為，在判定架空層的權利歸屬時，首先應看其規劃批準文件是否有明確規定。如在規劃設計時即把架空層規劃為車位，其性質與地下車位相同。根據《物權法》第七十四條的規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。即開發單位擁有產權，可通過合約的方式將車位約定為業主專有或專用。如在規劃設計時把架空層規劃為公共活動場所，則推定其產權屬于全體業主共有。

值得注意的是，架空層下面的停車位具有結構支撐，是一種永久性建筑，根據《面積計算規范》第3.0.7規定，建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。由此可知，架空層是計算建筑面積的，而小區地面停車位其本質屬于土地使用權，不能計算建筑面積，也不能辦理產權登記。

如相關規劃批準文件沒有進行明確規定，再看其土地出讓合同（或劃撥決定書）、商品房買賣合同中有無具體約定。有約定的，從其約定。如無明確約定的，可把架空層視為住宅小區的公共場所和設施，歸全體業主所有。主要基于以下幾點考慮：其一，架空層作為一個公共開放空間，其占有的建筑面積不參與計算容積率。因此，架空層不能參與土地面積的分攤，沒有對應的土地使用權，根據我國“房地一體登記”原則，不能確權給開發單位;同時，也不能作為共有的建筑面積分攤給業主。

其二，架空層不完全符合建筑物區分所有權中專有部分的條件。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）第二條規定，建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為《物權法》第六章所稱的專有部分，一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分;二是具有利用上的獨立性，可以排他使用;三是能夠登記成為特定業主所有權的客體。架空層雖然能夠明確區分，具有構造上的獨立性，但不能排他使用，不具有利用上的獨立性，也不能登記為特定業主所有。

其三，架空層符合建筑物區分所有權中共有部分的條件。《建筑物區分所有權司法解釋》第三條規定，其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，也應當認定為《物權法》第六章所稱的共有部分。

其四，根據《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第三十六條規定：“辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。”

本案中，如a建筑物的相關規劃批準文件沒有明確規定，土地出讓合同（或劃撥決定書）、商品房買賣合同中也無具體約定的，首次登記時應把其底層架空層作為“其他公共場所”登記為全體業主所有。實際操作中，A公司可在申請a建筑物首次登記的《不動產登記申請書》備注中注明“根據《物權法》第七十三條及《實施細則》第三十六條有關規定，A公司代全體業主申請將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權登記為全體業主共有”，相關信息以附記的形式記載于不動產登記簿。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）