既有建筑加裝電梯之淺議

徐紅 李樹才

【摘要】隨著中國老齡化社會(huì)的提前到來，既有住宅增設(shè)電梯問題越來越引起各界人士，特別是居住在既有建筑無電梯樓房中的中老年居民的關(guān)注，居住在這些老舊多層住宅內(nèi)的老齡人面臨著極大的出行困難，關(guān)于對(duì)既有建筑老舊住宅加裝電梯，解決老年人上下樓出行問題，已成為一個(gè)亟待解決的社會(huì)問題。面對(duì)存量巨大的既有建筑，加裝電梯工作不僅是滿足我國老年人居家養(yǎng)老需求的重要措施，還是促進(jìn)城市現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的必然選擇。

【關(guān)鍵詞】既有建筑;加裝電梯;適老化

一、背景及政策

全國上世紀(jì)80、90年代既有建筑面積達(dá)80億平方米，涉及到7000萬到1億戶居民，約2-3億人口，占城市總?cè)丝诘?/3，減掉已經(jīng)在規(guī)劃的棚改住宅、動(dòng)遷住宅等，還有大量多層民宅沒有配備電梯，如今，伴隨著小區(qū)的老去，這些小區(qū)中的很多居民也逐漸步入暮年，上下樓讓他們感覺力不從心，甚至很多老人因此變?yōu)楦邩巧系摹扒敉健保蠘桥f房加裝電梯正成為剛性需求，同時(shí)也是社會(huì)高度關(guān)注話題。

黨中央國務(wù)院高度重視既有建筑加裝電梯工作，將老年宜居環(huán)境建設(shè)、老舊小區(qū)適老化改造工作列為“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃重點(diǎn)工作內(nèi)容之一。2016年5月，中共中央政治局就我國人口老齡化的形勢(shì)和對(duì)策舉行第三十二次集體學(xué)習(xí)。中共中央總書記習(xí)近平在主持學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、全民行動(dòng)相結(jié)合，堅(jiān)持應(yīng)對(duì)人口老齡化和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相結(jié)合，堅(jiān)持滿足老年人需求和解決人口老齡化問題相結(jié)合，努力挖掘人口老齡化給國家發(fā)展帶來的活力和機(jī)遇，努力滿足老年人日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，推動(dòng)老齡事業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2018年3月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》指出，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯。要加強(qiáng)精細(xì)化服務(wù)、人性化管理，使人人都有公平發(fā)展機(jī)會(huì)，讓居民生活得方便、舒心。國內(nèi)加裝電梯實(shí)例和相關(guān)結(jié)構(gòu)問題的提出以來，北京、上海、廣州、南京、山東等地已有多個(gè)居住小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)了對(duì)既有住宅加裝電梯，取得了良好的社會(huì)效益。

二、大連市甘井子區(qū)金寓花園小區(qū)加裝電梯項(xiàng)目

大連據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2000年前交付使用的既有建筑多數(shù)沒有配置電梯，有近3000棟建筑存在加裝電梯的需求。早在2016年，遼寧省住建廳就制定了《遼寧省既有住宅加裝電梯指導(dǎo)意見》，解決老舊小區(qū)高樓層老人出行難的問題。2018年2月為解決既有建筑（老舊居民樓）業(yè)主居住及出行困難，我作為人大代表會(huì)同其他代表提出既有住宅加裝電梯的建議，在大連市人大社會(huì)建設(shè)委委員張維連的積極推動(dòng)下，大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2018年8月27日給出答復(fù)函，在大連市政府及相關(guān)部門的大力支持下，經(jīng)過多次研究，大連市人民政府辦公廳于2019年1月7日正式出臺(tái)《大連市人民政府辦公廳關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見》，根據(jù)《實(shí)施意見》，大連市行政區(qū)域內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量安全等符合加裝條件的既有住宅均可加裝電梯。

1.基本情況

作為大連市的多層老舊小區(qū)，金寓花園小區(qū)是遼寧省軍區(qū)退休干部養(yǎng)老分房的小區(qū)項(xiàng)目，2003年開工建設(shè)，2004年底入戶，該小區(qū)共有超過1000戶業(yè)主，入住率基本達(dá)到100%，業(yè)主大部分為十四年前退離休老干部為主，其中29號(hào)樓三單元共有12戶居民，最大年齡83歲，最小年齡65歲，當(dāng)時(shí)身體條件較好，一口氣上個(gè)5樓6樓問題都不大，隨著年齡逐漸增大、身體健康也每況愈下。現(xiàn)在很多老人都是和兒女分開居住。身體條件好的沒有特殊情況基本不下樓，身體較差的一年也出不來幾次。該小區(qū)還經(jīng)常因?yàn)樽詠硭脑炀S修等問題會(huì)遭遇停水情況，高層業(yè)主到1樓或物業(yè)打水也十分困難。沒有加裝電梯的住宅漸漸變成了老人的“囚牢”，很多鄰里朋友很難見上一面，老人們不幸福，兒女也操碎心。小區(qū)內(nèi)一位教授苦于上下樓不方便，將該小區(qū)140平方米多年住房賤賣，補(bǔ)差價(jià)買了一個(gè)90多平方米帶電梯的房子，人們都迫切希望能給樓房安裝上電梯。

2.改造過程

大連地區(qū)冬季平均氣溫-5℃，極端最低氣溫可達(dá)-21℃左右，老舊住宅室外加裝電梯由于電梯井道建于原建筑物外，存在夏季炎熱，冬季寒冷的制約因素。在此項(xiàng)目開展過程中，正值冬季恰好室外加裝電梯在低于零度以下運(yùn)行當(dāng)中的問題，主要是機(jī)械潤滑油凝結(jié)，電梯無法正常工作。此問題經(jīng)過與潤滑油供應(yīng)商溝通聯(lián)系，采用耐寒性強(qiáng)的46#潤滑油用于室外加裝電梯冬季運(yùn)營，保障其正常使用。

因?yàn)槭谴筮B市第一個(gè)老舊小區(qū)加裝電梯，由物業(yè)公司來組織牽頭實(shí)施，沒有經(jīng)驗(yàn)可循。在電梯資金來源、出資比例、審批手續(xù)、電梯管理等問題上，也是一次摸索經(jīng)驗(yàn)的試水。改造流程：

該項(xiàng)目2017年11月開工，加裝電梯的單元共有6層樓，每層樓2戶業(yè)主，物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，本著低層少出錢、高層多出錢的原則，挨家挨戶做溝通解釋工作。最后29號(hào)樓三單元12戶住戶，1層業(yè)主不收取加裝電梯費(fèi)用。2層設(shè)定為基準(zhǔn)層，收費(fèi)20000元/戶。每增加1層增加5000元/層。另外10戶居民總計(jì)花費(fèi)3萬余元。不足費(fèi)用、申報(bào)改造等費(fèi)用由房屋維修基金和物業(yè)公司分別承擔(dān)。

為辦理電梯安裝和審批手續(xù)，少走彎路，物業(yè)公司奔波多個(gè)部門溝通咨詢、討教經(jīng)驗(yàn)，甘井子區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局機(jī)場(chǎng)管理所的工作人員，定期來到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)工作，從電梯井開掘到電梯安裝調(diào)試完畢，共用時(shí)63天。

改造期間，涉及管線改造部分，必須由相應(yīng)的主管部門，安排指定技術(shù)人員加以改造，如：燃?xì)猓┧╇姡潘取Ｉ婕熬G植部分，需報(bào)請(qǐng)綠化部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。并制定進(jìn)一步的移栽工作。至始至終，保持著綠色環(huán)保的要求。最終使此項(xiàng)工作，變成一道亮麗的風(fēng)景，而不是破壞周邊環(huán)境來換取方便出行。

改造后的電梯，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收依據(jù)，《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588—2003，《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》TSG-T7001-2009，《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50310—2002，《電梯試驗(yàn)方法》GB/T10059—2009。

3.運(yùn)營維護(hù)

產(chǎn)權(quán)是本單元的出資者所有，這樣有利于電梯使用，每個(gè)使用者都當(dāng)電梯是自家財(cái)產(chǎn)來愛護(hù)，大大提高電梯的使用年限。可以使電梯的使用壽命延長(zhǎng)5年以上，可能達(dá)到25年左右使用年限！業(yè)主即是使用者又是管理者，把每個(gè)人的積極性都調(diào)動(dòng)起來來管理電梯，這樣就達(dá)到了共建、共管、共享的管理模式。同時(shí)物業(yè)公司加強(qiáng)電梯的日常管理，引導(dǎo)業(yè)主合理使用電梯，做好電梯保養(yǎng)、檢測(cè)工作，使之安全運(yùn)營。如果條件允許，可以通過增加電梯IC卡控制模式，每戶制作對(duì)應(yīng)人數(shù)量的卡片，以利于管理。并減少電梯設(shè)備運(yùn)行部件的磨損，延長(zhǎng)電梯使用壽命。

4.改造效果

近三年來，電梯產(chǎn)生的電費(fèi)、維保費(fèi)等費(fèi)用，也由住戶們平攤，每年下來平攤費(fèi)用五六百元，乘坐電梯帶來的便利，讓小區(qū)其他居民樓的住戶們都羨慕不已，多數(shù)住戶找到社區(qū)和物業(yè)，表達(dá)希望自己的單元也能夠加裝電梯。既有住宅加裝電梯要區(qū)別于商品住宅的電梯，主要是沒有維修資金來做電梯維修資金保障。每一分錢都要靠業(yè)主來出資，因此電梯維保尤為重要。要有一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的管理單位來對(duì)電梯進(jìn)行管理。電梯維保只是確保電梯正常工作的一部分。還要對(duì)裝飾部分、主體部分及其他相關(guān)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，才能保障電梯的安全、有效的運(yùn)行。物業(yè)公司已經(jīng)連續(xù)三年對(duì)電梯的主體進(jìn)行位移、沉降、變形進(jìn)行檢測(cè)，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的掌握，為以后電梯大規(guī)模加裝做好技術(shù)參考。

為徹底解決小區(qū)住戶上下樓難題，2020年我們將對(duì)一個(gè)整體小區(qū)進(jìn)行全面加裝電梯改造，預(yù)計(jì)加裝20部電梯，同時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，提升小區(qū)的附加值，預(yù)測(cè)使小區(qū)房?jī)r(jià)照比原來提高3000元/㎡，多層住宅安裝電梯在大連乃至全國會(huì)形成剛性需求。

三、實(shí)踐總結(jié)

既有建筑加裝電梯工作，已經(jīng)成為滿足我國老年人，居家養(yǎng)老需求的重要要求，隨著老齡化問題的不斷加劇，居住在老舊建筑的人員多以老年人居多。經(jīng)過不斷的取樣調(diào)研，對(duì)加裝電梯的需求很大，群眾呼聲非常高，民眾需求也很強(qiáng)烈。既有建筑加裝電梯工作是民心所向、民生剛需，它響應(yīng)國家城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高居住質(zhì)量、便利生活，提升民宅價(jià)值，方便老人出行、醫(yī)療救護(hù)，降低了老城區(qū)的改造成本，節(jié)約了土地資源，是構(gòu)建和諧社會(huì)客觀需求！也是樹立城市創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念的重要舉措。相信在政府優(yōu)惠政策力度不斷加強(qiáng)的情況下，這些工作將是我們未來工作的重中之重！

參考文獻(xiàn)：

[1]大政辦發(fā)[2019]3號(hào)《大連市人民政府辦公廳關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見》

[2] 制造商提供的電梯安裝技術(shù)要求及相關(guān)圖紙

[3]《電梯制造與安裝安全規(guī)范》GB7588—2003

[4]《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》TSG-T7001-2009

[5]《電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50310—2002。

[6]《電梯試驗(yàn)方法》GB/T10059—2009。

（本文作者單位：1.徐紅，大連市綠色建筑行業(yè)協(xié)會(huì); 2. 李樹才，蒂森電梯有限公司大連分公司）